0

Признание договора купли продажи земельного участка незаключенным

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Апелляционное определение Верховного Суда Республики Алтай от 16 января 2013 г. по делу N 33-8 (ключевые темы: договор купли-продажи земельного участка — расписка — предварительный договор — неосновательное обогащение — основной договор)

Апелляционное определение Верховного Суда Республики Алтай от 16 января 2013 г. по делу N 33-8

Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего — Ялбаковой Э.В.,

судей — Кокшаровой Е.А., Шинжиной С.А.,

при секретаре — Тогочаевой К.А.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителя ООО — ЮЮЮ, представителя УУУ — ТТК на решение Майминского районного суда Республики Алтай от ДД.ММ.ГГГГ, которым

удовлетворены в полном объеме исковые требования ХХХ к УУУ, ООО о взыскании неосновательного обогащения.

Взыскано с УУУ, ООО в солидарном порядке неосновательное обогащение в сумме "1 000 000") рублей, государственная пошлина в размере "2 100" рублей, всего "1 002 100" рублей.

Отказано в полном объеме в удовлетворении исковых требований УУУ к ХХХ о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскании судебных расходов в сумме "данные изъяты", из которых: "данные изъяты" — услуги представителя, "данные изъяты" — расходы по проведению судебно-почерковедческой и технической экспертиз.

Отказано в полном объеме в удовлетворении исковых требований ООО к ХХХ о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора займа незаключенными.

Заслушав доклад судьи Ялбаковой Э.В., апелляционная коллегия,

ХХХ обратился в суд с исковым заявлением к УУУ, ООО о взыскании уплаченных по предварительному договору денежных средств в качестве неосновательного обогащения. В обоснование иска, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли- продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор. В счет заключения основного договора истец передал ответчикам денежные средства в сумме "1 000 000" рублей, но ввиду того, что земельный участок площадью 1 га не был сформирован, истец не стал требовать заключения основного договора купли- продажи земельного участка. Оплаченные в счет будущей сделки купли — продажи земельного участка денежные средства истец просит взыскать в солидарном порядке с ответчиков, а также взыскать понесенные судебные расходы.

УУУ в лице представителя ТТК обратился со встречным исковым требованием к ХХХ о признании предварительного договора купли — продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскании судебных расходов, мотивируя исковые требования тем, что между УУУ, ООО и ХХХ заключена мнимая сделка.

ООО обратилась с иском к ХХХо признании договора купли — продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора займа незаключенными, указывая, что предварительный договор купли- продажи земельного участка не мог быть подписан ДД.ММ.ГГГГ, т.к. имелся договор поручения между УУУ и ЦЦЦ о реализации земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" га. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли — продажи земельного участка судебный спор по которому разрешен ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, по состоянию на 2009 год земельного участка площадью 1 га, который являлся предметом предварительного договора купли- продажи не имелось. Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что расписка дана о получении денежных средств за проданный земельный участок, площадью 1 га, который был образован после его выделения. Таким образом, следует, что по расписке ООО получила денежные средства в прошлом за проданный земельный участок. Из расписки, представленной в суд не следует, что ХХХ передал, а ООО получила денежную сумму в размере "1 000 000" рублей. Таким образом, расписка является безденежной, в силу ст. 812 ГК РФ такой договор займа является незаключенным.

Суд вынес вышеизложенное решение, с которым не согласилась представитель ООО — ЮЮЮ, в жалобе просит решение суда отменить в части и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ХХХ, об удовлетворении встречных исковых требований ООО Жалоба мотивирована тем, что судом не дана надлежащая оценка пояснениям ХХХ, данным в ходе предварительного судебного заседания о том, что денежные средства в размере "1 000 000" рублей им переданы ответчикам в день подписания предварительного договора, не учтено, что доказательств передачи денег по данному договору ХХХ суду не представлено. Между тем, в последующих судебных заседаниях показания ХХХ были изменены, свелись к тому, что денежную сумму в размере "1 000 000" рублей он передал ответчикам по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, однако из ее содержания усматривается, что ООО в день написания таковой не получала, а подтверждала получение в прошлом денежных средств за проданный земельный участок. Судом не учтено, что ХХХ не представлено доказательств, подтверждающих заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка, а также доказательств, свидетельствующих о наличии земельного участка, площадью 1 га. Так, судом не установлено, какой объект недвижимости подлежал передаче ХХХ по оспариваемому договору, так как границы земельного участка, являющегося предметом предварительного договора, не были установлены в соответствии с действующим законодательством, не определено его местонахождение. Судом не дана оценка пояснениям ООО о том, что в действительности расписка написана ею как гарантия в целях подтверждения оплаты в будущем по договору возмездного оказания услуг, а также тому, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчики по делу не являлись собственниками земельного участка. Поскольку ХХХ не представлено доказательств опровергающих доводы ООО о безденежности расписки, им не доказано обстоятельств получения последней денежных средств по ней.

Также с вышеуказанным решением суда не согласился представитель УУУ — ТТК, в жалобе просит решение суда отменить в части и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ХХХ, об удовлетворении встречных исковых требований УУУ Жалоба мотивирована тем, что судом не дана оценка тому, что истцы по встречным искам не были знакомы с ХХХ на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается тем, что в п.п. 3.1 и 3.2 договора об оказании возмездных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между УУУ, ООО и ХХХ, речь идет о 5 % от суммы продажи земельного участка, с кадастровым номером N, площадью 27 га, хотя данный договор должен содержать указание на 26 га, поскольку 1га земельного участка был уже куплен ХХХ Кроме того, подписывая договор от ДД.ММ.ГГГГ УУУ, ООО фактически аннулировали предмет предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства в размере "1 000 000" рублей ХХХ по расписке не передавались, последняя выступала гарантом будущей сделки, была безденежной, выдана по прошествии 14 месяцев. ХХХ не представлено доказательств выплаты в соответствии с п. 2.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств. Более того, ХХХ подписывая договор от ДД.ММ.ГГГГ, знал о том, что земельный участок уже не находится в собственности УУУ, ООО В обоснование своих требований ХХХ не представлен суду кадастровый план, выполненный на 5 листах, являющийся согласно п. 1.1 договора купли-продажи земельного участка его неотъемлемо частью. Судом не учтено, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является не предварительным договором купли-продажи земельного участка, а договором купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате и к нему должны быть применены правила ГК РФ о договоре купли-продажи.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав ООО и ее представителя ЮЮЮ, поддержавших доводы жалобы, УУУ и его представителя ТТК, поддержавших доводы жалобы, ХХХ, полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, апелляционная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального права.

Согласно ч. ч. 1 , 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования истца ХХХ о взыскании с УУУ и ООО в солидарном порядке неосновательное обогащение в сумме "1 000 000" рублей, пришел к выводу о том, что поскольку основной договор купли-продажи земельного участка между сторонами не заключен, следовательно обязательства, возникшие из предварительного договора купли- продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ прекратились, а поэтому полученные ООО от ХХХ по расписке от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме "1 000 000" рублей являются неосновательным обогащением ответчиков и подлежат возврату в силу ст. 1102 ГК РФ. Одновременно, отказывая ООО в удовлетворении ее встречного искового требования о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, по основанию, что между сторонами договора не достигнуто соглашение о предмете договора, суд первой инстанции посчитал, что в п. 1.1. предварительного договора стороны между собой определили предмет договора, указав точную площадь земельного участка и из какого участка он подлежит выделению, адресный ориентир.

Читайте также:
Президент рф избирается всенародным голосованием назначается

Апелляционная коллегия Верховного суда Республики Алтай считает этот вывод суда первой инстанции неправомерным по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора ( пункт 3 статьи 429 ГК Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества ( ст. 554 ГК РФ).

Часть 2 статьи 6 и статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

Согласно ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Таким образом, по смыслу указанных норм права предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между УУУ, ООО с одной стороны "Продавцы" и ХХХ с другой стороны "Покупатель" был заключен предварительный договор купли — продажи земельного участка, по условиям которого Продавцы обязуются заключить основной договор купли-продажи земельного участка, по которому обязуются после разделения участка, площадью 27 га с кадастровым номером N расположенного по адресу: Россия, "адрес", установлено относительно ориентира н. "адрес", расположенного в границах участка, и выделению участка, площадью 1 га в границах обособленного участка N площадью 19 га, проведения работ по межеванию и получения свидетельства о праве собственности на выделенный земельный участок продать выделенный земельный участок — 1 га, а покупатель обязуется приобрести упомянутый земельный участок. Стоимость продаваемого земельного участка составляет "1 000 000" рублей и выплачивается покупателем в сроки и на условиях, предусмотренных в настоящем договоре. Стороны обязуются ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи.

Судом установлено, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ стороны не заключили основной договор купли — продажи земельного участка, также не подписывали никаких дополнительных соглашений устанавливающих иной срок заключения основного договора.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не содержит данные о предмете договора, поскольку отчуждаемый земельный участок фактически в натуре не существует, не была определена на плане земельного участка, не указано ее местоположение и границы (не отмежован), не выделен в натуре, не имеет кадастрового номера, то есть, не определен в качестве объекта недвижимости, что в силу закона является обязательным. Следовательно, указанный договор нельзя признать заключенным.

При таких обстоятельствах незаключенный договор не порождает для сторон обязательств по заключению основного договора и взысканные судом первой инстанции с ООО и УУУ в пользу ХХХ неосновательно полученные денежные средства в размере "1 000 000" рублей нельзя признать законным, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, в частности из п.2.2 предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель выплачивает в день подписания настоящего договора продавцу деньги за земельный участок в размере "1 000 000" рублей полностью.

Однако, судом первой инстанции установлено и не было оспорено сторонами по делу, что деньги в сумме "1 000 000" рублей в день подписания вышеуказанного договора от ДД.ММ.ГГГГ, как указано в п.2.2 договора, покупателем ХХХ продавцам УУУ и ООО не передавались. Из пояснений истца ХХХ следует, что деньги за земельный участок в сумме "1 000 000" рублей он передал ООО ДД.ММ.ГГГГ, и она в подтверждение получения денег написала расписку.

Так, из содержания расписки от ДД.ММ.ГГГГ, написанной ООО, следует, что расписка дана ХХХ о получении у него денежных средств в размере "1 000 000" рублей за проданный земельный участок, площадью 1 га, который был образован после его выделения в границах земельного участка, площадью 27 га с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Россия, "адрес", установлено относительно ориентира н. "адрес", расположенного в границах участка.

Однако, ответчики в судебном заседании оспаривали о безденежности указанной расписки, ссылаясь на то, что на протяжении длительного времени с июля 2010 года ХХХ представлял их интересы в Горно-Алтайском городском суде Республики Алтай по оспариванию договоров и восстановлении их права собственности на земельный участок, площадью 27 га, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Россия, "адрес", установлено относительно ориентира н. "адрес", расположенного в границах участка, из которого на участок, площадью 1 га, они намеревались в будущем заключить договор купли-продажи с ХХХ В договоре об оказании возмездных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между УУУ, ООО и ХХХ, речь идет о 5 % от суммы продажи земельного участка, с кадастровым номером N, площадью 27 га. Никаких денежных средств ХХХ в момент написания расписки ООО не передавал, расписка выступала гарантом будущей сделки по купле-продаже земельного участка.

Таким образом, поскольку из содержания расписки от ДД.ММ.ГГГГ, невозможно установить, что ХХХ денежные средства в размере N рублей передавались ООО именно по предварительному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в силу ст.432 ГК РФ является незаключенным и неисполненным сторонами договора в части передачи денежных средств в размере 3 000 000 рублей в день его подписания, то и оснований для взыскания денежных средств по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом сложившихся между сторонами отношений по представительству ХХХ интересов УУУ и ООО, не имеется.

Доводы жалобы о признании договора займа в виде расписки от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, апелляционная коллегия не принимает во внимание, поскольку данная расписка не может быть оценена как доказательство о заключении между сторонами договора займа, поскольку она не соответствует требованиям ст.ст.807 , 808 ГК РФ.

Остальные доводы жалобы являются несостоятельными, направлены на переоценку исследованных судом доказательств по делу, что не может служить основанием к отмене решения суда в остальной части.

Руководствуясь ст.ст. 328 , 329 ГПК РФ, апелляционная коллегия,

Решение Майминского районного суда Республики Алтай от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части взыскания в пользу ХХХ с УУУ, ООО в солидарном порядке неосновательное обогащение в сумме "1 000 000") рублей, государственная пошлина в размере "2 100") рублей, всего "1 002 100") рублей, отказа в удовлетворении исковых требований ООО к ХХХ о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным. Принять в данной части новое решение которым, признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между УУУ, ООО и ХХХ незаключенным, в удовлетворении искового требования ХХХ о взыскании с УУУ, ООО в солидарном порядке неосновательное обогащение в сумме "1 000 000") рублей, государственная пошлина в размере "2 100" рублей, всего "1 002 100" рублей отказать. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ООО — ЮЮЮ, представителя УУУ — ТТК — без удовлетворения.

Сделки с недвижимостью являются наиболее популярными у россиян. Граждане, юридические лица, государство и местные власти, все те, кто имеет законные права на недвижимость (землю, здания, помещения), могут оформлять наследство или дарственные, сдавать объекты в аренду, продавать.

Читайте также:
Порядок постановки участка на государственный кадастровый учет

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

При подписании договора составляется также акт приема-передачи объекта, это обозначает, что продавец и покупатель должны выехать на участок, проверить его состояние и совершить передачу земли фактически.

Желательно, чтобы при этом присутствовали свидетели. Покупатель должен оплатить покупку до или после передачи недвижимости. Продавец со своей стороны обязан передать новому владельцу также технические документы на участок (кадастровый паспорт, межевой план).

После совершения необходимых манипуляций с недвижимостью и документами стороны должны вместе отправиться в Росреестр и переоформить права собственности или иные на землю на нового владельца. Именно договор купли-продажи становится основанием для выдачи госсвидетельства на другое имя.

Возвратить все к исходному состоянию может потребовать одна из сторон. Но признание договора купли-продажи земельного участка недействительным возможно только через суд.

Общие моменты процедуры

Для начала разбирательства продавец или покупатель должен обратиться с иском в суд, а к нему подготовить документы и доказательства, на которые придется опираться исполнительному органу. Если при подаче заявления будут соблюдены все требования, то в течение 5 дней выносится определение и возбуждается судопроизводство.

Положения по закону

Вопросы регистрации сделок с недвижимостью, их оспаривание, передачи прав и другие освещаются в различных законодательных актах.

В первую очередь это Гражданский кодекс, в нем написано:

О недействительности сделок Из-за:
  • нарушения требований закона (ст. 168) — Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта;
  • неспособности гражданина понимать свои действия (ст. 177) — Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
  • обмана или манипуляции, др. противоправных действий (ст. 179) — Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
О продаже недвижимости Статья 549. Договор продажи недвижимости

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

О недействительности мнимой и притворной сделок Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок О недвижимых и движимых вещах Статья 130. Недвижимые и движимые вещи О последствиях, к которым приводят недействительные сделки Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки Об основных действиях сторон для заключения договора Статья 432. Основные положения о заключении договора О договоре купли-продажи Статья 454. Договор купли-продажи

В других законодательных актах законодатель говорит:

О совместной собственности супругов, как они должны владеть и распоряжаться имуществом Статья 34. Совместная собственность супругов
Том, как накладывается арест на имущество должников ФЗ №229 Об исполнительном производстве, ст. 80.

Если, к примеру, покупатель не зарегистрирует официально свое право на земельный участок после заключения договора купли-продажи, соглашение нельзя из-за этого признавать недействительным. Нельзя также признать договор недействительным, если сам продавец до заключения соглашения не зарегистрировал свое право на собственность.

В законодательстве нет положений о признании сделки недействительной, если одна из сторон или обе откажутся выполнять свои обязанности. Сделку купли-продажи нельзя признать судом мнимой или притворной, если будет установлено, что продавец (истец) направлял свою волю на продажу участка, а покупатель (ответчик) на его приобретение.

Если сторонами будут выполнены все требования договора, то признать сделку притворной или мнимой невозможно, ведь каждая сторона совершила действия добровольно.

Если иск будет подавать продавец, то ответчиком должно быть лицо, к которому перешли права на собственность. Когда иск подает покупатель, то ответчиком по делу должен выступать продавец. Подавать иск необходимо по месту расположения участка.

Читайте далее, как переоформить кадастровый паспорт на земельный участок.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным:

Пример оформления формы

В АПК, в ст. 125 изложены требования к содержанию и форме иска. С начала 2019 г. законодатель установил, что иски могут подаваться, как и раньше, на бумажных носителям, или в электронном виде.

Документ должен состоять из:

  1. Шапки, где указывается, куда подается прошение, к какому судье, кто оформляет документ и к кому предъявляются претензии.
  2. Основной части, где истец представляет обстоятельства по делу.
  3. Требований, выдвигаемых к ответчику.
  4. Прошения к суду.
  5. Заключительной части с указанием документов, относящихся к доказательной базе.

Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным выдвигается при определенных обстоятельствах, поэтому истец должен четко определиться, какую статью закона нарушил ответчик:

Продавец был дееспособен, но не понимал, что делает ГК, ст. 177.
Согласие одного из супругов на совершение сделки не было представлено ГК, ст. 168.
На земельный участок был наложен арест, несмотря на это продавец заключил договор ГК, ст. 168, ФЗ №229, ст. 80, ч. 4.
Договор не был подписан продавцом ГК, ст. 168.
Сделка совершалась под влиянием обмана ГК, ст. 179, п. 2.

Условия признания договора купли-продажи земельного участка недействительным

Законодатель подразделяет согласно ГК, ст. 166 незаконные сделки купли-продажи на:

Признать ее недействительной полностью или частично, значит считать нелегитимными последствия правового действия для всех участников. Оспорить сделку могут заинтересованные лица, которые сомневаются в законности заключенного договора.

Признать сделку недействительной суд сможет, если будет установлено, что:

  • в момент подписания соглашения один из участков не давал себе отчета в том, что делает;
  • на участника договора имели место угрозы, принуждения, он попал в тяжелые обстоятельства;
  • земля была приватизирована с нарушениями закона;
  • участник соглашения (юрлицо) совершил сделку, не имея на то законодательного права;
  • заключение соглашения произошло с одной стороны недееспособным лицом;
  • одним из участков являлся несовершеннолетний гражданин, который принимал участие в соглашении без законных представителей.

Истцу потребуется, например, доказать, что субъект договора находился в алкогольном или наркотическом состоянии, поэтому не мог руководить своими действиями.

В другом случае, когда заинтересованное лицо было введено в заблуждение по поводу последствий сделки, находилось под угрозами или шантажом, то помимо признания сделки недействительной в пользу последнего потребуется выплатить компенсацию за моральный ущерб.

Юридические лица не могут выходить за рамки своей уставной деятельности. При превышении законных ограничений на покупку земли, относящейся к определенной категории, возможно оспаривание действий юрлица. К примеру, нефтяная компания не имеет право приобретать сельскохозяйственный участок, чтобы заниматься на нем добычей нефтепродуктов.

Что такое ничтожная сделка

Ничтожной следует считать сделку с момента оформления договора, т. е. изначально, если будет установлено, что она:

Противоречит основам правопорядка и нравственным устоям (ГК, ст. 169) Например, произошла подделка подписей или представлена поддельная информация, фальшивые документы.
Мнимая Это обозначает, что у субъектов изначально не было цели достигнуть результата, который они отобразили в тексте договора, они скрыли истинные намерения. Например, должник перерегистрирует землю на родственника или другое лицо, но фактически он пользуется наделом.
Притворная Когда одним договором прикрывается другой. Например, по согласию, оформляя договор в 2019 году, стороны указывают меньшую сумму стоимости участка, не соответствующую рыночной и кадастровой.
Произошла при некорректно составленном договоре В документе обязательно следует указать:
  • участников соглашения, их паспортные данные;
  • подробную характеристику о земельном участке согласно техдокументам;
  • волеизъявление обеих сторон;
  • ответственность участников;
  • другие важные пункты.
Была заключена гражданином, не достигшим 14 лет Любой документ, который будет подписан таким лицом, закон посчитает ничтожным (ГК, ст. 172, гл. 9). Заключалась участниками, которых суд уже признал недееспособными Последствия такой следки требуется нивелировать, т. е. средства возвратить покупателю, а участок продавцу (ГК, ст. 171, гл. 9) .

Дополнительные моменты

Каким образом в суде договор купли-продажи земли признается недействительным, какова эта процедура? Для начала один из субъектов, который был участником соглашения, или другое заинтересованное лицо, устанавливает факт нарушения своих прав. Затем он обращается в орган судебной власти для оспаривания сделки, т. к. считает ее или последствия невыгодными.

С этой целью требуется:

  • проанализировать последствия сделки;
  • подыскать законные основания для признания ее недействительной;
  • собрать доказательства;
  • получить при необходимости консультацию у специалистов;
  • выяснить подсудность дела;
  • составить исковое заявление.

Для оформления можно использовать типовой бланк искового заявления. Но необходимо учитывать, что суду не так просто признать договор купли-продажи недействительным, поэтому заинтересованному лицу лучше обратиться за составлением бумаги к профессионалам.

Решение суда

Собирая доказательства, истцу придется привлечь свидетелей, которые были очевидцами незаконных действий (вымогательства, угроз и т. д.). Например, чтобы сделка была признана мнимой, потребуется справка о наличии задолженности у продавца, что будет свидетельствовать о его стремлении переписать свое имущество, уклоняясь от уплаты. Решение суда может основываться только на конкретных фактах.

Читайте также:
Юридическая консультация по кредитной задолженности бесплатно

Если, например, было продано имущество, которое по праву принадлежит несовершеннолетнему, суд в первую очередь будет защищать права ребенка. Ведь по закону его представители могут только заботиться о земельном участке до достижения ребенком совершеннолетия. Затем о продаже собственности принять решение сможет он сам. Нюансов для признания договора недействительным – множество.

Возврат налога

В Налоговом кодексе, ст. 388, п. 1 говорится, что плательщиком налога следует признавать физлицо и предприятие, которое считается собственником или владельцем участка, если он является объектом налогообложения согласно ст. 389.

Налогоплательщиком может быть лицо, которое имеет на имущество права:

  • собственности;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • постоянного (бессрочного) пользования.

В ГК, ст. 131, п. 1 сказано, что при переходе вещных прав на землю от одного лица к другому, требуется их государственная регистрация. Только после регистрации сделки купли-продажи на нового хозяина право собственности на участок следует считать зарегистрированным (ФЗ №122, ст. 2).

Дата регистрации – это день, когда в госреестр будут внесены новые данные в отношении участка. До этого момента плательщиком налога на землю считается продавец, а после регистрации – покупатель.

Но ситуация с уплатой налога будет отличаться. Когда продавец (истец) расстался со своими правами добровольно, это одно, а если у него права были отобраны, выяснились обстоятельства, из-за которых он обратился в суд, чтобы вернуть их, и т. д., это абсолютно другое.

Из судебной практики можно сказать, что при признании договоров купли-продажи недействительными, каждой из сторон присуждается возвратить другой все, что было получено и потрачено при сделке (ГК, ст. 167, п. 2).

С данной точкой зрения не согласны налоговики. Они считают, что с момента возникновения прав на собственность до момента их прекращения и перерегистрации (возвращения) другому лицу, оплачивать налог на землю должно лицо, которое фактически владело участком и правами на него.

Требования налоговиков не всегда поддерживаются судами первой и последующих инстанций, т. к. последние становятся на стороны налогоплательщиков.

Когда суд признает сделку недействительной (ГК, ст. 166, п. 1), как оспоримую или ничтожную, последствия, к которым она приводит, отпадают сами собой. Фактически сделку следует считать недействительной с момента заключения договора.

Судьи приходят к выводу, что сумму уплаченных средств по налогу на землю лицом, которое вступило в свои права на участок после госрегистрации, а потом их утратило, следует возвращать.

В законодательстве РФ говорится, что в суде оспаривается возникающее право на землю и сам договор купли-продажи, но никак не запись о госрегистрации, которая делается в ЕГРН.

Поэтому субъектам договорных отношений следует понимать, решение суда может быть различным в каждом отдельном случае, многое зависит от компетентности судей и представителей налоговых органов.

Услуга юриста в помощь

Составление не только договора купли-продажи, но и искового заявления лучше доверить специалистам. Но заинтересованному лицу следует помнить, что подобные иски подаются в течение года или 3 лет, если речь идет о ничтожной сделке, и с момента, как выяснится о нарушении прав и закона.

Истцу лучше обратиться за услугами в юридическую компанию, которая занимается подготовкой и подачей подобных исков, а затем отстаивает права своих клиентов на судебных заседаниях. После подготовки бумаг в дальнейших слушаниях заинтересованное лицо может и не участвовать.

Обычно специалисты предлагают перечень и других услуг:

  • консультации по любым юридическим вопросам касательно гражданских споров о недвижимости;
  • преставление интересов клиентов не только в суде, но и перед муниципальными (государственными) органами;
  • ведение переговоров в досудебном порядке;
  • другие.

Возможные последствия

Признать договор недействительным возможно при наличии одного или нескольких элементов, которые противоречат закону. Если, к примеру, в договоре будет указана одна площадь участка, а по кадастровому паспорту числится другая, этого достаточно для признания соглашения недействительным. Ведь от указанной площади зависит расчет стоимости земли при продаже, а от последней величины – размер подоходного налога, который потребуется уплатить продавцу.

Если это станет невозможным, например, покупатель успел за время пользования участком возвести на нем строение, облагородил территорию, т. е. затратил средства, то он должен продавцу вернуть его стоимость. При выявлении судом умыслов со стороны обоих участников сделки, суд конфискует имущество в пользу государства.

Рекомендации истцу

Истцу изначально следует составить столько экземпляров заявления, столько ответчиков он указывает в тексте. После принятия прошения к рассмотрению все копии будут направлены судом к ним для ознакомления с претензиями.

Если cпор необходимо рассмотреть между физлицами, то иск подается в гражданский (районный) суд. Когда одна из сторон – юрлицо, то данный вопрос сможет рассмотреть только арбитражный суд.

Фактически при подаче иска продавец будет оспаривать право покупателя на участок, которое тот получил и официально зарегистрировал.

Для этого истцу потребуется доказать свою правоту, предъявив сам договор купли-продажи и другие бумаги по требованию:

Обстоятельства Доказательства
Продавец в момент совершения сделки был дееспособен, но не понимал, что делает. Это подтверждается различными обстоятельствами.
У продавца действительно есть нарушения психики, которые приводят к неадекватности поведения:
  • расстройство (раздвоение) личности;
  • психическое расстройство;
  • заболевание головного мозга;
  • др. нарушения.
Суду потребуется представить:

  • свидетельские показания граждан, которые подтвердят неадекватное поведение гражданина;
  • амбулаторную карту с внесенным в нее диагнозом и рекомендациями по лечению;
  • заключение медкомиссии, которое было выдано для признания гражданина инвалидом;
  • другие медсправки.
Продавец является инвалидом. Необходима:
  • справка об установлении инвалидности;
  • выписка из акта, который составляется при заседании ВТЭК.
Продавец безграмотен. Нужны:
  • показания свидетелей;
  • справка о наличии или отсутствии образования.
При заключении договора были нарушены требования закона. Земельный участок находится в общей собственности супругов. Но для заключения сделки нотариально оформленное согласие со стороны второго супруга представлено не было. Требуется предъявить:
  • свидетельство о браке;
  • документ, подтверждающий приобретение участка супругами.
Договор со стороны продавца был заключен в момент, когда на участок наложили арест по разным причинам, и еще не сняли. Будет необходимо:
  • постановление суда о наложении ареста;
  • исполнительный лист о взыскании долгов;
  • постановление о снятии ареста, которое произошло намного позже.

Про регламент утверждение схемы расположения земельного участка узнайте здесь.

Также мы расскажем, как вступить в наследство на земельный участок.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Требование: О государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

    Разделы:
    Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
    Обстоятельства: Истица ссылалась на то, что на основании договора купли-продажи приобрела у ответчика в собственность земельный участок, однако последний уклонялся от регистрации сделки и перехода права собственности.
    Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

    САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
    от 11 марта 2015 г. по делу N 33-2716/2015

    Судья: Бредихин А.В.

    Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
    Председательствующего Желтышевой А.И.,
    Судей Бочкова Л.Б., Маркина А.В.,
    При секретаре П.,
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.А. к М.И. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, и встречному иску М.И. к Е.А. о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным, по апелляционной жалобе М.И. на решение Волжского районного суда Самарской области от 18.12.2014 г., которым постановлено:
    "Исковые требования Е.А. к М.И. удовлетворить.
    Произвести государственную регистрацию перехода права собственности, а также регистрацию возникшего права собственности Е.А. на земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, по адресу: ", участок N площадью 490 кв. м, в рамках договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между Е.А. и М.И.
    Отказать в удовлетворении встречного иска М.И. к Е.А. о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным".
    заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., возражения на апелляционную жалобу представителя Е.А. — Р.В., судебная коллегия

    Решение Волжского районного суда Самарской области от 18.12.2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу М.И.- без удовлетворения.

    adminlawsexp

    adminlawsexp

    Оставить комментарий

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о