Юридические советы

Однократное продление договора аренды земельного участка

ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ), действующий с 1 марта 2015 года привнес изменения в российское законодательство. В частности в сферу управления и распоряжения земельными участками и их вовлечения в хозяйственный оборот.

Закон вводит также новую статью 239.1 ГК РФ, в которой обозначено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Это распространяется на объекты, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок для которых предоставленного путем аукциона.

Краткий анализ законодательной номы:

  • прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, может послужить основанием изъятия такого объекта у собственника. Отметим, что срок обращения уполномоченного органа в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства ограничен 6-ю месяцами с момента истечения срока договора аренды земельного участка.
  • принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.
  • изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе.
  • правила применяются к объектам незавершенного строительства, расположенным на земельных участках, предоставленных после вступления в силу Закона № 171-ФЗ.

Правила этой статьи также применяются в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Указанная норма устанавливает правило, согласно которому юридическая возможность изъятия объекта незавершенного строительства привязана к прекращению действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований вне зависимости от того, является ли договор аренды земельного участка первичным либо заключенным для завершения строительства.

Эта норма, также устанавливает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, после прекращения первоначального договора аренды.

Обращаем ваше внимание, что в силу пункта 21 статьи 3 Вводного закона реализация положений ГК РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным указанной нормой.

В целом Верховный Суд РФ сподвигает арендаторов публичных земель к тому, чтобы после истечения срока аренды они для продолжения строительства использовали процедуры получения прав на землю, предусмотренные Законом №171-ФЗ. В частности, получали от государства землю в аренду без торгов для завершения строительства. Если арендатор не успеет завершить строительство в течение срока аренды после получения им земли по указанным процедурам, то последующее предоставление земли осуществляется только на торгах.

Учитывая действия закона во времени особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, можно условно разделить:

  1. если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставлен для целей строительства до 1 марта 2015 года (ранее возникшие правоотношения);
  2. если земельный участок предоставлен для целей строительства после 1 марта 2015 года (правоотношения, возникшие после вступления в силу Закона N 171-ФЗ), при этом правовой механизм регулирования таких правоотношений аналогичен;

Договоры аренды публичных земель для строительства, заключенные до 1 марта 2015 года, по истечении их срока автоматически без проведения торгов продлеваются на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора. Арендатор земель может по истечении срока аренды и после 1 марта 2015 года продолжать/начинать строительство на соответствующем участке, не продлевая срок аренды на торгах, но при условии, что арендодатель не прекратит такой договор аренды в одностороннем порядке. Это означает, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

2 точки зрения Верховного суда РФ:

  • 1. В Определении Верховного Суда РФ от 8 февраля 2017 года по делу № А46-6835/2015 указано, что арендатор, получивший в аренду, принадлежащий администрации города, земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но принявший в этот срок меры к началу строительства вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.
  • 2. В Определении Верховного суда РФ от 27 июня 2017 года по делу № А41-13398/2016 указано было обратное, а именно, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия, либо отсутствия на земельном участке, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Итоги: в случае, когда государство предоставило в аренду участок для строительства до 1 марта 2015 года, по истечении срока аренды арендатор может получить тот же самый участок в аренду на три года без торгов, при условии что на участке в период действия аренды на основании разрешительной документации создан объект незавершенного строительства. Это не зависит от регистрации собственности на такой объект и момента регистрации.

Вместе с тем, если государство предоставило в аренду участок после 1 марта 2015 года и строительство не завершено в течение срока аренды, то орган власти может продать объект незавершенного строительства на торгах в судебном порядке в течение шести месяцев с момента истечения срока аренды. При этом арендатор может однократно потребовать предоставления ему в аренду участка для завершения строительства.

Кстати! Вам может быть полезно:
Согласие на обработку персональных данных консультант плюс

Государственные и муниципальные земли предоставляются гражданам и организациям в аренду на основании результатов аукциона. Как правило, такое соглашение является срочным, и по окончании требуется продление договора аренды земельного участка.

Сегодня поговорим о том, как и на каких условиях продлить контракт без проведения торгов, какие могут быть основания для отказа, и каков порядок действий для пролонгации арендного соглашения.

Содержание статьи

Варианты продления договора аренды земельного участка

Аренда предполагает временное пользование чьим-либо имуществом. В зависимости от вида земельного участка и его назначения срок аренды устанавливается Земельным кодексом (далее ЗК РФ) в п. 8 ст. 39.8. Например, для размещения линейных объектов (газопровода, водопровода и т. д.) срок составляет 49 лет, для ИЖС – 20 лет, для сельскохозяйственных нужд (сенокошения, выпаса животных и т. д.) – не более 3-х лет. Законом также предусмотрена возможность продления найма в следующих случаях:

  1. Земля была предоставлена гражданину или юридическому лицу без проведения торгов.
  2. Первоначальный договор был заключен на землю сельхозназначения по результатам аукциона.

Основанием для пролонгации служит заявление арендатора, а в некоторых случаях решение администрации или суда.

Продление договора аренды возможно путем:

  • заключения нового договора;
  • составления дополнительного соглашения;
  • автоматической пролонгации.

В первом варианте заключается новый договор найма, условия которого могут быть изменены. При этом арендатор остается прежним, и его права на землю не меняются.

Во втором случае заключения нового договора не требуется. К уже существующему документу составляется дополнительное соглашение о продлении аренды, в которое могут быть внесены несущественные изменения первоначального договора.

Автоматическое продление возможно в случае, если после окончания срока найма арендатор продолжает пользоваться участком, при условии, что положения уже заключенного договора устраивают стороны и арендодатель не имеет претензий. Он остается в силе на тех же условиях.

Автоматическая пролонгация и заключение дополнительного соглашения могут осуществиться только при согласии сторон. Также продлить аренду можно на основании решения администрации или суда. В последнем случае – если между сторонами возникли имущественные или гражданские споры.

Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка

Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:

  1. Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
  2. У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
  3. Арендатор должен остаться прежним.
  4. У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
  5. Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
  6. Земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Подробный перечень условий содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. При нарушении данных условий продление аренды будет невозможным.

Документы для продления:

  • паспорт арендатора или учредительные документы;
  • договор аренды (читайте, как арендовать земельный участок);
  • доверенность, если обращается представитель;
  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на строительство;
  • справка об отсутствии задолженности.

Оригиналы предоставлять необязательно, достаточно копий.

Продление договора аренды участка: пошаговая инструкция

Продление аренды, как и любые другие юридические действия, требует определенной последовательности. Предоставленная ниже пошаговая инструкция позволит самостоятельно грамотно осуществить процедуру пролонгации.

Шаг 1. Составление письменного обращения

В первую очередь необходимо составить заявление о намерении продлить договор. В обращение обязательно должно быть указано следующее:

  • данные арендодателя – наименование органа исполнительной власти и ФИО уполномоченного лица;
  • ФИО и паспортные данные заявителя (арендатора);
  • текст заявления о намерении продлить наем;
  • перечень документов;
  • дата и подпись.

В основном тексте должны содержаться информация об участке и данные из договора аренды. Если арендатор желает изменить какие-либо условия предыдущего соглашения, то в тексте нужно это указать.

Шаг 2. Отправление адресату

После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию. Сделать это можно лично, через представителя, через почту России или по электронной почте. В последнем варианте заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.

Шаг 3. Получение согласия

Заявление рассматривается в течение месяца. В завершение арендатор получает административное решение о продлении найма участка.

Шаг 4. Регистрация нового договора

Административное решение служит основанием для заключения нового договора или дополнительного соглашения к предыдущему. Указанные документы обязательно должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Рассмотрение заявления происходит бесплатно. Оплатить потребуется только госпошлину за регистрацию договора в Росреестре. Ее стоимость одинакова во всех субъектов РФ для физических и юридических лиц – нанимателей – 350 р.

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

При рассмотрении заявления администрация может отказать в пролонгации аренды. Причиной отказа может послужить любой из пунктов ниже:

  • земля изъята из оборота;
  • находится в резерве;
  • на участок наложен запрет;
  • земля использовалась не по назначению;
  • у арендатора существует задолженность по арендной плате.

Перечень оснований для отказа исчерпывающий. О принятом решении с обоснованием причины выдается соответствующее административное постановление. Если после принятого решения арендодатель заключил договор в течение года, то его действия будут признаны незаконными. Обжаловать ответ администрации можно в любом случае. Для этого нужно в течение 10 дней после отказа подать иск в суд, где судья, рассмотрев все материалы дела, примет соответствующее решение, на основании которого будет продлен наем территории.

Кстати! Вам может быть полезно:
Правовой статус вынужденного переселенца в рф предоставляется

Судебная практика

Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.

В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:

  • наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
  • арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
  • на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.

Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Чтобы построить себе жилой дом, нет необходимости иметь в собственности землю. Его строительство можно выполнять на арендованном участке.

При истечении срока возникает вопрос, как продлить аренду земельного участка под ИЖС. На этом этапе вложены деньги в благоустройство земли, строительство жилья и вспомогательных строений. Важно правильно оформить продление договора, чтобы сохранить права на землю и строящийся (или уже построенный) жилой дом.

Как продлить аренду земли под ИЖС?

Для пролонгации необходимы законные основания. Продление выполняется после подачи ходатайства вместе с пакетом документов, о которых мы расскажем подробнее ниже. Они подаются на рассмотрение в местные органы власти.

После изучения документов выносится решение о продлении или прекращении аренды участка.

Можно ли продлить срок?

Когда возникает вопрос о продлении действия арендного договора, то возможны следующие варианты дальнейшего развития событий:

  1. Договор будет продлен, строительство частного дома продолжится;
  2. Участок вместе с недостроенным зданием выставляется на аукцион. Его покупает тот, кто предложит наибольшую цену;
  3. Если в договоре было предусмотрено автоматическое продление аренды, то он будет продлен без каких-либо действий по оформлению.

Важно отметить, что в большинстве случаев арендодателем являются муниципальные власти.

При продлении договора застройщику в предусмотренных законодательством случаях даётся преимущественное право аренды земли. В остальных ситуациях происходят аукционные торги, в которых право заключить сделку получает от местной власти победитель.

Его получают также те, кто строительство не закончил. Однако в последнем случае продление делается однократно. Второй раз, если дом построен не будет, оно не предоставляется.

Кто имеет право на продление аренды?

Если был арендован участок под строительство частного дома у государства, то срок аренды составляет 20 лет в соответствии с п. 8 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ. Подразумевается, что за указанное время будет полностью выстроен и оформлен частный жилой дом.

Иногда стройку не окончили к сроку — она находится на середине или, например, вообще не начиналась.

В зависимости от существующей ситуации законодательство предусматривает такие варианты:

  1. Однократное право на продление имеет застройщик, который ведёт строительство дома, но не закончил.
  2. Владелец полностью построенного жилого здания.

Они получают право преимущественного продления. Это означает, что, рассматривая желающих заключить арендное соглашение на участок, такую возможность сначала предоставляют прежнему арендатору. Если он откажется, тогда будут рассмотрены другие кандидатуры.

Условия для пролонгации

Продление срока действия происходит в следующих ситуациях:

  1. Строительство жилого дома на участке происходит, но оно не закончено. При этом проведено его официальное оформление. Дополнительно требуется, чтобы это было однократное продление.
  2. Дом полностью построен, сдан в эксплуатацию, все необходимые документы на него оформлены, регистрация осуществлена.

В первом случае разрешается провести однократное продление сроком на три года.

Во втором – продление происходит регулярно на основе обращения арендатора к местным властям.

Законодательный аспект

В 2015 году были приняты изменения в законодательство, в результате которых усилились требования к тем, кто строит дом на арендованной земле. Теперь в том случае, если строительство не начиналось, местные власти имеют право предложить участок новому хозяину с использованием аукциона.

В 2015 году в Гражданском Кодексе была введена статья 239.1, в которой предусмотрено, что недостроенные объекты после окончания срока аренды могут быть отобраны у владельца и проданы.

Действия при истечении арендного срока

Если арендодатель имеет право на продление прежнего соглашения и администрация согласна, то происходит пролонгация аренды. Иначе земля выставляется на аукционные торги на общих основаниях.

Обращаются в земельный отдел, предоставляя нужный пакет документов. Сделать это необходимо до того, как истечёт прежний арендный договор.

Порядок продления аренды земли под ИЖС

Для проведения оформления нужно предпринять такие действия:

  1. За 30 дней до конечного срока предстоит обратиться к главе местной администрации с заявлением о продлении.
  2. Нужно предоставить дополнительно все относящиеся к аренде и удостоверяющие личность документы.

После этого обращение будет рассмотрено и в результате принято решение.

Особенности подачи заявления

Заявление оформляется в виде ходатайства, где формулируется просьба о продлении существующих арендных отношений. Бумагу сдают в земельный отдел местного муниципалитета. Ее отдают в канцелярию вместе с подготовленным пакетом документов.

Важно, чтобы начало нового договора не происходило в течение действия прежнего арендного соглашения. В этом случае суд признает вновь подписанный документ не имеющим юридической силы.

Какие требуются документы?

При обращении в администрацию нужно подавать пакет документов. В нем должны присутствовать:

  1. Ходатайство о продлении аренды.
  2. Ксерокопии личных документов заявителя. Необходим паспорт, данные в нем должны соответствовать тем, которые указаны в договоре. Если, например, производилась смена фамилии, то соответствующие документы должны быть также включены в этот пакет документов.
  3. Подается копия действующего договора, о продлении которого идет речь.
  4. Если оформлением занимается представитель, то должна быть соответствующая доверенность.
Кстати! Вам может быть полезно:
Правила предоставления приостановки и ограничения коммунальных услуг

Этот комплект документов подается в местную администрацию для рассмотрения.

Составление письменного обращения к арендодателю

Подается ходатайство с просьбой о том, чтобы срок действия арендных отношений был продолжен.

Этот документ должен содержать следующую информацию:

  1. В верхней части листа справа указывают, к кому производится обращение. Здесь пишут данные руководителя администрации и его должность. Затем надо зафиксировать от кого подается ходатайство.
  2. В первой части ходатайства указывают данные об участке земли, информацию о заключенном ранее арендном соглашении, срок, на который оно было заключено и дату прекращения его действия.
  3. Формулируется просьба о разрешении продлить аренду земли. Указывают желаемый период действия нового договора и дату, до которой он будет действовать.
  4. Арендатор, если он не закончил строительства жилого дома, информирует о планах строительства и сроках исполнения.

На какой срок составляется договор?

Срок действия арендного договора на участок для строительства дома составляет 20 лет. В некоторых случаях он может оформляться пожизненно. Допускается использование меньшего срока. Если договор имеет длительность менее 1 года, нет необходимости регистрировать в Едином реестре прав собственности на недвижимость. Более длительное арендное соглашение подлежит обязательной регистрации.

Как устанавливается размер арендной платы?

Арендная плата зависит от расположения участка и наличия коммуникаций. Обычно при аукционных торгах она первоначально составляет 1,5% от кадастровой стоимости.

В процессе аукционной процедуры она может быть повышена. Окончательное решение по величине платы принимают местные власти.

Регистрация нового договора – нюансы

В ходатайстве может быть выражено желание купить арендуемую землю. Выкуп происходит в соответствии с кадастровой ценой на нее.

Если муниципальные власти ответят согласием, то после поступления денег за участок, новый хозяин должен оформить право собственности в Едином реестре. После окончания этой процедуры он станет полноправным владельцем земельной недвижимости.

Пример договора аренды

При составлении договора аренды обязательно должна быть указана информация:

  1. Необходимо точно указать, какая территория является предметом соглашения: указать адрес, назначение.
  2. Фиксируется срок аренды и дата окончания действия подписанного документа.
  3. Информация о наличии или отсутствии объектов на участке.
  4. Есть ли какие-либо обременения или ограничения на эту недвижимость.

При составлении арендного соглашения должны быть рассмотрены:

  1. Права и обязанности договаривающихся сторон.
  2. Причины, по которым договор может быть расторгнут и порядок действий в этом случае.
  3. Меры ответственности при нарушении положений документа.
  4. Возможность продления договора и то, как это необходимо оформить.
  5. Фиксируется порядок действий при разрешении возможных спорных ситуаций.

Перед тем, как подписать документ, арендатор должен внимательно его изучить. В статье дана ссылка на образец документа, который можно скачать здесь.

Изменения на 2019 год по аренде земельного участка

В 2019 произошли изменения Закона о земельном кадастре. Теперь собственникам необходимо обеспечить регистрацию в Едином реестре прав собственности на недвижимости. В противном случае земля может перейти в собственность муниципальных органов власти.

Основания для отказа в продлении

Отрицательное решение по пролонгации аренды может быть принято в следующих случаях:

  1. Отсутствуют законные основания для продления.
  2. Имело место недобросовестное использование земельной недвижимости.
  3. То, что на участке делал арендатор, не соответствует категории и целевому назначению земли.
  4. Имели место нарушения законодательства.

Причины отказа должны быть указаны в ответе арендатору на поданное ходатайство.

Что делать, если администрация отказывает?

Встреча с главой администрации для подтверждения добросовестного использования земли

В ответ на ходатайство местная администрация принимает соответствующее решение. Оно может быть отрицательным. В таком случае у арендатора есть возможность обратиться в судебные органы для защиты своих прав. Это можно сделать в десятидневный срок. Обращение нужно сделать по месту нахождения участка земли.

В полученном отказе должно быть приведено обоснование, которое будет оспариваться иском в суд.

При этом будет необходимо доказать, что в течение предыдущего срока земля использовалась добросовестно и в соответствии с нормами законодательства.

Если суд примет решение в пользу арендатора, то оно будет юридическим основанием для продления договора.

При возникновении такой ситуации наилучшие шансы на успех будут при условии обращения к профессиональному юристу.

Варианты продления договора аренды земельного участка

Продление может быть оформлено в одном из следующих случаев:

  1. Договор, срок которого подошел к концу, предусматривал, что пролонгация происходит автоматически.
  2. Если обстоятельства перезаключения соглашения имеют нестандартный характер, то основанием может быть распоряжение главы местной администрации.
  3. Иногда оформление происходит на основе решения суда.
  4. В том случае, когда законодательство позволяет продлевать соглашение без использования аукционной продажи земли.

По способу оформления пролонгация может быть оформлена:

  1. Продление уже действующего договора.
  2. Подписание дополнительного соглашения к действующему договору.
  3. Подписание нового документа.

Последний вариант удобно использовать, если условия аренды претерпели существенные изменения.

Договор аренды без проведения торгов

Продление договора при наличии законных оснований осуществляется без использования торгов. В том случае, когда такое право отсутствует, земля выставляется на аукцион на общих основаниях. При продлении прежнего соглашения цена аренды обычно не меняется. При заключении нового договора она может быть другой, определённой с учётом новых обстоятельств.

При получении права аренды через аукцион, происходят торги, на которых участники будут повышать цены. Чтобы получить право подписать документ. В этом случае плата будет максимальной.

Выкуп участка из аренды

При оформлении арендного договора в ходатайстве можно указать желание выкупить землю. При рассмотрении пакета документов местной администрацией будет принято решение по этому поводу.

Право выкупа предоставляется при условии, что дом полностью построен и право собственности на него зарегистрировано в Едином реестре.

При аренде земли для ИЖС важно осуществить строительство в нужные сроки. Тогда с пролонгацией не будет проблем. Если работа не закончена, то продление возможно только в случаях, предусмотренных законодательством.

О выкупе участка из аренды подробнее в данном видео говорит юрист:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Колосков Дмитрий
Оцените статью!
logo
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Adblock detector