0

Является ли регистрационное удостоверение правоустанавливающим документом

То, что вы являетесь владельцем, собственником вашего жилья, как правило, подтверждается абсолютно разными документами, которые имеют общее название — правоустанавливающие.

Видов таких подтверждающих бумаг предусмотрено огромное множество – тут основным является событие, которое послужило причиной приобретения вами права на этот конкретный объект недвижимости.

Требования к правоустанавливающим документам

Документы, которые служат подтверждением вашего права на ваше жилье, могут быть разными, но все они отличаются одним – к ним выдвигаются одинаковые, абсолютно определенные требования, без соблюдения которых такая бумага просто не будет считаться действительной:

  • Полное описание объекта, т.е. недвижимости, а так же все те сведения, при помощи которых возможно его идентифицировать (к примеру, такие данные, как адрес жилья, его назначение, а так же кадастровый номер объекта и тому подобное).
  • Данные правообладателя, а так же вид права, которое он имеет на указанное имущество.

Четкие технические требования:

  • Разборчивость текста.
  • Полное расшифровывание наименований, несокращение инициалов и адресов.
  • Соответствующий внешний вид (отсутствие подчисток, приписок, надписей карандашом, неоднозначности текста).
  • Правильное оформление (скрепление печатью – либо нотариуса, либо определенного государственного органа, соответствующая нумерация листов и их прошитие).

Документы, подтверждающие право собственности на жилье

К документам, являющимися правоустанавливающими, т.е. устанавливающими право субъекта на объект недвижимости, можно отнести:

  1. Различные договора, сделки по отчуждению жилья (купли-продажи, обмена, дарения и т.д.). Необходимо учесть, что подобные документы должны быть правильно оформлены и обязательно соответствующим образом пройти регистрацию
  2. Акты ввода объекта в эксплуатацию после строительства
  3. Свидетельства о праве на наследство, которые выдаются нотариусом
  4. Решения суда (обязательно вступившие в законную силу) либо мировое соглашение сторон, утвержденное судом. При этом такое решение должно вступить в законную силу, т.е. пройти кассационную, надзорную или апелляционную инстанции.
  5. Справки о выплатах в кооперативах (ЖСК, ДСК, ГСК). Подобные справки так же должны содержать все данные о самом объекте, его владельце, а так же всю информацию относительно даты и суммы всех выплат.

Это весьма приблизительный перечень всех тех актов и бумаг, которые могут служить в качестве полноправного подтверждения вашего права на ваше жилье.

Полный список подобных документов можно найти в Законе РФ О Государственной регистрации права на недвижимость и совершения сделок, которые вступил в силу еще в январе 1998 года.

Подлинность документов на квартиру – как проверить?

Прежде всего, когда вы собираете приобрести недвижимость, необходимо убедиться, что все бумаги, подтверждающие право теперешнего собственника это имущество действительно являются подлинными.

Для начала необходимо ознакомиться с самими документами – они должны быть правильно оформлены, не содержать подчисток, помарок и тому подобных отклонений, в них обязательно указываются все необходимые данные в полном объеме, все подписи,необходимые печати и штампы должны быть на месте.

Так же необходимо проверить:

  • Подлинность регистрации указанного документа в том органе, который осуществляет регистрацию права на жилье
  • Подлинность свидетельства (если в данном случае имеется свидетельство о праве на наследство) через нотариуса, выдавшего его.
[box type=»download»] В целом, проверка подлинности документа, конечно же, зависит от вида документа, который был предоставлен.[/box]

Важность получения свидетельства о государственной регистрации

Помимо того, что при получении недвижимости вы получаете на руки правоустанавливающий документ – этого совсем не достаточно, что бы с полным правом считать собственником жилья.

Чтобы вступить в полное владение объектом недвижимости, вам необходимо так же иметь бумаги, которые бы подтвердили легитимность ваших документов на жилье, т.е. так называемые правоподтверждающие документы.

Еще с 1998 года подтвердить ваше право на объект недвижимости может только один документ.

И таким актом является запись в Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП).

Подобная запись, как правило, подтверждается только тремя типами документов, которые отличаются в зависимости от срока приобретения в собственность жилого помещения:

  1. Регистрационное удостоверение БТИ. Оно касается собственности на недвижимость, переданную в собственность до 31.01.1998 года.
  2. Свидетельство о государственной регистрации права. Оно выдается на те объекты, права на которые были приобретены с 01.02.1998 года.
  3. Свидетельство о собственности на жилье. Такой документ выдавался при приватизации недвижимости в 90-х годах.

Подобные свидетельства, которые могут подтвердить право собственности на недвижимость, выдаются в БТИ на основании актов, которые устанавливают право собственности на жилье, и техпаспорта.

И уже обладая подобным документом, собственник имеет полную возможность распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, естественно, в рамках законодательства.

Перечень документов, необходимых для получения свидетельства собственности на квартиру

Подобный перечень может быть, конечно, достаточно широким, но основными документами, подающимися при регистрации права собственности, все-таки являются:

  • Заявление в Росреестр. Такое заявление требуется заполнить в строгом соответствии с теми требованиями и правилами, которые для него установлены
  • Квитанция об уплате пошлины, начисляющейся в связи с возникновением права собственности и его оформлением
  • Документы, удостоверяющие личность владельца. При этом собственник должен лично подать все необходимые бумаги.
  • Справка из БТИ с точным планом помещения – так называемый Технический паспорт.
  • Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  • Правоустанавливающие акты, с помощью которых можно было бы подтвердить переход собственности к ее нынешнему владельцу.

Конечно, это не все необходимые бумаги. В каждой конкретной ситуации может быть необходимо предоставление дополнительных документов.

[box type=»download»] Исходя из вышесказанного, для того, что бы совершить какие-либо действия со своей недвижимостью вам не обойтись без правоустанавливающего документа, техпаспорта и свидетельства о праве собственности.[/box]

Т.е. наличие этих трех документов и удостоверяет ваше полное право на ваше жилье.

(Пока оценок нет)

Иволгинский районный суд Республики Бурятия

Иволгинский районный суд Республики Бурятия — СУДЕБНЫЕ АКТЫ

Именем Российской Федерации

15 марта 2012 года с.Иволгинск

Иволгинский районный суд Республики Бурятия в составе судьи Батоцыреновой Р.Б.,

с участием истца Симонова НМ,

представителя истца по доверенности Симоновой МН,

представителя ответчика администрации муниципального образования сельское поселение «Иволгинское» по доверенности Кондаковой ЕА,

соответчика Цыбикова ЕС,

представителя соответчика по доверенности Алексеевой ГЭ,

представителя Иволгинского отделения государственного учреждения Республики Бурятия «Гостехинвентаризация по Республике Бурятия» Левиной ТА,

при секретаре Муравьевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Симонова НМ к администрации муниципального образования сельское поселение «Иволгинское», Цыбикова ЕС, Овчинниковой АС, Иволгинскому отделению государственного учреждения Республики Бурятия «Гостехинвентаризация по Республике Бурятия» о признании недействительным регистрационного удостоверения бюро технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ

у с т а н о в и л:

Симонова НМ обратилась в Иволгинский районный суд с исковым заявлением, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ умерла ее мать ОАЕ, при жизни у нее не было никаких документов на дом, построенным ее отцом, расположенный по адресу: . Жилой дом — 1960 года постройки. жилого дома — кв.м. Жилая площадь дома кв.м. После ее смерти Администрацией сельского поселения «Иволгинское» была выдана справка от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ей принадлежит дом в на основании выписки из похозяйственной книги только за один 1996 год. Согласно этой справки органами БТИ было выдано регистрационное удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ, которое якобы является правоустанавливающим документом на строение. Согласно инструкции № 380 от 15.07.85 г. «О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации» утвержденной приказом ЦСУ СССР, регистрационное удостоверение включено в перечень правоустанавливающих документов. Удостоверение приобретает статус правоустанавливающего документа в случае отсутствия иных документов из указанного перечня и при наличии косвенных документов подтверждающих право собственности. Основанием выдачи регистрационного удостоверения являлось исключительно решение исполкома Совета народных депутатов. По инструкции № 380 от 15.07.85 г. по заявлению собственника строения регистрационное удостоверение выдавалось собственнику строения. По данному регистрационному удостоверению заявления собственника не было, т.к. удостоверение выдано после смерти ее матери, т.е. ДД.ММ.ГГГГ Справка сельского совета также выдана после смерти ОАЕ и недооформлена должным образом, т.е. были нарушены требования по предоставлению справки в БТИ.

Предъявляет требования к администрации муниципального образования сельское поселение «Иволгинское», Цыбикова ЕС, Овчинниковой АС, Иволгинскому отделению государственного учреждения Республики Бурятия «Гостехинвентаризация по Республике Бурятия» о признании недействительным регистрационного удостоверения бюро технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ.

Читайте также:
Сроки проведения расследования при групповом несчастном случае

В судебном заседании истец Симонова НМ, ее представитель по доверенности Симоновой МН исковые требования поддержали, при этом суду пояснили, что Симонова НМ является дочерью ОСМ и ПМП, отцу истца принадлежал дом в , что подтверждено судебным решением. Было завещание написано отцом на истца, она вступила в наследство. После того как истец сдала документы на регистрацию в Росреестр, оказалось, что ДД.ММ.ГГГГ выдано регистрационное удостоверение на имя ОАЕ, выдано уже после ее смерти. БТИ действовало в нарушение инструкции, они должны были проверить принадлежность и на основании этого вынести решение и регистрационное удостоверение выдается собственнику. Согласно инструкции № 380, которая действовала на тот момент, регистрации подлежали жилые дома, принадлежащие на праве собственности. Регистрационное удостоверение выдается на основании справки с сельского совета. Справка, которая была выдана на имя ОСМ без исходящего номера, нет расшифровки подписи лица, выдавшего данную справку. И справка выдается собственнику, а не умершему лицу. Согласно п. 3.1 — если нет правоустанавливающего документа, то собственник подает заявление и после решения БТИ должно было выдать регистрационное удостоверение. Согласно п. 2.1 инструкции необходимы документы: нотариальное свидетельство и вступившее в законную силу решение суда. Согласно ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 2. Лица > Глава 3. Граждане (физические лица) > Статья 17. Правоспособность гражданина’ target=’_blank’>17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает с момента рождения и прекращается на момент смерти. Согласно п. 3.4 инструкции БТИ на основании собранных материалов, а также материалов, представляемых заявителем составляет мотивированное заключение о том, принадлежит ли жилой дом заявителю и направляет его исполкому местного Совета народных депутатов. К тому же регистрационное удостоверение было выдано по отмененной инструкции, сейчас новая форма регистрационного удостоверения

Представитель ответчика администрации муниципального образования сельское поселение «Иволгинское» по доверенности Кондаковой ЕА исковые требования не признала, при этом суду пояснила, что регистрационное удостоверение было выдано на основании справки сельской администрации, а справка в 1996 году в свою очередь была выдана на законных основаниях по данным похозяйственной книги.

Соответчик Цыбикова ЕС, ее представитель по доверенности Алексеевой ГЭ исковые требования не признали, при этом пояснили, что Симонова НМ обратилась с иском о признании недействительным регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом, расположенный по адресу: . Так, в своем заявлении истец указывает, что данное регистрационное удостоверение является недействительным, т.к. недооформлено надлежащим образом и выдано в нарушение инструкции № 380 от 15.07.1985 года. При этом она указывает, что основанием выдачи регистрационного удостоверения являлось исключительно решение исполкома Совета народных депутатов, и что по данной инструкции регистрационное удостоверение выдавалось собственнику жилья. Между тем, она конкретно на какой-либо пункт инструкции не ссылается, но и такового пункта в данной инструкции нет. Если исходить из текста ее искового заявления, по которому она считает, что регистрационное удостоверение выдается исключительно на основании решения исполкома Совета народных депутатов, то она трактует раздел 3 Инструкции, который регулирует порядок оформления права собственности на жилой дом или жилое помещение при отсутствии правоустанавливающих документов, указанных в разделе 2 Инструкции. Считает, что справка сельского совета, согласно п. 2.3. раздела 2 Инструкции является правоустанавливающим документом и основанием для выдачи регистрационного удостоверения, и нормы раздела 3 Инструкции в данном случае неприменимы. Считает, что доводы истца о том, что регистрационное удостоверение выдается исключительно на основании решения исполкома Совета народных депутатов несостоятельны. Кроме этого, на тот момент регистрационное удостоверение являлось право закрепляющим документом и свидетельствовало не о возникновении права собственности, а подтверждало наличие у гражданина этого права, следовательно доводы истца о том, что на умершую не могло быть выдано регистрационное удостоверение также являются несостоятельными. Кроме этого, в соответствии со ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 2. Недействительность сделок > Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам’ target=’_blank’>181 ГК РФ срок исковой давности по недействительным сделкам составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинает с момента исполнения сделки. Это означает, что в данном случае не действует общее правило ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 5. Сроки. Исковая давность > Глава 12. Исковая давность > Статья 200. Начало течения срока исковой давности’ target=’_blank’>200 ГК РФ о том, что давность течет с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В данном случае началом исполнения сделки является момент выдачи данного регистрационного удостоверения заинтересованному лицу. Считает, что срок исковой давности по данному иску прошел, истцом не было заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности.

Представитель Иволгинского отделения государственного учреждения Республики Бурятия «Гостехинвентаризация по Республике Бурятия» Левиной ТА исковые требования не признала, при этом суду пояснила, что БТИ в Иволгинском районе было создано 21.09.1991 года согласно распоряжения администрации, находилось оно при комхозе, затем были переданы службу заказчика. Они были отделом при службе заказчика. В 2003 году было создано предприятие «Гостехинвентаризация». В 2004 году создали Иволгинский филиал, им был передан только архив. В 1996 году выдача регистрационных удостоверений регламентировалась инструкцией «О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации» от 15.07.1985 года № 380. А основанием для регистрации служили справки сельских администраций. БТИ занималось регистрацией жилого фонда, а не регистрацией права собственности.

Соответчик Овчинниковой АС в суд на рассмотрение дела не явилась, от нее поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствии.

Судом, с учетом поданного ходатайства, а также того, что неявка лица, извещенного в установленном порядке о месте и времени рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующем об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав и не является препятствием для рассмотрения дела по существу, принято решение о рассмотрении иска в отсутствии соответчика Овчинниковой АС

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи Раздел I. Общие положения > Глава 1. Основные положения > Статья 12. Осуществление правосудия на основе состязательности и равноправия сторон’ target=’_blank’>12 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно части 3 статьи Раздел II. Производство в суде первой инстанции > Подраздел II. Исковое производство > Глава 16. Решение суда > Статья 196. Вопросы, разрешаемые при принятии решения суда’ target=’_blank’>196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. В соответствии со ст. Раздел I. Общие положения > Глава 6. Доказательства и доказывание > Статья 55. Доказательства’ target=’_blank’>55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Согласно ст.ст. Раздел II. Производство в суде первой инстанции > Подраздел II. Исковое производство > Глава 16. Решение суда > Статья 195. Законность и обоснованность решения суда’ target=’_blank’>195, Раздел II. Производство в суде первой инстанции > Подраздел II. Исковое производство > Глава 16. Решение суда > Статья 196. Вопросы, разрешаемые при принятии решения суда’ target=’_blank’>196 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Истица Симонова НМ является дочерью умершей ОАЕ (согласно повторного свидетельства о смерти серии I- АЖ №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Иволгинской сельской администрацией Республики Бурятия ОАЕ умерла ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена запись акта о смерти №) и ПМП умершего ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о рождении серии II – НБ №, выданном ДД.ММ.ГГГГ сельским советом Бурятской АССР. Отец Симонова НМ ПМП. при жизни состоял в зарегистрированном браке с ОАЕ

Читайте также:
Сколько стоит техобслуживание газового оборудования в квартире

Отцом Цыбикова ЕС и ОСМ являлся ОСМ Соответчики Цыбикова ЕС и Овчинниковой АС также являются дочерьми ОАЕ, поэтому Симонова НМ, Цыбикова ЕС и Овчинниковой АС являются сводными сестрами.

Постановлением Совета Министров СССР «О порядке государственного учета жилищного фонда» от 10.02.1985 г. № 136 было установлено, что на основе регистрации и технической инвентаризации осуществляется государственный учет всего жилищного фонда. Бюро технической инвентаризации проводили регистрацию жилых домов в целях учета их принадлежности.

Согласно п.1.10 инструкции "О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации", утв. Приказом ЦСУ СССР от 15.07.85 N 380, действовавшей на момент выдачи оспариваемого регистрационного удостоверения регистрация производилась на основании документов, устанавливающих право собственности (правоустанавливающих документов).

ДД.ММ.ГГГГ Иволгинским бюро технической инвентаризации было выдано регистрационное удостоверение о праве собственности за ОАЕ на жилой дом, расположенный в (л.д.29). Аналогичные сведения содержатся в техническом паспорте на жилой дом, изготовленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-14).

В соответствии с п.2.3 вышеуказанной инструкции в сельской местности основанием для регистрации, производимой в порядке настоящей инструкции, являлись справки исполкомов сельских Советов народных депутатов, а также другие документы, подтверждающие право собственности на строения, указанные в п.п. 2.1 и 2.2. настоящей инструкции.

Данное регистрационное удостоверение было выдано на основании справки Иволгинской сельской администрации от ДД.ММ.ГГГГ, которая была выдана в том, что до дня смерти ДД.ММ.ГГГГ ОАЕ принадлежал дом в . (л.д.28).

Данные обстоятельства сторонами по делу не оспариваются и подтверждаются копиями вышеуказанных документов, имеющихся в материалах дела.

Суд не принимает довод представителя соответчика Алексеевой ГЭ о пропуске истицей срока исковой давности, поскольку истица Симонова утверждает, что узнала осенью прошлого года о том, что было выдано регистрационное удостоверение при ее обращении в Росреестр для регистрации права собственности. Представитель соответчика никаких оснований в обоснование своего довода не приводит.

В соответствии со ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 1. Основные положения > Глава 2. Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав > Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления’ target=’_blank’>13 ГК РФ, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также, нормативный акт, несоответствующие закону или иным правовым актам, и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Суд считает, что не может быть оспорено в судебном порядке требование истца о признании недействительным регистрационного удостоверения от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Иволгинским Бюро технической инвентаризации, поскольку регистрационное удостоверение является правоподтверждающим документом и не порождает каких-либо прав у его владельца. Необходимо было оспаривать справку Иволгинской сельской администрации от ДД.ММ.ГГГГ, которая послужила основанием для регистрации, таких требований в ходе судебного заседания заявлено не было. В виду того, что регистрационное удостоверение БТИ является документом, носящим лишь правоподтверждающий характер и не нарушает само по себе чьих либо прав, признание его недействительным нецелесообразно.

Поэтому у суда не имеется оснований для признания регистрационного удостоверения БТИ от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

В удовлетворении искового заявления Симонова НМ к администрации муниципального образования сельское поселение «Иволгинское», Цыбикова ЕС, Овчинниковой АС, Иволгинскому отделению государственного учреждения Республики Бурятия «Гостехинвентаризация по » о признании недействительным регистрационного удостоверения бюро технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия через районный суд в течение месяца со дня вынесения.

Олег Мананников, и.о. заместителя начальника Главного управления Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Органы БТИ в период реформ

Регистрационное удостоверение (далее — удостоверение) ранее выдавалось органами, осуществлявшими технический учет жилых помещений — жилищно-коммунальными органами технической инвентаризации (ОТИ, секторами, БТИ и пр., далее — БТИ).

Можно согласиться с утверждением о том, что данные жилищно-коммунальные органы входили в состав органов исполнительной (государственной) власти до проведения в начале 90-х годов прошлого века экономических и политических преобразований нашего общества. В процессе осуществления указанных реформ в подавляющем большинстве случаев БТИ постепенно утратили свой статус государственных органов, регулирующих жилищно-коммунальное хозяйство, и были переведены нормативными актами местного самоуправления (либо в некоторых случаях актами субъектов РФ) в муниципальные (городские) (либо государственные — на уровне субъекта) предприятия или учреждения, созданные при органах исполнительной власти (исполкомах) в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).
————————
Положение о секторах технической инвентаризации МКХ АССР, краевых и областных отделов коммунального хозяйства и бюро технической инвентаризации горисполкомов городов республиканского (РСФСР) подчинения и горкомхозов остальных городов РСФСР (утв. Минкоммунхозом РСФСР 28.01.52), письмо Минкоммунхоза РСФСР от 28.05.70 N 01-15-107 "По вопросу утверждения Положений об организациях технической инвентаризации", Постановление Совета Министров СССР от 10.02.85 N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда", распоряжение Совета Министров РСФСР от 22.02.85 N 264-р и пр.

Таким образом, уже к 1994 году БТИ не относятся ни к органам муниципальной 1 , ни к органам государственной 2 власти, т.к. не обладают властными полномочиями, присущими органам государственного принуждения. Функции БТИ в этот период носили характер, более близкий к оказанию платных услуг (техническое описание объектов недвижимости), и, кроме прочего, были направлены на выполнение ряда социально значимых задач (учет жилищных фондов и пр.). Именно поэтому документы, издаваемые БТИ с начала 90-х годов и по сегодняшний день, не имели и не могли иметь статуса "актов (свидетельств) о правах на недвижимое имущество, выданных уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания" 3 , как ошибочно полагают некоторые юристы. Впоследствии государством стали предприниматься и предпринимаются до сих пор попытки создать единую стройную систему государственного (технического, статистического, бухгалтерского, кадастрового и пр.) учета объектов недвижимости 4 .
————————
1 Глава 3 Закона РСФСР от 06.07.91 N 1550-1 "О местном самоуправлении в РСФСР".
2 Указ Президента РФ от 10.01.94 N 66 "О структуре федеральных органов исполнительной власти".
3 Пункт 1 ст. 17 ФЗ РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о регистрации).
4 Постановление Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и др.

Статус регистрационного удостоверения

Что же на самом деле представляли собой регистрационные удостоверения, которые оформлялись БТИ? Первые упоминания, которые удалось обнаружить в нормативных источниках, об удостоверениях, выдаваемых коммунальными органами, содержатся в инструкциях Народного комиссариата коммунального хозяйства РСФСР 1942 — 1945 гг. . Регистрационное удостоверение как "возобновительный документ" могло выдаваться только в определенных случаях "отсутствия правоустанавливающих документов" с точным указанием, взамен какого утерянного документа производится это "возобновление".
————————
Инструкция НККХ РСФСР и НКЮ РСФСР от 05.10.42 N 506 (Б-И-7) "О порядке восстановления документации на право владения строениями и пользования земельными участками в местностях, где указанная документация утрачена в связи с условиями военной обстановки", Инструкция НККХ РСФСР от 25.12.45 "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР".

Само регистрационное удостоверение в числе правоустанавливающих документов не называлось. Основанием выдачи удостоверения могло служить исключительно решение соответствующего исполкома местного Совета, принятое с учетом заключения БТИ по итогам рассмотрения документов, "косвенно подтверждающих право".

В следующей по хронологии Инструкции от 1968 г. удостоверение указано в перечне документов, устанавливающих право собственности, но опять-таки только в качестве "возобновительного" документа. При этом на основании регистрационного удостоверения новой регистрации не производится, т.е. другое удостоверение не выдается. Мало того, если имеются другие правоустанавливающие документы (кроме решения исполкома), то регистрация производится не путем выдачи удостоверения, а путем проставления на них штампов и внесения записей в реестр (п. 18 Инструкции). То есть удостоверение выдается на прежних основаниях и в прежних случаях.
————————
Приказ Минкоммунхоза от 21.02.68 N 83 "Об утверждении Инструкции "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР".

В 1985 г. вступила в действие очередная Инструкция, которая подтвердила, что "регистрация проводится на основании документов, устанавливающих право собственности (правоустанавливающих документов)" (п. 1.10), и включила в перечень таковых "регистрационные удостоверения коммунальных органов" (п. 2.1). Однако, как и прежде, удостоверение приобретало статус правоустанавливающего документа только в случае отсутствия иных документов из указанного перечня и при наличии косвенных документов, подтверждающих право собственности, а также положительного заключения БТИ. Как и ранее, единственным основанием выдачи удостоверения могло служить только решение исполкома Совета народных депутатов (п. 4.6, п. 4.7, п. 6.8).
————————
Инструкция "О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации", утв. Приказом ЦСУ СССР от 15.07.85 N 380.

Читайте также:
Срок снятия погашения административного наказания с правонарушителя

Мало того, в отличие от прежнего порядка регистрационные удостоверения выдавались местному Совету народных депутатов, государственному кооперативному или общественному учреждению, предприятию или организации "при оформлении права собственности на принадлежащий им жилой дом (помещение)". Гражданам должны были выдаваться "свидетельства о праве личной собственности" (п. 3.4, п. 4.7), хотя Инструкция не была совершенна с точки зрения последовательности и логики изложения (п. 6.8). Таким образом, был определен относительный субъектный состав обладателей регистрационных удостоверений, куда граждане включены не были.

Следует отметить, что удостоверение теперь могло выдаваться дополнительно в том случае, когда на правоустанавливающем документе не хватало места для штампа регистрационной надписи. Однако тогда удостоверение признавалось неотъемлемой частью документа, а не заменяло последний и не могло существовать отдельно. Форма регистрационного удостоверения стала единой и была утверждена в приложении N 1 к Инструкции (п. 4.7, п. 5.1, форма N 3).

Следующая Инструкция отменила предыдущую только 4 августа 1998 года и уже учитывала положения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой Инструкции регистрационное удостоверение не упоминается.
————————
Приказ Минземстроя РФ от 04.08.98 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ".

Кроме всего вышеизложенного, нельзя не остановиться на объектах регистрации, осуществляемой БТИ. В 40-х годах прошлого столетия коммунальные органы регистрировали строения или домовладения , позднее — основные строения и жилые дома . И, наконец, с 15.07.85 объектами регистрации стали жилые помещения, "жилые дома с отдельными порядковыми номерами по улице, переулку, площади" и строения различных фондов . Лишь в последней Инструкции было использовано понятие "правовая регистрация", которая производилась "с целью установления права собственности (права оперативного управления) на жилые дома".
————————
Пункты 1 — 6 Инструкции НККХ РСФСР от 25.12.45.
Пункт 5 Инструкции, утв. Приказом Минкоммунхоза от 21.02.68 N 83.
Пункты 1.1, 1.3 Инструкции, утв. Приказом ЦСУ СССР от 15.07.85 N 380.

Принимая во внимание последнее замечание, можно сделать следующий вывод: "Регистрационные удостоверения, выдаваемые коммунальными органами (БТИ), до момента изменения их статуса на муниципальные (государственные) учреждения (предприятия) могут рассматриваться как акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшем в месте и в момент их издания , при условии, что основаниями выдачи таких удостоверений являлись исключительно решения исполкомов соответствующих Советов депутатов".
————————
Статья 17 Закона о регистрации.

С учетом вышесказанного попытаемся оценить действия государственного регистратора прав при проведении государственной регистрации по заявлению гражданина на основании одного лишь регистрационного удостоверения. Согласно п. 1 ст. 6 Закона о регистрации, возникшие до 1 февраля 1998 года права на недвижимое имущество признаются юридически действительными. Сразу отметим, что если регистрируется только одно такое право без последующего перехода права или сделки, то взимается государственная пошлина в половинном размере (для граждан — 250 руб.) от установленного ст. 333.33 НК РФ, в других случаях государственная пошлина вообще не взимается (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, п. 8 ст. 333.35 НК РФ).

При этом законодатель установил случаи обязательности или добровольности регистрации ранее возникших прав. Однако независимо от добровольности или обязательности регистрация прав, возникших до указанной даты, должна проводиться в порядке и по общим правилам, т.к. никаких исключений, кроме уменьшения государственной пошлины, законом для таких случаев не предусмотрено.

Регистратор обязан проверить наличие соответствующих прав у органа, подготовившего регистрационное удостоверение, его юридическую силу и действительность, а также провести его правовую экспертизу (ст. ст. 9, 13, 17 Закона о регистрации). Более того, регистратор обязан убедиться в отсутствии оснований для отказа в регистрации, в том числе в том, что регистрационное удостоверение соответствует законодательству по форме и содержанию (ст. 20 Закона о регистрации).

В этой связи неубедительной выглядит точка зрения о том, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации ранее возникшего права только по тому основанию, что оно "признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации" этого права, введенной Законом о регистрации. Очевидно, что эта норма направлена на защиту интересов граждан, т.к. она исключает из оснований оспаривания права отсутствие регистрации, введенной Законом о регистрации. Все остальные основания возникновения сомнений в законности приобретения права данной нормой не исключены.

Иной подход означал бы возможность регистрации за кем бы то ни было любых прав на основании любых документов, датированных до 1 февраля 1998 года (например, регистратор должен был бы осуществить регистрацию "с закрытыми глазами" права собственности приобретателя, у которого имеется договор со штампом регистрации БТИ, но договор этот является заведомо ничтожной сделкой, где отчуждатель признан недееспособным до момента совершения сделки, и у регистратора имеется о том решение суда и др.).

Между тем ни для кого не секрет, что регистрационные удостоверения в 90-х годах очень часто выдавались с нарушениями законодательства, не на основании решений соответствующих исполкомов, а на основании, скажем, писем коммерческих организаций или протоколов профсоюзных организаций, или различных инспекций и комиссий .
————————
Постановление Президиума ВАС РФ от 03.11.98 N 1771/98.

Вызывает сильные сомнения обоснованность признания государством (регистрация) "права" собственности, "возникшего" в 1995 году на основании письма ООО в муниципальное учреждение БТИ с просьбой о регистрации права собственности гражданина на объект. А о законности регистрационного удостоверения, выданного по такому письму, говорить вообще не приходится.

Поэтому в случае обращения заявителя с регистрационным удостоверением в качестве правоустанавливающего документа задача регистратора состоит в осуществлении всех действий, предусмотренных законом, но без истребования госпошлины либо с истребованием только половины последней.

С учетом всех приведенных размышлений весьма странной представляется судебная практика, складывающаяся при рассмотрении судами дел по признанию незаконными отказов регистрирующих органов в регистрации прав, "возникших" на основании подобных регистрационных удостоверений (решения судов г. Архангельска: Соломбальского от 10.08.1999 N 2-1956, от 11.12.2002 N 2-1049, Октябрьского от 19.05.2000 N 2-8118, от 13.09.2004 N 2-1357, от 09.02.2005 N 2-192, от 15.02.2005 N 2-315, от 24.02.2005 N 2-414, Определения Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 11.10.1999 N 33-2679, от 24.07.2000 N 33-2065, от 20.01.2003 N 33-132, от 18.10.2004 N 33-2546, Определения судей и письма председателя Архангельского областного суда от 14.12.1999 N 4г-1422, от 12.02.2001 N 4г-1972, от 18.03.2003 N 4г-578, от 13.05.2003 N 4г-1323, от 29.05.2003 N 4г-1499, от 22.07.2003 N 4г-2082, от 08.08.2003 N 4г-2240, от 12.08.2003 N 4г-2289, от 28.12.2004 N 4г-3255, от 09.02.2005 N 4г-192, Постановление Президиума Архангельского областного суда от 27.11.2002 N 44г-1056, Определения судей и заместителей Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2003 N 1Ф03-125, от 21.11.2003 N 1-В03-6, от 16.01.2004 N 1Ф03-97, от 21.01.2004 N 1В03-6, от 11.03.2004 N 01Ф03-125 и др.). Единым лейтмотивом всех перечисленных судебных актов выступает мнение об отсутствии полномочий у регистратора на отказ в государственной регистрации права гражданина, если у последнего имеется на руках регистрационное удостоверение, а также приравнивание такого удостоверения к актам государственной власти.

Можно согласиться с тем, что нет вины (кстати говоря, далеко не всегда) гражданина в незаконном оформлении возникновения его права собственности. Но при этом совершенно нельзя согласиться с тем, что его права, не подтверждаемые законными основаниями возникновения, т.е. не оформленные надлежащим образом, могут быть защищены посредством признания незаконными действий регистрирующего органа, который действует строго в рамках, установленных законом.

В ситуации с оспариванием действий регистратора нет ни необходимости, ни целесообразности сводить действующее право до состояния "голого". Наоборот, следует использовать существующий закон, который в ст. 12 ГК РФ предусмотрел широкий набор способов защиты нарушенного права, в частности, путем обращения с иском о "признании права".

adminlawsexp

adminlawsexp

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о