Юридические советы

Односторонний акт приема передачи объекта долевого строительства

Я получила односторонний акт, можно ли с ним выиграть дело ?

При одностороннем акте приема-передачи (передаточном акте) можно выиграть дело.

Давайте разберемся, что же такое односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.

    Согласно п. 6 ст. 8 ФЗ-214 односторонний акт составляется при наличии нескольких обстоятельств:

  • 1. при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства
  • 2. при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства
  • 3. застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства
  • Нередки случаи, когда застройщики незаконно составляют односторонний акт приема-передачи, тем самым создают доказательственную базу на случай судебного разбирательства.
    Если Вы не уклонялись, не отказывались от принятия объекта долевого участия, прошло менее двух месяцев со дня получения Вами уведомления о передачи объекта – односторонний акт составлен незаконно !

    Чаще всего застройщик составляет односторонний передаточный акт из-за того, что дольщик неоднократно осматривал, но не принимал квартиру из-за несущественных недостатков.

    Давайте разберемся, когда нужно принимать квартиру из-за недостатков, а когда нет.

    Участник долевого строительства имеет право не принимать объект долевого строительства не соответствующий требованиям ч. 1 ст. 7 ФЗ-214. На практике данный пункт статьи означает, что участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства, который имеет существенные недостатки, среди которых можно выделить:

  • — отсутствие отопления (в случае если передача объекта происходит в отопительный сезон)
  • — протекает крыша (в случае если квартира на последнем этаже)
  • — дыра между перекрытиями/стенами, виден другой этаж/квартира
  • — нет остекления/частичное остекление в квартире, т.е. нет защиты от внешней среды.
  • Как видите, указанные недостатки не позволяют пользоваться квартирой по прямому назначению – проживать в ней, поэтому недостатки являются существенными.
    В случае если, объект долевого участия имеет иные недостатки, скажем, мусор в квартире, поцарапанные стекла, плохо закрываются окна, торчит арматура и т.д., то в этом случае Вы обязаны принять квартиру и потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление (ст. 18 ФЗ о Защите прав потребителей).

    Подводя итог вышесказанного, хочется отметить, что при одностороннем акте передачи квартиры можно взыскать неустойку, однако надо детально изучить все обстоятельства предшествовавшие составлению одностороннего акта. Юристы нашей компании бесплатно оценят Вашу ситуацию и предложат способ её разрешения.

    Неурядицы со строительной компанией могут возникнуть и на финальном шаге постройки нового дома, т.е. в процессе передачи уже готового жилья в эксплуатацию. Подобные конфликты могут происходить, если то, что наблюдает принимающий работу, совершенно отличается от того, что он ожидал увидеть. Так, у построенной квартиры может быть другая планировка, большие или меньшие размеры, дефекты или брак в отделке. Чтобы не исправлять имеющиеся недочеты строительная компания может выслать жильцу односторонний акт о приеме и передачи.

    Кстати! Вам может быть полезно:
    Характеристика на ребенка от соседей образец положительная

    Стандартный процесс принятия объекта долевого строительства

    Полная готовность постройки к длительной эксплуатации должна сопровождаться составлением акта приема-передачи и заверением его строительной компанией для подтверждения надлежащего уровня выполненной им работы, а также будущим жильцом, что доказывает его готовность принять выполненную работу и говорит об отсутствии у него претензий.

    Стандартный порядок сдачи квартиры жильцу таков:

    1. После получения застройщиком разрешения на сдачу постройки в эксплуатацию на основании ст. 55 Градостроительного кодекса, ему необходимо сдать построенный объект жильцам в период, который оговорен в строительном соглашении. В случае просрочки застройщик должен будет уплатить неустойку.

    2. Строительная компания оповещает жильцов о том, что строительство завершено и им необходимо принять их части дома в эксплуатацию. При этом она обязана:

    • направить извещение нужно минимум за месяц до момента, когда квартиры необходимо будет передать;
    • в условиях, когда период сдачи не прописан в строительном соглашении, то оповестить жильцов необходимо минимум за две недели до момента, когда квартиры нужно будет передать.

    3. Далее жилец должен принять свою новопостроенную квартиру в эксплуатацию. Сроки при этом устанавливаются следующие:

    • исходя из строительного соглашения;
    • если таковые сроки не прописаны в соглашении, то на протяжении семи банковских дней с даты получения извещения от строительной компании.

    Процесс составления одностороннего акта приема-передачи

    Основываясь на ФЗ №214, минимум за месяц до даты передачи квартиры в эксплуатацию строительная компания должна оповестить жильцов о том, что строительство подошло к концу.

    Когда жилец получил такое извещение, в течение семи банковских дней ему необходимо принять свою квартиру. Это означает, что участнику строительного соглашения нужно явиться на место строительства, осмотреть квартиру, определить, что дефектов и недостатков нет. По данному факту составляется акт приема-передачи, который подтверждает, что обе стороны удовлетворены результатом. Или же, если жилец находит недостатки, то прописывается, в какие сроки эти недостатки должны быть устранены или оплачено их устранение.

    Однако, ФЗ №214 предусматривается также и односторонний акт приема-передачи в следующих ситуациях:

    • жилец отказывается подписывать акт без должных оснований;
    • жилец уклоняется от принятия в эксплуатацию квартиру.

    Так, некоторые застройщики могут пойти на хитрость и составить односторонний акт приема-передачи, чтобы не платить неустойку по факту срыва сроков. При этом такой акт направляется жильцу по почте.

    Зачастую, когда жилец получает односторонний акт, он не всегда понимает его назначение. Односторонний акт приема-передачи, являясь подтверждающим документом, дает право долевому инвестору забрать ключи от своей квартиры у строительной компании.

    Действия жильца при получении одностороннего акта приема-передачи

    Жилец, который получил от строительной фирмы односторонний акт приема-передачи, вправе обжаловать его действительность посредством судебного разбирательства. Важно знать, что при подаче иска заявителю необходимо вооружиться неоспоримыми доказательствами своей правоты. Также требуется документально подтвердить, что претензия обоснована и брак существенный (посредством свидетельских показаний или фотографических материалов). Существенными дефектами принято считать трещины в полу и на стенах, недостаточную герметичность окон, неровный пол и т.д.

    Также в исковом заявлении о существенных недостатках постройки можно изъявить желание о том, чтобы строительная компания выплатила жильцам сумму неустойки или была наказана штрафом. Неустойка образуется вследствие пропуска сроков, так как, пока будет длиться судебное разбирательство, фактическая сдача пригодного для эксплуатации жилья будет отсрочена и выпадет значительно дальше договорной даты сдачи.

    Кстати! Вам может быть полезно:
    Протокол урегулирования разногласий к протоколу разногласий образец

    Настоятельно рекомендуется воспользоваться советами юриста при составлении иска на застройщика в суд. Именно профессионал поможет разрешить многие спорные и непонятные вопросы, а также грамотно расценить ситуацию, устанавливая, необходимо ли вообще подавать иск или возможен мирный исход дела. Ведь зачастую застройщики также не хотят иметь лишние проблемы с судебными разбирательствами.

    Защищая себя от финансовых претензий дольщиков, связанных с взысканием неустойки за просрочку сдачи квартиры, застройщики не всегда поступают добросовестно. Вот почему важно знать свои права, и уметь защитить их, если что-то пошло не так.

    Согласно ч. 6 ст. 8 закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» «…при уклонении или отказе дольщика от принятия квартиры застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи квартиры, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства…».

    В обзоре практики Верховного суда РФ от 04.12.2013 г. «О разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве МКД», в п. 25 сказано: «При установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

    Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства)…» (в настоящее время в ч. 2 ст. 6 214-ФЗ внесены изменения, и с 01.01.2017 г. застройщик будет законом освобождён от уплаты неустойки в описанной ситуации).

    Возникает вопрос о том, какие действия (бездействия) дольщика считаются уклонением от приёмки квартиры и могут привести к отказу во взыскании неустойки?

    Практика рассмотрения судами подобных ситуаций показывает, что судьи считают уклонением от приёмки квартиры и, соответственно, отказывают в иске в следующих случаях:

    • если дольщик игнорирует уведомление застройщика о готовности квартиры и не появляется на объекте для его приёмки;
    • если дольщик всё же появился на объекте, акт не подписал и при этом документально не зафиксировал свои претензии к качеству объекта;
    • если дольщик появился на объекте, зафиксировал претензии, но не направил их застройщику. При этом довольно часто застройщики при приёмке дают заполнить акт осмотра, однако составляется он в единственном экземпляре, который представитель застройщика забирает себе (для работы). Впоследствии доказать, что такой акт был составлен (если вы себе не сделали как минимум копию), будет практически невозможно.
    Кстати! Вам может быть полезно:
    Просительная часть апелляционной жалобы по гражданскому делу

    Однако, если на момент получения уведомления от застройщика о готовности дома просрочка уже существует, то даже в случае уклонения дольщика от приёмки квартиры, ему не может быть отказано во взыскании неустойки. Но в этом случае суд будет решать, за какой именно период взыскивать неустойку (за весь период просрочки до даты составления одностороннего акта либо до даты, когда квартира была фактически готова к приёмке). При этом факт уклонения дольщика от приёмки квартиры может привести к тому, что суд сильно снизит присуждённую сумму.

    Положительным моментом является то, что наличие указанных в предыдущей статье документов (акт осмотра квартиры, содержащий перечень недостатков, дефектная ведомость, экспертиза и т.д.), не позволяют суду отказать дольщику во взыскании неустойки, а период просрочки будет исчисляться по дату составления одностороннего акта.

    Ну и самый важный момент, если застройщик необоснованно составил односторонний акт приёма – передачи квартиры (например, если были зафиксированы существенные недостатки объекта, которые не были устранены в установленный срок, если акт составлен преждевременно и др.), то такой акт можно оспорить в суде.

    Хорошим примером служит решение по делу дольщика ЖК «Зелёные аллеи» (застройщик ООО «МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ»).

    Квартира подлежала передаче до 30.04.2016 г. После получения уведомления о её готовности в конце марта дольщик пришёл на объект, где совместно с представителем застройщика были составлены акт осмотра и дефектная ведомость. В дефектной ведомости, в том числе, были указаны следующие недоделки: требуется регулировка створок окон и дверей ПВХ, необходимо установить ручки и заглушки петель, заделать примыкание отвода вентиляции в ванной, срезать арматуру в комнате. Дольщик установил срок устранения недостатков 31 мая 2016 г., но повторного приглашения на приёмку квартиры так и не получил. 01 июля он повторно пришёл на объект, после осмотра выяснилось, что указанные ранее недоделки были исправлены частично, однако появились новые.

    Была составлена новая дефектная ведомость. Через неделю дольщику пришло письмо от застройщика, в котором содержался односторонний акт приёма – передачи квартиры, после чего он обратился в наше Бюро за помощью во взыскании неустойки. Оценив имеющиеся документы, мы пришли к выводу, что оснований считать дольщика уклоняющимся от приёмки квартиры нет. В исковом заявлении нами также было заявлено требование о признании одностороннего акта недействительным.

    26 сентября 2016 года суд удовлетворил наш иск частично. Заявленная сумма исковых требований составила 423 259 руб. 51 коп. Несмотря на то, что односторонний акт приёма-передачи квартиры не был признан недействительным (возможно, вследствие технической ошибки), судья взыскала в пользу истцов:

    • 300 000 руб. неустойки,
    • 150 000 руб. штрафа,
    • 10 000 руб. морального вреда,
    • 20 000 руб. представительских расходов,
    • 3 000 руб. расходов за оформление нотариальной доверенности,

    а всего 483 000,00 руб.

    Считаем, что это очень хорошее решение, подтверждающее возможность взыскания неустойки при наличии одностороннего акта.

    Звоните нам по тел. +7 (968) 931-57-98 или жмите на кнопку «задать вопрос».
    А если Вы ещё не с нами, то

    Колосков Дмитрий
    Оцените статью!
    logo
    Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

    ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

    Оставить комментарий

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о
    Adblock detector