Юридические советы

Ограниченность недвижимости выражается в таких свойствах как

Цели и задачи управления недвижимостью определяются самыми общими проблемами регулирования имущественных отношений в обществе.

При построении систем управления недвижимостью можно выделить три уровня целей:

1. Стратегический (долговременный и всеобъемлющий характер: пр., разработка и реализация программ по оптимизации структуры государственной недвижимости, программ развития недвижимости (жилищного строительства, малоэтажных комплексов), градостроительных программ)

2. Тактический (в среднесрочном интервале: повышение интенсивности наполнения государственных бюджетов, вовлечение недвижимости государственного собственника в разработку и реализацию инвестиционных программ и др.)

3. оперативный (связан с решением текущих, краткосрочных задач управления: бюджетное наполнение в данном году, новое строительство, аренда и др.)

Эффективность управления недвижимостью

За основу принято определение эффективности как меры соотношения произведенных затрат и полученных результатов.

И затраты и результаты могут представляться как в финансовых показателях, так и в иных измеримых показателях, например, развития социальной сферы, качества жизни населения, экологии и состояния природной среды и др.

В общем виде формула

Где Э показатель финансово экономической эффективности управления недвижимостью

Д,Р – данные об интегральных доходах и расходах, связанных с управляемой недвижимостью в рассматриваемом периоде времени.

Конструктивным является именно интегральный характер оценки доходных и расходных потоков. Т.е. должны быть учтены не только финансовые результаты от пользования, продаж и сдачи недвижимости в аренду, но и также затраты собственника на ответственное содержание и сохранение недвижимости, на проекты развития.

Схемы управления недвижимостью

Организационные схемы строятся в зависимости от того, на что направлено управляющее воздействие:

1. на объекты недвижимости. В основе такой схемы лежит анализ оборотоспособности недвижимости и разрешенных типов операций с объектом (наличие законодательных актов, регулирующих возможные управленческие действия органов гос. Власти с объектами недвижимости)

2. на субъекты управления (инструментарий управляющего воздействия – это НПА, устанавливающие, исключающие и ограничивающие составные элементы и функции управляющих структур. Управленческий элемент это и сам выбор формы передачи управления от государственного собственника: в виде прямого поручения, договора подряда, конкурсной передачи в доверительное управление или иной форме косвенного управления.)

3. на инфраструктуру управления

Под инфраструктурой управления имеется в виду обеспечивающий комплекс подсистем, средств и методов.

Государственным собственником для организации эффективного управления могут быть использованы:

1. ценники и нормативы налоговых платежей, системы корректирующих коэффициентов для различного класса объектов недвижимости и направлений использования;

2. ставки арендной платы за помещения и здания различного класса и назначения;

3. кадастры и реестры, инвентаризационные ведомости;

4. строительные нормы и удельные показатели сметных затрат.

5. Различные методические рекомендации (по оценке инвестиционных проектов, порядок установления стартовых цен на конкурсах и т.д.)

В вопросах законодательного регулирования взаимодействий государственного собственника с профессиональными участниками рынка управленческих услуг главную роль играет законодательство о лицензировании.

Но лицензирование не позволяет проводить направленный, адресный отбор фирм и специалистов для надежного сотрудничества.

Институт аккредитации позволяет продвинуться в этом направлении.

Механизм реверсии в арендных отношениях

Решает проблему сохранности сдаваемой в аренду недвижимости.

Суть: согласованное между арендатором и собственником условие о некотором фиксированном уровне оценочной стоимости объекта аренды к моменту завершения ее срока, сопоставимым с уровнем стоимости на момент заключения арендного договора.

Т.е, вступая в арендные отношения, договариваясь об условиях аренды и о ставке арендной платы, собственник и арендатор оценивают также и стоимость объекта, причем как для начального момента, так и для на момент окончания срока аренды.

– предотвращает необратимые процессы для истощимых ресурсов

– если выкупают в конце, то цена известна заранее.

Дата добавления: 2015-02-16 ; просмотров: 1768 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Описание: Инфраструктура рынка недвижимости. Рынок недвижимости совокупность отношений которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений которые возникают при сделках с недвижимостью и в объекты недвижимости.

Дата добавления: 2015-01-27

Размер файла: 12.93 KB

Работу скачали: 30 чел.

Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Рынок недвижимости. Инфраструктура рынка недвижимости.

Рынок недвижимости — совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Классификация рынков недвижимости:

По географическому признаку:

По степени готовности к эксплуатации:

рынки существующих объектов;

По форме собственности:

государственных и муниципальных объектов;

По способу совершения сделок:

первичный рынок и вторичный рынок;

организованный и неорганизованный;

традиционный и компьютеризированный;

биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости:

рынок нежилых помещений.

Особенности рынка недвижимости:

невысокая взаимозаменяемость объектов;

сезонные колебания цен;

сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Структура рынка недвижимости

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

По структуре рынок недвижимости делится на:

рынок коммерческой недвижимости;

Субъекты рынка недвижимости

Субъектами рынка недвижимости являются:

Покупатели (физические и юридические лица);

Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);

Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:

чековые инвестиционные фонды;

комиссии по приватизации предприятий;

банки (в т.ч. ипотечные) и др.

бюро технической инвентаризации (ПИБ);

комитеты по управлению имуществом (КУГИ);

комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Функции рынка недвижимости

Основные функции рынка недвижимости:

-установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

-регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

Кстати! Вам может быть полезно:
Отличие федерального закона от федерального конституционного закона

-коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

-функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

-стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Инфраструктура рынка недвижимости представляет собой вспомогательные, технологические, организационные, экономические и другие процессы, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, их распределение в рыночной среде. Носитель инфраструктурных функций – инфраструктурная база, т. е. совокупность профессиональных и институциональных участников рынка недвижимости.

Уровни инфраструктуры различны:

– народнохозяйственный – макроуровень (на уровне национального рынка недвижимости);

– региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

– локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);

– объектный (отдельный объект недвижимости).

В процессе формирования инфраструктуры рынка недвижимости выделились четыре подхода:

– инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);

– рыночный и макрорыночный (рассматриваются с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);

– социальный (с точки зрения общественных деятелей).

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов профессиональной деятельности, обеспечивающих распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей. Основные задачи:

1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости

2. Создание исследователями рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости.

3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и профессиональной деятельности на рынке недвижимости; разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле саморегулируемых общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).

4. Формирование банков данных эталонных технологий деятельности на рынке недвижимости и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка недвижимости (выполняют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

С точки зрения трансакционного подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов, обеспечивающих наименее затратный доступ участников рынка недвижимости к необходимым ресурсам.

Применительно к рынку недвижимости, трансакционные издержки[64] – это все издержки, связанные с созданием, обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д.».

1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав, применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.

2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости для координации действий участников рынка недвижимости, исследования и анализа, контроля и регулирования на рынке недвижимости.

3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

Методологический подход рассматривает инфраструктуру рынка недвижимости как набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведенного ей круга задач. Основными задачами при этом являются:

1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление путей, способов и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения саморегулируемых общественных объединений при участии профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации рынка недвижимости).

2. Создание специализированных государственных саморегулируемых общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

– органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;

– специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;

– саморегулируемых общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

– образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

– некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубокие закономерности осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости.

С точки зрения социального подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов для эффективного решения социальных задач по созданию и потреблению полезных свойств объектов недвижимости. Основные задачи:

– развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;

– создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защитой их прав и интересов.

Ограниченность социального подхода заключается в том, что нацеленность на интересы населения может привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, система дотирования эксплуатации жилья для всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает социальную напряженность.

Только комплексный подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность. В основе комплексного подхода лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих инфраструктуры рынка недвижимости как элементов единой, целостной системы институтов рынка недвижимости.

1. Сделки с жилыми помещениями

2. Управление и распоряжение недвижимым имуществом

3. Договор купли-продажи, пожизненная рента, договор дарения

4. Оформление декларации на объекты недвижимости

В результате освоения материалов данной главы студент должен:

  • • понятийный и категориальный аппарат темы;
  • • особенности и специфику управления недвижимым имуществом государственной или муниципальной собственности;
  • • идентифицировать и классифицировать объекты недвижимого имущества, разграничивать их в системе смежных объектов;
  • • использовать полученные знания об особенностях управления недвижимым имуществом государственного и муниципального собственника;
  • • навыками определения характеристик имущества, позволяющего отнести его к недвижимому;
  • • методами совершенствования управленческого процесса в отношении объектов недвижимости, принадлежащих государственному и муниципальному собственнику.

Правовой статус недвижимости государственного и муниципального собственника

Недвижимость занимает фундаментальное место в национальном богатстве страны, с ней связана повседневная жизнь и виды деятельности человека. Понятие «недвижимое имущество» представлено в ст. 130 ГК РФ: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [1] .

Кстати! Вам может быть полезно:
Уведомление об открытии обособленного подразделения в ифнс

Из данного определения следует, что речь идет о вещах, т.е. материальных, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Об этом в частности свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости (ГК РФ, ст. 555), согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения и. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Оксфордский англо-русский толковый словарь определяет недвижимое имущество как любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней 1 .

Но мнению М. И. Кулагина, «. имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [2] [3] .

Дж. Розенберг отмечает, что «недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» [4] .

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано.

Изучая правовой режим недвижимости, следует остановиться на раскрытии содержания данного термина. Необходимо отметить, что легального определения указанного понятия нс существует. Однако этот термин можно встретить в работах юристов. Так, С. С. Алексеев определяет его как «итоговое правовое состояние объекта, являющееся комплексным результатом деятельности всех управомоченных лиц (физических, юридических, государства) по его использованию. Это как бы часть правопорядка, состояние упорядоченности общественных отношений на конкретном объекте» [5] [6] . По мнению В. И. Сенчищева, правовой режим — это совокупность всех позитивных предписаний, содержащихся в императивных и диспозитивных нормах, и основанных на них (или не противоречащих им) субъективно правовых притязаний, существующих и действительных с точки зрения права и в соответствующих случаях определяющих права, обязанности, дозволения, запреты и предписания абсолютно всех лиц (или в отношении абсолютно всех лиц) по поводу того предмета (явления), в отношении которого они установлены [4] .

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) как предмету соответствующего договора купли-продажи относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Режим недвижимости вещи может быть распространен законом и на другие вещи — в силу их обязательной государственной регистрации.

Основными признаками недвижимости являются тесная связь с землей и невозможность перемещения соответствующего объекта без его обесценивания и изменения его назначения, что обусловливает специфическое правовое регулирование рассматриваемых договоров.

Так, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты являются «естественной» недвижимостью. Они имеют особую ценность, определяют общественный интерес, который выражается в необходимости сохранения целевого назначения указанных участков и установления специального правового режима пользования ими. Поэтому регламенту отношений по поводу данных объектов присуще сочетание публично-правового и частноправового регулирования. Задачей публичного права будет в данном случае определение возможности допуска соответствующих объектов недвижимости к участию в имущественном обороте, установление определенных ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте и санкций за нарушение требований законодательства, касающихся публичного интереса.

В нашем государстве уже сегодня заложены основы для установления ограничений земельного оборота в зависимости от категорий земли. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации 1 , земли в зависимости от основного целевого назначения подразделяются: на земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Для каждой категории земли установлен свой особый правовой режим, а некоторые земли (например, земли обороны) вообще не могут находиться в частной собственности или могут находиться в гражданском обороте в исключительных случаях, установленных законом. Самостоятельными объектами недвижимости признаются также участки недр и обособленные водные объекты. Они признаются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае невозможно было бы установить право собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении их действует принцип принадлежности к государственной собственности [8] [9] .

Поскольку в Российской Федерации установлена государственная собственность на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании разрешений на специальное использование природных ресурсов, правовая природа которых позволяет отнести их к административным актам, то о свободном гражданском обороте данного вида объектов говорить нельзя.

Специфика правового режима лесов и многолетних насаждений заключается в том, что эти объекты являются, во-первых, природными, а во-вторых, они настолько неотделимо связаны с землей, что перемещение их без ущерба их назначению невозможно. В то же время, от договоров купли-продажи указанных объектов как недвижимого имущества, когда они отчуждаются одновременно с переходом соответствующих прав на земельный участок, необходимо отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на корню» или рубленые дерева. Поскольку последние не являются объектами, неразрывно связанными с землей, правила, регламентирующие порядок отчуждения недвижимости, к ним не применяются.

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признаку неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их свободного перемещения в пространстве без непропорционального ущерба их назначению. Право собственности на здания, сооружения и другое впервые созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В связи с этим возникает проблема с принадлежностью к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства) [10] .

Кстати! Вам может быть полезно:
Расторжение трудового договора за нарушение трудовой дисциплины

С одной стороны, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства вызывает сомнение в их юридической природе как объектов недвижимости, и свидетельствует о том, что такие объекты не являются недвижимостью. С другой стороны, отнести такие объекты к категории движимых вещей также будет неверно, поскольку объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимости, предусмотренные ГК РФ, а именно:

  • — значимость и индивидуальную ценность;
  • – неразрывную связь с земельным участком, на котором он расположен;
  • – невозможность свободного передвижения данного объекта в пространстве без его обесценивания и изменения назначения [11] .

Таким образом, можно с уверенностью утверждать, что объекты незавершенного строительства нельзя относить к зданиям (сооружениям), поскольку к последним относятся только такие объекты, сооружение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Физическое единство земли и недвижимости выражается в том, что капитальные вложения (здания, сооружения и пр.), которые создает человек, становятся улучшениями самой земли, ее физическими и экономическими свойствами. В этом случае к недвижимости относятся здания, сооружения, квартиры, помещения, т.е. те вложения, существование которых невозможно без физической связи с землей. Но такая связь не является абсолютной, так как существует возможность физического перемещения (например, дачных домиков, гаражей, торговых киосков). Однако физическое перемещение не изменяет природы недвижимости, поскольку ее объекты приобретают функциональные свойства только при их размещении на земле в определенном месте. Например, дача, расположенная внутри промышленной застройки, перестает соответствовать своему функциональному назначению и теряет свою полезность и стоимость.

Таким образом, земля и другие объекты недвижимости находятся не только в физической, но и в экономической связи с землей. Это означает, что экономическая ценность земли зависит от тех объектов, которые на ней расположены. В свою очередь, полезность и стоимость самой недвижимости определяется качественными характеристиками земли.

Подобная взаимосвязь позволяет рассматривать недвижимость в двух значениях. В широком понимании недвижимость представляет собой землю и все, что с ней прочно связано, в узком понимании недвижимость — это только те объекты, которые непосредственно связаны с землей.

Чисто экономическое содержание недвижимости можно определить как материально-вещественную форму капитала, сращенного с землей. Двойственный подход дает возможность использовать различные способы регулирования, управления недвижимостью, механизмы ее оценки и налогообложения. Сейчас в Российской Федерации существуют различные институты регулирования недвижимой собственности. Например, Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству регулирует земельные отношения. Проблемы недвижимости в узком смысле решает Комитет Государственной Думы по земельным отношениям и строительству, а также другие учреждения. Но настоящая природа недвижимости раскрывается лишь при определении ее в широком смысле, что позволяет выяснить специфические черты ее товарной формы.

Особая природа недвижимости связана с таким фундаментальным свойством земли, как ограниченность^. Последняя означает, с одной стороны, невоспроизводимость земли как природного блага (в этом смысле альтернативная стоимость земли равна нулю), а с другой — ограниченные возможности воспроизведения тех объектов, которые расположены на земле.

Ограниченность обусловливает особые свойства товарной формы недвижимости. Одним из таких свойств является незыблемость (иммобильность) недвижимости. Это означает не только физическую невозможность передвижения, а прежде всего закрепленное местоположение недвижимости как объекта хозяйственного и правового оборота, в связи с чем возникает необходимость государственной регистрации недвижимости, изменяются условия налогообложения. Владение недвижимостью как неперемещае- мым капиталом формирует у ее владельцев потребность в политической и экономической стабильности. Чем больше владельцев недвижимости, тем больше людей заинтересованы в процветании и порядке в стране, в рамках которой только и может существовать такое дорогое и ценное благо.

Следствием ограниченности становится косвенная мобильность, т.е. ограниченные возможности функционального использования недвижимости. Это означает, что недвижимость не может сама переместиться в сферу [12]

наиболее выгодного использования, а, наоборот, все остальные ресурсы должны привлекаться к ней.

Ограниченность выражается в таких свойствах недвижимости, как длительность создания, высокая капиталоемкость, долгосрочность существования. Существенным свойством недвижимости как товара является ее неоднородность в форме объективной (например, различия качественных характеристик) и субъективной (существование различных преимуществ, желаний потребителей) дифференциации.

Важным свойством недвижимости является ее низкая ликвидность, т.е. неспособность быстро превращаться в денежную форму. Однако, в отличие от других низколиквидных товаров, недвижимость меньше подвержена инфляционному обесценению вследствие ее взаимосвязи с землей [13] .

Важным пунктом характеристики недвижимости является способ использования. Этот аспект позволяет выделить потребительскую, производственную, коммерческую, доходную и инвестиционную недвижимость.

Недвижимые вещи обычно сложные, так как состоят из совокупности разнородных вещей, создают единое целое и используются по единому назначению. Среди недвижимости только земельный участок, если на нем нет строений, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При совершении сделок с недвижимостью собственник вправе распорядиться любой из вещей, входящих в состав сложной недвижимой вещи, исключить из ее состава любую вещь.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на пего невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Введение понятия «недвижимая собственность» подчеркивает, что недвижимость как экономический актив представляет собой сплав юридических и физических характеристик, а также требует особого внимания к проблемам содержания права собственности. Экономические отношения собственности в современном обществе реализуются в правовых формах — ими определяются отношения субъекта собственности к объекту собственности, правовые нормы включают в себя права собственника, его имущественную ответственность и защищают его права: право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Только четкое правовое закрепление конкретных объектов собственности за их субъектами, определение их правового статуса с определением соответствующего «пучка прав», экономической и другой ответственности, невзирая на тип собственника (частное лицо или государство), создают мощные экономические и другие стимулы для рациональной организации использования и воспроизводства собственности.

Таким образом, объем правомочий субъекта но отношению к недвижимости должен быть достаточен для того, чтобы он мог рационально ее использовать в соответствии со своими интересами. Например, один и тот же объект недвижимости можно использовать для обеспечения функционирования предприятия или организации, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или продать через оиределен-

ное время. Отсюда следует, что существенное отличие недвижимой собственности состоит в том, что она одновременно может выступать для разных лиц в разных экономических качествах.

Колосков Дмитрий
Оцените статью!
logo
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Adblock detector