Юридические советы

Односторонний отказ от исполнения договора аренды арендатором

Даяна Джимбеева, юрист адвокатского бюро «ЭДАС»

Заключая договор аренды на определенный срок, арендодатель рассчитывает на получение дохода за пользование имуществом за весь период аренды. Однако в условиях финансовой нестабильности все чаще условия договора аренды становятся предметом судебного рассмотрения.

Какие условия необходимо предусмотреть арендодателю в договоре, чтобы защитить себя от имущественных потерь, вызванных досрочным прекращением договора аренды?

Как следует из п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса РФ (далее — ​ГК РФ), право стороны на односторонний отказ от исполнения договора аренды, сторонами или одной из сторон которого являются предприниматели (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), может быть предусмотрено не только законом, но и договором.
Специальные положения ГК РФ, регулирующие арендные отношения, связывают право арендатора на досрочное расторжение с нарушениями арендодателем наиболее существенных своих обязанностей и не предоставляют арендатору право на односторонний (немотивированный) внесудебный отказ от исполнения договора, заключенного на определенный срок.
Следовательно, такое право, как и условия, регулирующие порядок и условия реализации стороной права на односторонний отказ от исполнения договора, могут быть определены договором.

Срок действия договора аренды

Срок договора определяется конкретной календарной датой, при наступлении которой срок действия договора заканчивается, либо периодом времени, исчисляемым годами, месяцами.

Условие о сроке действия договора не считается согласованным, если срок определен указанием на событие, наступление которого не является неизбежным. Так, не будет согласованным срок действия договора аренды, начало которого (момент вступления его в силу) определено датой государственной регистрации договора аренды в ЕГРН, поскольку государственная регистрация договора аренды зависит от воли и действий сторон, что не отвечает требованиям ст. 190 ГК РФ.

По аналогии с условием о предмете договора, данное правило преодолевается совершением сторонами действий по исполнению договора аренды (к примеру, имущество было передано арендатору по акту приема-передачи, вносилась арендная плата). (1)

В случае если срок аренды в договоре не определен, в том числе по причине его несогласования сторонами, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и в силу императивной нормы абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды имеет право в любое время в одностороннем порядке отказаться от его исполнения.

Данное право не может быть исключено соглашением сторон, а любое условие договора о выплате денежной суммы за односторонний отказ от договора будет являться ничтожным (п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Таким образом, сторонам настоятельно рекомендуется при определении срока действия договора аренды использовать четкие, недвусмысленные формулировки и не ставить срок в зависимость от действий третьих лиц и событий, не обладающих признаком неизбежности наступления.

Право на отказ от исполнения договора аренды

Основанием возникновения права стороны на одностороннее расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, является диспозитивная норма закона либо договор. При составлении договора аренды арендодателю следует убедиться в отсутствии установленного договором права арендатора на немотивированный отказ от договора в любое время и иных условий, предоставляющих арендатору такое право.

Однако вне зависимости от того, закреплено или нет в договоре право сторон на односторонний отказ от договора, в последние годы вследствие невозможности арендатора исполнять обязанность по уплате арендной платы, привязанной к курсу иностранной валюты, арендодателю вынужден заключать с арендатором соглашение о досрочном расторжении договора аренды.

Во избежание разногласий сторон рекомендуется при заключении договора аренды включать в него положения, определяющие общий порядок действий сторон по урегулированию взаимоотношений (обязанности и сроки возврата имущества, подписания акта приема-передачи, погашения задолженности по внесению арендной платы, оплате неустоек, штрафов, регистрации прекращения аренды и т. п.).

Плата за односторонний отказ от исполнения договора аренды

По смыслу п. 3 ст. 310 ГК РФ в случае установления права на односторонний отказ от исполнения договора аренды в диспозитивной норме или в договоре аренды, заключенном на определенный срок, рекомендуется включать в такой договор условие о плате за односторонний отказ от него.

Вывод о допустимости условия о внесении платы за немотивированный отказ от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, ранее до изменений в ГК РФ (вступили в силу 01.06.2015) был сформулирован в судебной практике (см.: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27.10.2015 № 305-ЭС15–6784).

Условие о плате за немотивированный отказ от исполнения договора аренды может быть определено в виде фиксированной суммы, как правило, эквивалентной размеру арендной платы за период времени либо иным образом (в виде компенсации расходов или убыткам другой стороны). Такой вывод следует из пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Вопрос о правовой природе платы за односторонний отказ от договора остается дискуссионным в доктрине (2), а сложившаяся судебная практика по спорам о взыскании платы за односторонний отказ от договора не отличается единообразием. Можно выделить четыре основные позиции судов по вопросу о квалификации такого платежа:

  1. Компенсация понесенных убытков ­другой стороны
  2. Неустойка или штраф
  3. Отступное
  4. Способ обеспечения исполнения обязательства, прямо не указанный в ГК РФ

Законом не предусмотрены какие-либо ограничения к размеру платы за отказ от исполнения договора аренды, поэтому стороны определяют его по своему усмотрению.

Однако в соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 суд может отказать полностью или частично во взыскании такой платы при наличии в совокупности следующих условий:

  • доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий;
  • доказано заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере.

Бремя доказывания наступления таких исключительных условий возлагается на сторону, уклоняющуюся или отказывающуюся от исполнения обязательств по оплате соответствующей суммы. (3)

При этом в Постановлении Пленума ВС РФ не приведены критерии несоответствия размера платы, как и не раскрывается, что следует понимать под заведомо недобросовестным осуществлением права требовать уплаты суммы.

Судебная практика по отказам во взыскании платы за досрочный отказ по договорам аренды ввиду несоразмерности только начинает формироваться.

В связи с этим представляет интерес дело о взыскании по иску ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (арендатор) к ОАО «Уфимский хлопчатобумажный комбинат» (арендодатель) остатка от суммы авансового платежа, внесенного истцом в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды, в качестве неосновательного обогащения (дело № А07–27527/2015).

Арендатор расторг договор аренды, оплатив постоянную часть арендной платы за весь срок аренды авансовым платежом в размере 50 822 033 руб. 90 коп.

По условиям Договора в случае досрочного расторжения договора выплаченная арендатором постоянная арендная плата и компенсация за ремонтно-строительные работы удерживаются арендодателем в качестве штрафа.

Суд первой инстанции квалифицировал выплаченную сумму как неустойку, снизив до 35 352 636 руб. 11 коп. как несоразмерную последствиям нарушения.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорная сумма не может быть ни задатком, ни платой за отказ от договора, а является компенсационной гражданско-правовой санкцией, установленной сторонами в рамках принципа свободы договора.

Суд апелляционной инстанции, тем не менее, согласился с той суммой, которую определил суд первой инстанции, применив не ст. 333 ГК РФ, а критерии несоответствия (несоразмерности) требуемой суммы и недобросовестности поведения арендодателя, а именно:

  • длительный срок действия договора аренды, на который обе стороны рассчитывали в целях получения соответствующих доходов;
  • оплата арендатором всей суммы постоянной арендной платы авансом за весь его период действия, то есть за 15 лет;
  • получение арендодателем доступа к финансированию на длительный период, учитывая фактический период аренды только с 27.05.2011 по 21.08.2015;
  • непродолжительный период неиспользования спорных площадей после прекращения договора, передача их арендодателем в аренду другому лицу уже через полгода с момента его прекращения.
Кстати! Вам может быть полезно:
Публичная кадастровая карта калужской области 2018 официальный

Суд округа отказал во взыскании с комбината неосновательного обогащения в части платы за досрочное расторжение, указывая на согласованность сторонами при заключении договора суммы компенсации за реализацию арендатором права на отказ от исполнения договора и невозможность его произвольного уменьшения судом.

Судебная коллегия ВС РФ отменила судебные акты всех нижестоящих инстанций в части иска о взыскании остатка от внесенной истцом суммы постоянной части арендной платы за весь срок аренды и направило дело на новое рассмотрение: в целом согласившись с выводами суда апелляционной инстанции о наличии оснований (исключительного случая) для снижения спорной суммы, коллегия квалифицировала удержание спорной суммы согласованным сторонами последствием реализации права арендатора на немотивированный отказ от договора.

Вывод:

Критерии несоответствия (несоразмерности) требуемой суммы имущественным потерям арендодателя, вызванным таким односторонним отказом, и недобросовестности осуществления такого права определяются судом в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств дела.

С учетом тенденций судебной практики обеспечить единообразный подход по спорам об отказе во взыскании платы за досрочный отказ по договорам аренды смогут только разъяснения ВС РФ.

А пока до появления таких разъяснений ВС РФ можно рекомендовать сторонам договора аренды устанавливать такую плату в разумных пределах, в виде твердой (фиксированной) суммы, отвечающей следующим условиям:

  • плата эквивалентна арендной плате за неиспользованный период аренды;
  • плата должна быть соразмерна возможным потерям арендодателя вследствие прекращения договора арендатором (к примеру, расходам, связанным с простоем имущества и поисками нового арендатора), т. е. составлять сумму компенсации расходов арендодателя;
  • плата должна быть определена исходя из оценки добросовестности действий арендодателя.

1 См. пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». 2 Подробнее см.: Краснова С. А. Платеж в связи с односторонним отказом от исполнения договора: правовая природа, соотношение со смежными правовыми категориями // Закон. 2016. № 7. С. 120–123. Незнамов А. В. Платеж в связи с расторжением договора в одностороннем порядке // Закон. 2015. № 7. С. 161–168. 3 Перфильева В. Указ. соч. С. 13.

Статья 310 ГК РФ

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Однако в отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами § 1 гл. 34 ГК РФ не предусмотрен.

В то же время стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре. В случае если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). При установлении права на односторонний отказ рекомендуется включить в договор условия об основаниях и порядке отказа.

Если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано

В этом случае, если иное не установлено законом или иным правовым актом, ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства, не предусмотренный законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”). Например, арендатор не вправе будет заявить об отказе от договора и прекратить вносить арендную плату (см. Риск арендатора 13.4.1).

Однако при нарушении договора одной из сторон у другой стороны есть право отказаться от него в судебном порядке на основании ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Подробнее о расторжении договора в судебном порядке см. п. 13.2 настоящих Рекомендаций.

13.4.1. Основания одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на определенный срок

При согласовании в договоре, заключенном на определенный срок, условия о праве на односторонний отказ от его исполнения, стороны могут определить случаи, дающие право на односторонний отказ, либо предусмотреть право на немотивированный отказ от исполнения договора в любое время до прекращения его действия.

Основания для отказа от договора могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением контрагентом условий договора.

При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку “односторонний отказ во внесудебном порядке”, из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может квалифицировать это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. 619 ГК РФ (см. Риск арендодателя 13.4.1).

Пример формулировки условия:

“Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения арендатором арендной платы более чем на ________ (указывается срок)”.

Для согласования немотивированного отказа от исполнения договора достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ.

Примеры формулировки условия:

“Стороны вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора”.

“Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора”.

13.4.2. Условие о выплате денежных средств при одностороннем отказе от договора аренды (плата за отказ)

Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне.

Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. В частности, рекомендуется включать соответствующее условие в договоры, заключенные на определенный срок и содержащие положение о праве каждой из сторон на немотивированный отказ в любой момент. Это позволит компенсировать потери другой стороны, вызванные таким отказом (для арендодателя такие потери могут быть связаны с простоем имущества и поисками нового арендатора, для арендатора – с заключением нового договора с более высокой арендной платой).

Можно ли установить плату за отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок?

Ответ: Нет, нельзя.

Обоснование: Право каждой из сторон немотивированно отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено в ст. 610 ГК РФ.

В судебной практике существует подход, сформированный Пленумом ВАС РФ в абз. 4 п. 3 Постановления от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, согласно которому данная норма в этой части признается императивной в силу существа законодательного регулирования.

Условие договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, об установлении платы за односторонний отказ от его исполнения является ничтожным.

Согласование денежной компенсации при одностороннем отказе встречалось на практике и до внесения с 1 июня 2015 г. изменений в ст. 310 ГК РФ. Так, есть пример, когда суд взыскал с арендатора такую компенсацию в твердой денежной сумме, поскольку она была установлена договором. Более того, с него была взыскана и неустойка за просрочку выплаты данной денежной суммы. Суд признал условие допустимым, указав, что компенсация представляет собой согласованную сторонами договорную обязанность, направленную на возмещение финансовых потерь в связи с досрочным прекращением договора, а не меру ответственности.

Кстати! Вам может быть полезно:
Образец заявления о привлечении к уголовной ответственности

Для согласования условия о плате за односторонний отказ следует определить размер денежной суммы и срок, в течение которого она должна быть выплачена. Если будет доказано очевидное несоответствие размера данной денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать во взыскании полностью или частично (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”).

Пример формулировки условия:

“Сторона договора, заявившая об одностороннем отказе от него, выплачивает другой стороне денежные средства в размере __________ руб. Данная сумма должна быть уплачена в течение ___ рабочих дней с момента ______________________”.

В качестве компенсации за односторонний немотивированный отказ от договора может быть использована сумма задатка, который арендатор вносит в качестве гарантии надлежащего исполнения своих обязательств по договору. Так, стороны вправе согласовать в договоре, что, если от договора отказывается арендатор, арендодатель удерживает сумму задатка. Можно также предусмотреть, что в случае отказа арендодателя сумма задатка уплачивается им в двойном размере. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.

Примеры формулировки условия:

“Если арендатор в одностороннем порядке отказывается от договора, сумма внесенного арендатором задатка удерживается арендодателем в полном объеме в качестве компенсации”.

“Если арендодатель в одностороннем порядке отказывается от договора, он обязуется уплатить арендатору в качестве компенсации сумму внесенного задатка в двойном размере”.

За неуплату или просрочку выплаты согласованной в договоре денежной компенсации можно предусмотреть неустойку. Для этого необходимо определить, в какой форме она будет взыскиваться: штраф или пени. Подробнее о согласовании условия о неустойке см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Пример формулировки условия:

“За неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности по выплате денежной компенсации при одностороннем отказе от договора сторона, заявившая о таком отказе, уплачивает неустойку (пени) в размере ___% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки”.

13.4.3. Частичный отказ от договора аренды

Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

На практике возникают ситуации, когда арендатор по тем или иным причинам утрачивает интерес к некоторым из арендуемых объектов. Арендодатель, со своей стороны, может быть заинтересован в возврате некоторых из переданных в аренду объектов, например, необходимых ему лично либо планируемых к передаче другому арендатору.

В указанной ситуации, когда ни одна из сторон не намерена прекращать договор полностью, стороны могут воспользоваться правом на частичный отказ от него. Однако такое право по смыслу п. 2 ст. 310 ГК РФ, так же как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре.

Следует учитывать, что право на частичный отказ может быть установлено только в случае, когда стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность. Если одна из сторон такую деятельность не осуществляет, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Данное правило действует с 1 июня 2015 г. и закрепляет подход, сформированный ранее в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”.

Пример формулировки условия:

“Стороны вправе частично отказаться от исполнения договора, направив уведомление об отказе за один месяц”.

Если условие о праве на частичный отказ от договора аренды не согласовано

Если стороны согласовали условие о праве на односторонний отказ от договора в целом, частичный отказ возможен только в случае, если объект аренды не является неделимой вещью или единым имущественным комплексом и договор не содержит запрета на частичный отказ.

13.4.4. Порядок отказа от договора аренды, заключенного на определенный срок

Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). О согласовании момента, с которого договор считается расторгнутым при отказе от него, см. п. 13.3.3 настоящих Рекомендаций.

Сторонам рекомендуется конкретизировать порядок и сроки направления уведомления об отказе, так как п. 1 ст. 450.1 ГК РФ эти условия не регламентирует.

Пример формулировки условия:

“Каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за __________ (указывается срок)”.

Рекомендуется также определить в договоре способ отправки уведомления и адрес, по которому оно должно быть направлено. Подробнее об этом см. п. 13.3.2 настоящих Рекомендаций.

Если стороны не согласовали порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок

Если право на односторонний отказ от договора согласовано, а порядок такого отказа не установлен, договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления об отказе (см. Риск арендатора 13.4.2).

Во всех заключенных организацией долгосрочных договорах аренды (заключены на определенный срок) есть такая формулировка: любая сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора по иным основаниям, не предусмотренным настоящим договором, предупредив об этом другую сторону за 60 дней. При этом иные основания не перечисляются.

Правомерен ли односторонний отказ от договора аренды одной из его сторон при наличии в договоре соответствующих условий с учетом выводов, ­изложенных в определении ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004?

1. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При этом условия любого договора определяются сторонами договора по своему усмотрению в случае, если законом не установлено каких-либо императивных (обязательных) требований относительно условий такого договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ). Следовательно, в соответствии с ГК РФ стороны могут включить в договор аренды любые условия, однако они не должны противоречить обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими на момент заключения договора (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом ­предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Кстати! Вам может быть полезно:
Ходатайство об отказе в удовлетворении исковых требований

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в силу уже упомянутой ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть предоставлено стороне не противоречащими закону условиями самого договора. Возникновение права отказаться от исполнения договора может быть обусловлено наступлением определенных обстоятельств (в частности, необходимостью наличия оснований, связанных либо не связанных с нарушением договора другой стороной), а может предоставляться сторонам договора независимо от каких бы то ни было обстоятельств. В последнем случае речь идет о безмотивном отказе от исполнения обязательства (см., например, ст. 699, 859, 717, 782 ГК РФ и уже упомянутый п. 2 ст. 610 ГК РФ). То же самое касается и права на отказ от исполнения договора, предоставленного самим договором, включая договор аренды недвижимости: если это не противоречит закону, договором может быть предусмотрена в том числе и возможность безмотивного отказа от его исполнения, то есть вне зависимости от того, надлежащим ли образом условия договора исполняются контрагентом (п. 25 и 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66), постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 и от 09.09.2008 № 5782/08). Этот подход остается актуальным и в настоящее время (см., например, постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.12.2015 № Ф03-5214/15 по делу № А24-6093/2014, Арбитражного суда Поволжского округа от 18.09.2015 № Ф06-16853/13 по делу № А12-10108/2014, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016 № 17АП-17974/15, Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 № 05АП-11527/15, Тринадцатого арбитражного ­апелляционного суда от 21.01.2016 № 13АП-28982/15, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 № 12АП-12721/15). Наличие подобного условия в договоре предполагает, что отказ стороны от исполнения договора может быть связан в том числе и с нерентабельностью соответствующей деятельности стороны, при этом реализация права на отказ от исполнения договора не требует какого-либо обоснования либо доказывания наступления соответствующих ­обстоятельств, ­поскольку речь идет, повторим, об отказе безмотивном.

В рамках этой консультации мы не можем однозначно квалифицировать приведенные в вопросе условия заключенных Вашей организацией договоров аренды, равно как и оценить перспективу разрешения спора, связанного с возможностью отказа Вашей организации от этих договоров. Подчеркнем лишь, что для возможности безмотивного отказа от исполнения договора аренды такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями договора. Если же из условий договора следует, что отказ от исполнения договора может быть связан лишь с какими-либо основаниями (как в приведенной ситуации), то соответствующие основания должны быть указаны в договоре, а отказаться от исполнения договора по ­основаниям, не указанным в договоре, ваша организация не вправе.

2. Необходимо различать право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора. Последнее предусмотрено, например, п. 2 ст. 428, п. 3 ст. 615, ст. 619 и 692 ГК РФ. Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Причем, как и в случае с односторонним внесудебным отказом от договора, возможность расторжения договора судом по требованию одной из сторон может и не быть обусловлена какими-либо нарушениями со стороны контрагента (п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)). Однако в любом случае такое расторжение не может быть безмотивным, то есть инициатору расторжения договора потребуется доказать наличие предусмотренных законом или согласованных в договоре оснований для расторжения договора. Подчеркнем, что из упомянутого информационного письма следует принципиальная возможность включения в договор условия, согласно которому расторжение договора по инициативе арендатора может быть обусловлено и указанными в вопросе обстоятельствами (утратой либо снижением рентабельности деятельности арендатора, связанной с арендой помещения). В правоприменительной практике мы обнаружили лишь косвенное подтверждение сказанному (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.02.2015 № Ф02-6798/14 по делу № А58-2972/2014, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 № 12АП-547/15). Однако нужно учитывать, что перспектива расторжения договора по указанному основанию будет зависеть от того, посчитает ли суд доказанными соответствующие обстоятельства. Сами же по себе (то есть в отсутствие соответствующих условий в договоре) такие обстоятельства, как снижение рентабельности, отпадение необходимости в арендуемом помещении и т.п., не могут рассматриваться как основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора (постановления ФАС Уральского округа от 22.03.2010 № Ф09-1684/10-С3 по делу № А47-7415/2009, ФАС Поволжского округа от 27.02.2009 по делу № А72-5802/2007, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 № 08АП-3956/15, Девятого ­арбитражного ­апелляционного суда от 06.10.2014 № 09АП-38318/14).

В связи с этим отметим, что на практике стороны, желая предусмотреть право на односторонний отказ от исполнения договора, нередко именуют это право «правом на досрочное расторжение договора» или «правом на одностороннее расторжение договора», тем самым не вполне очевидно указывая на внесудебный характер расторжения договора. Учитывая, что отказ от исполнения договора не является единственным основанием расторжения договора (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ), суд, в случае возникновения спора, применяя правила ст. 431 ГК РФ, может квалифицировать подобные условия договора в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не путем одностороннего отказа от него (постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 и от 01.06.1999 № 6759/98). Поэтому при составлении проектов договоров целесообразно использовать терминологию, указанную в законе: «право на отказ от договора» или «право на отказ от исполнения обязательства».

Нам представляется, что именно подобный случай иллюстрирует упомянутое в вопросе определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004. Разумеется, в рамках этой консультации мы не имеем возможности проанализировать условия договора аренды, в связи с отношениями по которому возник соответствующий спор. Однако ни из одного судебного акта по этому делу (см. также постановления Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2015 № Ф10-4354/14 по делу № А08-7981/2013, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда по тому же делу от 25.08.2014 и решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.05.2014 по делу № А08-7981/2013) не следует, что условиями указанного договора аренды его сторонам было предоставлено право отказаться от исполнения договора. Во всех перечисленных актах рассматриваются исключительно условия о возможности досрочного расторжения договора, которые все суды (кроме суда первой инстанции) истолковали именно как условия о досрочном расторжении договора в судебном порядке по инициативе одной из сторон. Как видно из судебных актов, требование арендатора о расторжении договора не было обосновано наступлением каких-либо обстоятельств. Поскольку возможность безмотивного отказа от исполнения договора договором ­предусмотрена не была, а возможность расторжения договора в судебном порядке должна быть обусловлена наличием конкретных обстоятельств, предусмотренных договором или законом в качестве основания для расторжения договора, суды отказали в удовлетворении требований арендатора о ­расторжении договора.

Колосков Дмитрий
Оцените статью!
logo
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Adblock detector