Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

Вопрос :

Собственники намерены провести перепланировку мест общего пользования многоквартирного дома.

Нас, как управляющую организацию, интересует все по переустройству и перепланировке мест общего пользования, какие документы необходимы для регистрации?

Ответ :

Для получения разрешения органа местного самоуправления на перепланировку помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, необходимы :

-заявление о согласовании перепланировки;

-решение общего собрания собственников помещений в доме о проведении перепланировки;

-технический паспорт многоквартирного дома;

-заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если многоквартирный дом является памятником архитектуры, истории и культуры.

Перепланировка завершается составлением акта приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества.

Также, необходимо принять во внимание, что по завершении перепланировки мест общего пользования управляющей организации потребуется внести соответствующие изменения (актуализировать) в технический паспорт многоквартирного дома.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В силу ч. 1 ст. 246, ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, для проведения перепланировки помещений, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо решение общего собрания собственников, как органа управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Как показывает судебная практика, к отношениям по согласованию перепланировки мест общего пользования многоквартирного дома по аналогии применяется законодательство, регулирующее правоотношения, связанные с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.10.2016 г. по делу N А56-2837/2016).

В силу ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование (применительно к местам общего пользования многоквартирного дома) :

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. N 266;

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения, в данном случае — технический паспорт многоквартирного дома;

— решение общего собрания о проведении перепланировки;

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки, если такое перепланируемое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В соответствии с ч. 4 ст. 26 ЖК РФ, решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок 45 со дня представления в данный орган документов. Данное решение является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 28 ЖК РФ, завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Относительно государственной регистрации проведенной перепланировки мест общего пользования необходимо пояснить следующее.

В силу ч. 2 ст. 28 ЖК РФ, акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества

Также, необходимо принять во внимание следующее.

В соответствии с пп. "а" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. N 416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением такого стандарта, как прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом, а также их актуализация и восстановление (при необходимости).

В силу пп. "а" п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества.

Форма технического паспорта здания (далее — технический паспорт) установлена в Приложении N 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. N 37.

Из формы технического паспорта следует, что к нему прилагается, в числе прочего, поэтажный план здания.

Следовательно, после проведения работ по перепланировке, необходимо актуализировать технический паспорт путем внесения соответствующих изменений в поэтажный план здания.

Как узаконить

К местам общего пользования в многоквартирном доме относятся:

• лестничные площадки;
• чердаки;
• подвалы;
• фасад здания.

Чтобы внести изменения в конфигурацию перечисленных мест, требуется получить согласие всех жильцов дома и в ТСЖ.

Для этого проводится общедомовое собрание, на котором выносится решение о согласии или отказе, либо опрашиваются соседи лично, если в доме немного квартир.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Согласие соседей оформляется двумя способами:

Согласие считается законным, если на собрании присутствовало не менее 2/3 всех жильцов дома, а одобрение выдали более 50% участников.

Куда обращаться

После проведения общедомового собрания и получения согласия большинства жильцов старший по дому совместно с заявителем обращаются к нотариусу для заверения документа, составленного в двух экземплярах (один остается у инициатора, другой направляется в органы Жилищной инспекции).

Документ позволит решить вопрос с недовольными соседями, отсутствующими на собрании или поменявшими свое мнение.

Оформление перепланировки проводится в несколько этапов:

Цена услуги

Стоимость перепланировки мест общего пользования зависит от нескольких факторов:

Главным фактором, влияющим на стоимость, является регион проживания.

Например, если в сельской местности оформить переустройство удастся за 30 т.р., то в центре Москвы эта сумма возрастет в 5-7 раз.

Согласование перепланировки санузла

Допускается проводить следующие работы:

Видео: процедура перепланировки

Запрещено проводить:

Любые действия с санузлом необходимо согласовывать с органами СЭС. Перепланировка не должна нарушать действующие санитарные нормы.

В многоквартирном доме

Существует 4 основных вида изменений санузла:

В жилом помещении

Расширить пространство санузла таким образом можно только в нескольких случаях:

1. Перепланировка будет проведена в частном доме или квартире в одноэтажном доме.
2. Под квартирой находится нежилое помещение (например, магазин или ресторан).
3. Квартира находится на первом этаже.

Не разрешается перемещать санузел в жилое помещение, если в квартире этажом ниже находится комната или кухня.

Перепланировка кухни за счет коридора, читайте здесь.

А вот перенос санузла в другую комнату заставит пожертвовать несколькими днями.

Необходимые документы

Потребуется собрать:

Проект или эскиз

Перепланировка санузла по эскизу, если планируется:

1. Соединить два помещения посредством демонтажа межкомнатной перегородки.
2. Поменять расположение приборов сантехники без увеличения их количества.

Проект нужен:

Получение разрешения

Согласие на проведение перепланировки санузла необходимо получить сначала в органах СЭС, а затем в Жилищной инспекции.

На рассмотрение документов отводится около 4-8 недель, после чего собственнику квартиры выдается письменное разрешение.

Если в документах будут обнаружены ошибки, то заявитель будет уведомлен о них.

Также отказ возможен при технических недочетах в проекте.

Самовольное переустройство

Узаконивать нужно

Сделать это можно в суде. Собственнику придется пройти всю процедуру оформления, но разрешение на внесение коррективов в документы будет выдано судебными органами.

Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому нельзя сказать, одобрят ли власти проведенную перепланировку.

Сумма штрафа

Законодательством РФ предусмотрен штраф за проведение незаконного переустройства в размере 2,5 тысяч рублей.

Эта сумма увеличивается в случаях:

Оформление перепланировки квартиры, читайте здесь.

О том как можно узаконить перепланировку квартиры через суд, читайте здесь.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
4. Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
5. Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Законодательная база

• ЖК РФ (ст. 26, 41);
• Решение по делу № 33-2257/2017.

Правовое регулирование

Коммунальная квартира — это недвижимость, которая находится в общей долевой собственности. Следовательно, чтобы выполнить какие-либо действия, необходимо согласие всех владельцев помещения. Законодательство содержит много спорных моментов в вопросах регулирования изменения конфигурации таких квартир. Требуется обязательное согласие всех соседей при осуществлении следующих действий:

• Увеличении квартиры за счет общедомового имущества;
• Перепланировки общих зон в коммунальной квартире;
• Проведении работ, которые потребуют длительного отключения систем тепло-, электро- и водоснабжения.

Оформление перепланировки в комнате в коммунальной квартире не требует согласия от других собственников, если при этом не изменяется общая площадь помещения.

Перепланировка мест общего пользования

Разрешение от соседей-собственников нужно обязательно, если планируемый ремонт повлечет за собой изменения в местах общего пользования, таких как:

Обратите внимание, что зоной общего пользования признается помещение, которое удовлетворяет потребности жильцов двух и более комнат.

Прежде чем идти к соседям за согласием, необходимо убедиться, что они являются собственниками помещения. Выписку о статусе коммунальной квартиры можно получить в ЕГРП. Если будет установлено, что соседи проживают на основании договора социального найма, разрешение должен выдать непосредственный собственник жилья (муниципалитет, руководство предприятия).

В большинстве случаев, основанием для согласования перепланировки зон общего пользования, является наличие прав собственности на спорные помещения. Площадь закреплена за каждым собственником — это прописывается в техническом паспорте объекта недвижимости.

С согласием

Получив заверенное нотариусом согласие от всех владельцев смежных помещений, необходимо обратиться в жилищную инспекцию со следующими документами:

• Удостоверение личности;
• Технический паспорт;
• Выписка из ЕГРП о праве собственности;
• Проект перепланировки;
• Согласие от всех зарегистрированных в помещении жильцов;
• Разрешение от соседей.

В течение 45 дней будет вынесено решение. В случае положительного ответа можно приступать к ремонтно-строительным работам. Если будет дан отказ — отстаивать изменения придется через суд.

Без согласия

У владельцев коммунальных квартир редко получается договориться о перепланировке со всеми дольщиками. Без согласия от соседей жилищная инспекция может даже не принять заявление, не говоря уже о выдаче разрешения. Тем не менее, существуют виды работ, которые не требуют оповещения смежных собственников:

• Раздел комнаты на два и более помещения;
• Изменение конфигурации внутри квартиры, не влекущее изменение площади общего имущества.

Как узаконить через суд

Распространена практика, когда владельцы комнат сначала проводят перепланировку, а затем узаконивают ее через суд. Это рискованный, но единственный способ согласовать изменения. Чтобы узаконить перепланировку в коммунальной квартире понадобятся:

• Проект строительно-ремонтных работ;
• Заключение архитектора;
• Справки из МЧС и СЭС;
• Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРП);
• Технический паспорт.

Справки из МЧС и СЭС подтвердят, что перепланировка отвечает правилам противопожарной, санитарной и гигиенической безопасности. Подкрепить доказательства можно заключением архитектора.

В случае отрицательного решения вас обяжут вернуть помещению изначальный вид. Если выиграете дело — соседи должны будут смириться с новой конфигурацией жилья.