Юридические советы

Односторонний отказ от исполнения договора аренды арендодателем

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Чем отличается отказ от исполнения договора аренды от расторжения договора аренды?

Расторжение договора аренды и односторонний отказ от его исполнения имеют существенные различия, которые в основном могут быть сведены:
– к основаниям осуществления каждого из этих действий (расторжение договора, как правило, связывается с нарушениями условий договора одной из сторон, отказ от исполнения договора не обязательно подразумевает какие-либо нарушения);
– к процедуре осуществления каждого из этих действий (расторжение договора осуществляется через суд, отказ от исполнения договора подобной процедуры не требует).
Рассмотрим данный вопрос подробнее.

1. Расторжение договора

По требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, например, с нарушением условий договора об обеспечении сохранности имущества, о соблюдении правил пожарной безопасности и т.д. (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 22.10.2015 N Ф05-14421/15, ФАС Московского округа от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10, ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.07.2010 по делу N А33-14859/2009 и от 10.11.2011 N Ф02-4966/11, ФАС Волго-Вятского округа от 22.09.2009 по делу N А43-14541/2008-12-439, ФАС Поволжского округа от 19.11.2009 N А55-3687/2009);
2) арендатор существенно ухудшает имущество (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 29.10.2008 N Ф09-3094/08-С6, ФАС Московского округа от 25.11.2004 N КГ-А40/7298-04 и от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10);
3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 N Ф08-4764/11, ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9512/09-С5, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда по делу N 33-3459/2015);
4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (постановление ФАС Московского округа от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10).
При этом арендодатель может требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения соответствующего обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
По требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (постановления ФАС Московского округа от 23.11.2010 N КГ-А40/14287-10, от 06.03.2013 N Ф 05-661/13);
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (постановление ФАС Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А40/11059-09), постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 N Ф03-25/13);
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011);
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2012 N Ф06-11138/11, постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 N Ф05-1271/13);
ГК РФ предусматривает и другие случаи, когда арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:
– если арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства не позволяют или значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, постановление Двенадцатого ААС от 08.12.2011 N 12АП-8842/11);
– если арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2009 N Ф04-1172/2009 (1418-А75-9));
– если арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 613 ГК РФ).
Отметим, что договором аренды могут предусматриваться и другие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ), причем судебная практика исходит из того, что такие основания не обязательно должны связываться с нарушением сторонами тех или иных положений договора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

2. Односторонний отказ от договора

Право на такой отказ может быть предоставлено стороне (или сторонам) договора аренды в соответствии с условиями этого договора с учетом ограничений, предусмотренных законом для случаев, когда не все стороны договора исполняют его в рамках своей предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения договора аренды не требует обращения в суд. Однако если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он, при наличии предусмотренных договором или законом оснований, может быть расторгнут по требованию одной из сторон только на основании решения суда.
Право на односторонний отказ от договора предусмотрено законом в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В других случаях односторонний отказ допускается, только если это прямо предусмотрено договором. Причем следует учитывать, что гражданско-правовой договор может предусматривать право его стороны в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, в случаях, когда законодательство такого права не предусматривает, при наличии одного из следующих обстоятельств:
– исполнение договора связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности;
– исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, но в этом случае право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено лишь той его стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
В качестве оснований одностороннего отказа в договоре аренды могут быть предусмотрены не только нарушения, допущенные другой стороной, но и иные обстоятельства, не связанные с нарушением условий договора (п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Осуществляя право на односторонний отказ от договора, сторона, которая заявляет о таком отказе, должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В ином случае суд может отказать ей в защите этого права, признав отказ от договора ничтожным, если другая сторона оспорит такой отказ в судебном порядке. В случае недобросовестного осуществления стороной договора права на отказ от его исполнения правовым последствием может быть также взыскание другой стороной убытков, причиненных таким отказом (ст.ст. 10-12, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, смотрите также п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).
Во избежание споров по вопросу о наличии оснований для прекращения договора аренды целесообразно четко формулировать в договоре перечень обстоятельств, которые предоставляют стороне право потребовать его расторжения в судебном порядке, и при необходимости прямо указывать на наличие у стороны (или сторон) договора права на односторонний отказ от его исполнения, если это не противоречит закону.

Кстати! Вам может быть полезно:
Обязательно ли заключать договор с управляющей компанией

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Виноградова Марина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

20 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Договор аренды можно прекратить досрочно в добровольном порядке или через суд. В первом случае стороны приходят к согласию, во втором – расторжение происходит путем отказа, по инициативе одной стороны. Каждый вариант имеет свои нюансы и сложности. Часто такие правоотношения заканчиваются неприязненно.

Права на односторонний отказ

У арендатора.

Согласно действующему законодательству арендодатель дает арендатору на некоторое время в пользование и (или) владение свое имущество за определенную плату.

Судебным решением односторонний отказ от договора аренды арендатором будет одобрен в определенных случаях:

  • Имущество не предоставлено;
  • Арендодатель создает препятствия для использования имущества;
  • Наличие недостатков в имуществе, препятствующих его использованию по назначению (о них нет речи в договоре, не были известны, не видимы в ходе осмотра или проверки во время заключения сделки);
  • Арендуемое имущество оказывается в непригодном для использования по назначению состоянии по обстоятельствам, не зависящим от арендатора;
  • Арендодателем не осуществляется ремонт имущества, предусмотренный договором, нарушаются сроки его проведения.

У арендодателя.

Имеется полное право на отказ от договора аренды, если арендатором его имущества:

  • Нарушаются договорные условия;
  • Имущество используется не по оговоренному в договоре назначению;
  • Значительно ухудшается арендуемое имущество;
  • Более 2-х раз нарушаются сроки оплаты за аренду;
  • Не осуществляется капитальный ремонт арендованного имущества в оговоренные сроки.

Важно знать! У арендодателя есть право на односторонний отказ от исполнения договора аренды в суде лишь после отправления своему арендатору специального предупреждения в письменной форме о необходимости выполнения обязательства с определением конкретного срока в разумных пределах. При разрешении вопроса без суда такое требование направлять не нужно.

Отличия расторжения и отказа

Правило, регулируемое Гражданским кодексом, о возможности отказаться одной стороне от выполнения условий договора при согласии другой или в силу закона относится и к отношениям по аренде недвижимости, автомобиля и иного имущества. Права на отказ от исполнения договора аренды и на требование его расторгнуть различаются. Одностороннее расторжение может быть прописано в самом договоре, т.е. по изначальному согласию обеих сторон.

В Гражданском кодексе не регламентируется право на одностороннее расторжение договора аренды вне суда. Желающий это сделать вправе лишь потребовать его осуществления.

Таким образом, расторжение в одностороннем порядке и отказ от выполнения обязательств – понятия не равнозначные. Такая ситуация зачастую вызывает на практике вопрос: нужно ли включать в арендный договор условия одностороннего отказа?

Где изложены условия

Судебная практика свидетельствует о возможности включения в арендный договор условий о досрочном расторжении, отказе от его выполнения.

Обосновывается это простым образом. Законодательство не связывает прав на одностороннее расторжение аренды с наличием каких-либо оснований для него. Каждый может отказаться от выполнения договора при согласии второй стороны или наличии на это указания в российском законе. Следовательно, когда в договоре четко прописано это право, достаточно отправить второй стороне письменное сообщение о желании расторжения. В судебные органы для этого не обязательно обращаться.

Сроки и основания

Моментом окончания арендного договора при расторжении его по инициативе арендодателя является получение арендатором письменного отказа, если:

  • В арендном договоре не установлен другой срок;
  • В информационном письме не указана конкретная дата окончания отношений.
Кстати! Вам может быть полезно:
Протокол соответствующего следственного действия состоит из

Основания, допускающие отказ арендодателя от договора аренды, могут быть изначально прописаны при заключении сделки. Однако, зачастую встречается отсутствие таковых. При желании прекратить договор в результате его нарушения арендатором, делать это следует только после устранения им выявленных проступков. Иначе суд может признать такие действия как злоупотребление правом и легко отказать в расторжении.

Другими словами, если в договоре четко прописана возможность отказа от его выполнения без каких-либо конкретных оснований, желательно указать при информировании об отказе на произошедшие проступки.

Полезно знать! В судебной практике бывают случаи, когда желание арендатора на отказ от продолжения сдачи в аренду имущества не признается доказанным. Происходит это в случае одновременного:

  • Наличия указания на прекращение отношений аренды;
  • Отсутствия ссылок на идентифицирующие правоотношения документы (договор об аренде, приложения, акты и прочее).

Даяна Джимбеева, юрист адвокатского бюро «ЭДАС»

Заключая договор аренды на определенный срок, арендодатель рассчитывает на получение дохода за пользование имуществом за весь период аренды. Однако в условиях финансовой нестабильности все чаще условия договора аренды становятся предметом судебного рассмотрения.

Какие условия необходимо предусмотреть арендодателю в договоре, чтобы защитить себя от имущественных потерь, вызванных досрочным прекращением договора аренды?

Как следует из п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса РФ (далее — ​ГК РФ), право стороны на односторонний отказ от исполнения договора аренды, сторонами или одной из сторон которого являются предприниматели (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), может быть предусмотрено не только законом, но и договором.
Специальные положения ГК РФ, регулирующие арендные отношения, связывают право арендатора на досрочное расторжение с нарушениями арендодателем наиболее существенных своих обязанностей и не предоставляют арендатору право на односторонний (немотивированный) внесудебный отказ от исполнения договора, заключенного на определенный срок.
Следовательно, такое право, как и условия, регулирующие порядок и условия реализации стороной права на односторонний отказ от исполнения договора, могут быть определены договором.

Срок действия договора аренды

Срок договора определяется конкретной календарной датой, при наступлении которой срок действия договора заканчивается, либо периодом времени, исчисляемым годами, месяцами.

Условие о сроке действия договора не считается согласованным, если срок определен указанием на событие, наступление которого не является неизбежным. Так, не будет согласованным срок действия договора аренды, начало которого (момент вступления его в силу) определено датой государственной регистрации договора аренды в ЕГРН, поскольку государственная регистрация договора аренды зависит от воли и действий сторон, что не отвечает требованиям ст. 190 ГК РФ.

По аналогии с условием о предмете договора, данное правило преодолевается совершением сторонами действий по исполнению договора аренды (к примеру, имущество было передано арендатору по акту приема-передачи, вносилась арендная плата). (1)

В случае если срок аренды в договоре не определен, в том числе по причине его несогласования сторонами, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и в силу императивной нормы абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды имеет право в любое время в одностороннем порядке отказаться от его исполнения.

Данное право не может быть исключено соглашением сторон, а любое условие договора о выплате денежной суммы за односторонний отказ от договора будет являться ничтожным (п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Таким образом, сторонам настоятельно рекомендуется при определении срока действия договора аренды использовать четкие, недвусмысленные формулировки и не ставить срок в зависимость от действий третьих лиц и событий, не обладающих признаком неизбежности наступления.

Право на отказ от исполнения договора аренды

Основанием возникновения права стороны на одностороннее расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, является диспозитивная норма закона либо договор. При составлении договора аренды арендодателю следует убедиться в отсутствии установленного договором права арендатора на немотивированный отказ от договора в любое время и иных условий, предоставляющих арендатору такое право.

Однако вне зависимости от того, закреплено или нет в договоре право сторон на односторонний отказ от договора, в последние годы вследствие невозможности арендатора исполнять обязанность по уплате арендной платы, привязанной к курсу иностранной валюты, арендодателю вынужден заключать с арендатором соглашение о досрочном расторжении договора аренды.

Во избежание разногласий сторон рекомендуется при заключении договора аренды включать в него положения, определяющие общий порядок действий сторон по урегулированию взаимоотношений (обязанности и сроки возврата имущества, подписания акта приема-передачи, погашения задолженности по внесению арендной платы, оплате неустоек, штрафов, регистрации прекращения аренды и т. п.).

Плата за односторонний отказ от исполнения договора аренды

По смыслу п. 3 ст. 310 ГК РФ в случае установления права на односторонний отказ от исполнения договора аренды в диспозитивной норме или в договоре аренды, заключенном на определенный срок, рекомендуется включать в такой договор условие о плате за односторонний отказ от него.

Вывод о допустимости условия о внесении платы за немотивированный отказ от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, ранее до изменений в ГК РФ (вступили в силу 01.06.2015) был сформулирован в судебной практике (см.: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27.10.2015 № 305-ЭС15–6784).

Условие о плате за немотивированный отказ от исполнения договора аренды может быть определено в виде фиксированной суммы, как правило, эквивалентной размеру арендной платы за период времени либо иным образом (в виде компенсации расходов или убыткам другой стороны). Такой вывод следует из пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Кстати! Вам может быть полезно:
Признаком банкротства юридического лица считается его неспособность

Вопрос о правовой природе платы за односторонний отказ от договора остается дискуссионным в доктрине (2), а сложившаяся судебная практика по спорам о взыскании платы за односторонний отказ от договора не отличается единообразием. Можно выделить четыре основные позиции судов по вопросу о квалификации такого платежа:

  1. Компенсация понесенных убытков ­другой стороны
  2. Неустойка или штраф
  3. Отступное
  4. Способ обеспечения исполнения обязательства, прямо не указанный в ГК РФ

Законом не предусмотрены какие-либо ограничения к размеру платы за отказ от исполнения договора аренды, поэтому стороны определяют его по своему усмотрению.

Однако в соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 суд может отказать полностью или частично во взыскании такой платы при наличии в совокупности следующих условий:

  • доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий;
  • доказано заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере.

Бремя доказывания наступления таких исключительных условий возлагается на сторону, уклоняющуюся или отказывающуюся от исполнения обязательств по оплате соответствующей суммы. (3)

При этом в Постановлении Пленума ВС РФ не приведены критерии несоответствия размера платы, как и не раскрывается, что следует понимать под заведомо недобросовестным осуществлением права требовать уплаты суммы.

Судебная практика по отказам во взыскании платы за досрочный отказ по договорам аренды ввиду несоразмерности только начинает формироваться.

В связи с этим представляет интерес дело о взыскании по иску ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (арендатор) к ОАО «Уфимский хлопчатобумажный комбинат» (арендодатель) остатка от суммы авансового платежа, внесенного истцом в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды, в качестве неосновательного обогащения (дело № А07–27527/2015).

Арендатор расторг договор аренды, оплатив постоянную часть арендной платы за весь срок аренды авансовым платежом в размере 50 822 033 руб. 90 коп.

По условиям Договора в случае досрочного расторжения договора выплаченная арендатором постоянная арендная плата и компенсация за ремонтно-строительные работы удерживаются арендодателем в качестве штрафа.

Суд первой инстанции квалифицировал выплаченную сумму как неустойку, снизив до 35 352 636 руб. 11 коп. как несоразмерную последствиям нарушения.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорная сумма не может быть ни задатком, ни платой за отказ от договора, а является компенсационной гражданско-правовой санкцией, установленной сторонами в рамках принципа свободы договора.

Суд апелляционной инстанции, тем не менее, согласился с той суммой, которую определил суд первой инстанции, применив не ст. 333 ГК РФ, а критерии несоответствия (несоразмерности) требуемой суммы и недобросовестности поведения арендодателя, а именно:

  • длительный срок действия договора аренды, на который обе стороны рассчитывали в целях получения соответствующих доходов;
  • оплата арендатором всей суммы постоянной арендной платы авансом за весь его период действия, то есть за 15 лет;
  • получение арендодателем доступа к финансированию на длительный период, учитывая фактический период аренды только с 27.05.2011 по 21.08.2015;
  • непродолжительный период неиспользования спорных площадей после прекращения договора, передача их арендодателем в аренду другому лицу уже через полгода с момента его прекращения.

Суд округа отказал во взыскании с комбината неосновательного обогащения в части платы за досрочное расторжение, указывая на согласованность сторонами при заключении договора суммы компенсации за реализацию арендатором права на отказ от исполнения договора и невозможность его произвольного уменьшения судом.

Судебная коллегия ВС РФ отменила судебные акты всех нижестоящих инстанций в части иска о взыскании остатка от внесенной истцом суммы постоянной части арендной платы за весь срок аренды и направило дело на новое рассмотрение: в целом согласившись с выводами суда апелляционной инстанции о наличии оснований (исключительного случая) для снижения спорной суммы, коллегия квалифицировала удержание спорной суммы согласованным сторонами последствием реализации права арендатора на немотивированный отказ от договора.

Вывод:

Критерии несоответствия (несоразмерности) требуемой суммы имущественным потерям арендодателя, вызванным таким односторонним отказом, и недобросовестности осуществления такого права определяются судом в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств дела.

С учетом тенденций судебной практики обеспечить единообразный подход по спорам об отказе во взыскании платы за досрочный отказ по договорам аренды смогут только разъяснения ВС РФ.

А пока до появления таких разъяснений ВС РФ можно рекомендовать сторонам договора аренды устанавливать такую плату в разумных пределах, в виде твердой (фиксированной) суммы, отвечающей следующим условиям:

  • плата эквивалентна арендной плате за неиспользованный период аренды;
  • плата должна быть соразмерна возможным потерям арендодателя вследствие прекращения договора арендатором (к примеру, расходам, связанным с простоем имущества и поисками нового арендатора), т. е. составлять сумму компенсации расходов арендодателя;
  • плата должна быть определена исходя из оценки добросовестности действий арендодателя.

1 См. пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». 2 Подробнее см.: Краснова С. А. Платеж в связи с односторонним отказом от исполнения договора: правовая природа, соотношение со смежными правовыми категориями // Закон. 2016. № 7. С. 120–123. Незнамов А. В. Платеж в связи с расторжением договора в одностороннем порядке // Закон. 2015. № 7. С. 161–168. 3 Перфильева В. Указ. соч. С. 13.

Колосков Дмитрий
Оцените статью!
logo
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Adblock detector