0

Ремонт межпанельных швов текущий или капитальный ремонт

Содержание статьи

Ремонт предполагает полную очистку старых швов, утепление, заполнение раствором, герметизацию.

Здраствуйте! Согласно пкт.2 подпкт. Б) Приложения №4 к Приказу Министерства Промышленности ПМР от 29.03.2005 г. №314 "Методическим рекомендациям текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности", в котором указано следующее: "Ц" Перечнем работ, относящихся к Текущему Ремонту являются герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей; заделка и восстановление архитектурных элементов.

Вопрос :

В многоквартирном доме находящемся на обслуживании управляющей компании в квартире произведено обследование межпанельных швов и установлено, что необходимо произвести ремонт межпанельных швов. Денежных средств собранных на текущий ремонт многоквартирного дома уже нет, потрачены на благоустройство дворовой территории, имеются денежные средства на капитальном ремонте, но председатель дома против, чтобы часть денежных средств, собранных собственниками на капитальный ремонт, были потрачены на ремонт межпанельных швов в квартире, которая принадлежит жильцу на праве собственности. Как быть управляющей компании, ремонт необходимо произвести, иначе будет иск к управляющей компании. Взять денежные средства с капитального ремонта и провести ремонт межпанельных швов без согласования с председателем МКД — проблемы будут с жилищной инспекцией и прокуратурой. Подскажите, какие документы необходимо подготовить и действия управляющей компании?

Ответ :

Управляющая организация обязана провести капитальный ремонт, используя собственные денежные средства, если средства, полученные в качестве платы за содержание и ремонт жилого помещения, недостаточны. При этом собранные с собственников помещений денежные средства на капитальный ремонт и должны, в первую очередь, расходоваться на ремонт межпанельных швов.

Обоснование :

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение и (или) оказание предусмотренных Законом N 185-ФЗ работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Различия понятий капитального и текущего ремонтов многоквартирного дома даются в Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Законом N 185-ФЗ, утвержденных Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 15.02.2013:

Текущий ремонт здания — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) износа, не предусматривающих изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных или всех конструктивных элементов (за исключением несменяемых) и систем инженерного оборудования с их модернизацией.

Капитальный ремонт не продлевает срок службы зданий, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при ремонте.

Основываясь на данных определениях, ремонт межпанельных швов многоквартирного дома является капитальным, а не текущим ремонтом.

Данный вывод подтверждает и судебная практика (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 N 33-12825/2014, Определение Санкт-Петербургского городского суда N 33-5946).

В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

На основании части 3 статьи 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Читайте также:
Служебная записка на приобретение огнетушителей образец

Пунктами 2 и 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны :

— перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Исходя из изложенного, все собственники помещений в многоквартирном доме должны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, в частности, включающую оплату расходов на капитальный ремонт, к которому относится и ремонт межпанельных швов.

В рассматриваемой ситуации управляющая организация должна исполнять обязанности, возложенные на нее договором управления, и проводить капитальный ремонт.

Плату за содержание и ремонт жилого помещения управляющая организация должна взимать в том размере, какой закреплен в договоре.

При этом отметим, что деятельность управляющей организации является предпринимательской, т.е. осуществляемой на свой риск (пункт 1 статьи 2 ГК РФ).

Таким образом, управляющая организация обязана провести капитальный ремонт, используя собственные денежные средства, если средства, полученные в качестве платы за содержание и ремонт жилого помещения, недостаточны. При этом собранные с собственников помещений денежные средства на капитальный ремонт и должны, в первую очередь, расходоваться на ремонт межпанельных швов.

Отметим, что здесь по аналогии может быть применена позиция, изложенная в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 28.02.2013 N 33-1862/2013, в том смысле, что не имеет значения, принято ли собственниками решение о проведении капитального ремонта межпанельных швов, или нет.

Довод о том, что поскольку решения о проведении капитального ремонта крыши и межпанельных швов общее собрание членов ТСЖ не принимало, следовательно, не было оснований для утверждения расходов по указанным статьям, суд посчитал необоснованным.

Учитывая, что возложение обязанности по внесению платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома на гражданина как на собственника доли в жилом помещении в многоквартирном доме прямо предусмотрено действующим законодательством, принимая во внимание, что данная плата вносится независимо от проведения или непроведения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, суд пришел к выводу об обоснованности в признании незаконным начисления ТСЖ гражданину указанных платежей.

Вопрос: Кто должен производить ремонт межпанельных швов? У нас ТСЖ, председатель говорит, что по решению собрания герметизация межпанельных швов лежит целиком на собственниках жилья. В квартплату данная услуга не заложена.

Ответ: В квартплату заложена статья "содержание и ремонт жилья", которую Вы оплачиваете ежемесячно. По существующим нормативным актам, заделка межпанельных швов (утепление и герметизация межпанельных швов, а не просто нанесение герметика) относится к текущему ремонту дома и должна производиться в кратчайшие сроки по заявке жильца.

Вопрос: В нашем доме постоянно протекают швы и промерзают стены. После долгих мучений, мы практически всем подъездом написали заявление в ДЕЗ с требованием произвести ремонт межпанельных швов. Спустя некоторое время, пришли работники ДЕЗа с тепловизором произвели обследование межпанельных швов. В результате чего выяснилось, что аварийные швы в 5 квартирах. У остальных все в порядке. Специально прокунсультировался в компании, продающей тепловизоры, оказывается у них очень большая погрешность и необходима разница температур 25 С, т.е. обследовать реально можно только в мороз. Реально у нас все видно в квартирах: при сильном дожде с углов потолка льет ручьем, работники ДЕЗа ничего слышать не хотят, ссылаясь на показания тепловизора, что все пределах ГОСТа. Снаружи швы разрушены, но никто на это не смотрит. Проконсультируйте, какой должен быть срок текущего ремонта и герметизации межпанельных швов? На какие законодательные акты и ГОСТы можно сослаться, чтобы воздействовать на ДЕЗ?

Ответ: Герметизация межпанельных швов панельного дома относится к текущему ремонту и должна выполняться в «кратчайшие сроки» Оплачивается по статье «содержание и ремонт жилья», по которой Вы ежемесячно платите управляющей компании.

Вот некоторые нормативные акты:
I. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Пост. Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170):
«…..2.6.2. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:
— устранить неисправности: стен, фасадов, …..

….. 4.2.1.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать:
— заданный температурно-влажностный режим внутри здания;
— устранение повреждений стен ПО МЕРЕ ВЫЯВЛЕНИЯ, не допуская их дальнейшего развития;
— теплозащиту, влагозащиту наружных стен.

….. 4.2.1.7. Стыки панелей должны отвечать трем требованиям:
— водозащиты за счет герметизирующих мастик с соблюдением технологии их нанесения;
— воздухозащиты за счет уплотняющих прокладок из пороизола, гернита, вилатерма, пакли, смоляного каната или др. материалов с обязательным обжатием не менее 30 — 50%;
— теплозащиты за счет установки утепляющих пакетов.
В стыках закрытого типа гидроизоляция достигается герметиком; воздухозащита — уплотняющими материалами с обязательным обжатием 30 — 50%; теплоизоляция — теплопакетами или устройством "вутов", ширина которых должна быть не менее 300 мм.
Стыковые соединения, имеющие протечки, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАДЕЛАНЫ с наружной стороны эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками) силами специалистов В КРАТЧАЙШИЕ СРОКИ (В МАЛЫХ ОБЪЕМАХ в период подготовки домов к зиме).

….. 4.2.3.1. Местные разрушения ….. герметизирующих заделок стыков полносборных зданий должны устраняться ПО МЕРЕ ВЫЯВЛЕНИЯ, не допуская их дальнейшего развития …..
Приложение N 7
ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, ОТНОСЯЩИХСЯ К ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ

Читайте также:
Продовольственная корпорация зерно поволжья выступая в роли

….. 2. Стены и фасады
ГЕРМЕТИЗАЦИЯ СТЫКОВ, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
II. МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утв. приказом Госстроя РФ в 2004 г.):
«….. 2.2. Текущий ремонт общего имущества жилого дома — ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), приведен в приложении 2 к настоящему Пособию.

Приложение 2
ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, ВХОДЯЩИХ В ПЛАТУ ЗА РЕМОНТ ЖИЛЬЯ (текущий ремонт)
…..2. Стены и фасады:
….. — ГЕРМЕТИЗАЦИЯ СТЫКОВ элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;»
III. «Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов
на содержание и ремонт жилищного фонда» (утв. Приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 г. N 303):
«….. 2.2. Определение нормативных затрат на ремонт конструктивных элементов жилых зданий
….. 2.2.1. Эта статья себестоимости должна отражать нормативные затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ конструктивных элементов зданий (фундаменты и подвальные помещения, СТЕНЫ,…..).
IV. «Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности (приказ Госстроя РФ от 30.12.99 N 170):
«….. 2.1. Основанием для определения потребности в текущем ремонте жилищного фонда, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров жилых зданий.
2.1.1. Плановые общие осмотры зданий проводятся два раза в год (весной и осенью) в сроки, установленные органом управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством в зависимости от местных природно-климатических условий

Приложение 4
ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
2. Стены и фасады …..
…. 2.2. ГЕРМЕТИЗАЦИЯ СТЫКОВ элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей.»
Насколько известно – конкретных сроков годности межпанельных швов в НТД не установлено. Как сказано выше – «….. 4.2.3.1.
Местные разрушения ….. герметизирующих заделок стыков полносборных зданий должны устраняться ПО МЕРЕ ВЫЯВЛЕНИЯ, не допуская их дальнейшего развития …..»

В итоге, чтобы избежать волокиты, и сделать работы действительно качественно, мы советуем Вам производить утепление и герметизацию швов силами профессиональных организаций, а затем приносить счет на оплату в управляющую компанию.

*Почему нужно заказывать герметизацию швов панелей в сторонней компании, а не в управляющей компании.
— В управляющей компании нет специалистов, даже если инженер УК знает некого альпиниста, герметизацию швов он сделает плохо. это очень тяжелая работа, несмотря на то, что кажется простой.
— Управляющая компания никогда не будет утеплять швы, или правильно герметизировать (например, зачищать кромку шва), они просто помажут на старый герметик и отчитаются перед Вами.

*Почему нужно заказывать герметизацию швов именно в нашей компании.
— Наши специалисты производят герметизацию швов по 10 — 15 лет. — Только мы утепляем швы на деле, пропениваем внутришовное пространство и прокладываем вилатерм. Все остальные не используют пену или используют в малых количествах, так как нефальсифицированная пена "Макрофлекс" стоит от 350 руб. за балон. Наша цена герметизации швов частных квартир 550руб./метр погонный, и этой цены впритык хватает на материалы: герметик, пена, вилатерм и работы: утепление и герметизация. В герметизации прмышленных зданий пену почти не используют, т.к. герметизируют здания целиком и мостиков холода не остается. Если же производить герметизацию межпанельных швов одной квартиры, нужно заполнять все пространство между панелями по всей толщине, чтобы создать "тепловую подушку", т.е. изолировать поступление холода внутри панелей из межпанельного пространства соседних помещений в Вашу квартиру.

Вопрос: В интернете описано множество технологий по герметизации швов. Какую технологию лучше использовать для герметизации швов в квартире?

Ответ: Конечно лучше утеплять и герметизировать межпанельные швы «по максимуму». Но для начала все же необходимо проанализировать основные проблемы: «Течет или Дует?» Вода может попадать в швы при косом дожде, либо затекать через дефекты в кровле. Устранив причины, устраним и следствие. Вертикальные швы желательно загерметизировать до кровли, если же Ваша квартира значительно ниже кровли, нужно поставить 3 пробки, не менее, в вертикальном шве выше Вашей квартиры. И обязательно произвести ремонт кровли.
Если швы продуваются, или в на углах плесень (конденсат на холодной стене), швы нужно утеплять. Необходимо заполнить пространство между панелями. Причем, если просто проложить утеплитель «вилатерм» (трубчатый утеплитель), проблемы не уйдут, так как толщина плиты значительно превышает диаметр вилатерма, и холодный воздух будет попадать внутрь шва через межпанельные швы соседних квартир. Поэтому пространство между панелями нужно заполнять монтажной пеной. Или на худой конец подпенивать локально в «крестовинах» для создания тепловых пробок.

Вопрос: Что надежнее, вставлять вилатерм или заполнять шов пеной?

Ответ: На самом деле нужно делать и то и другое. Но вставить вилатерм не всегда удается. В некоторых домах плиты снаружы плотно прижаты к друг другу и вилатерм некуда подсунуть. Несмотря на это внутри между панелями большие щели, через которые попадает холод и влага. Иногда межпанельные швы капитально заштукатурены. В этих случаях нужно сверлить отверстия через каждые 20-30см и полностью запенивать шов. После запенивания, нужно швы загерметизировать мастикой, так как через бетон вода просочится, а через мастику нет.

Читайте также:
Сколько дней считается непрерывный стаж после увольнения

Вопрос: Работники от управляющей компании каждый год мажут швы нашей квартиры, но все безуспешно. Все равно есть протечки. Как сделать так, чтобы забыть об этой напасти?

Ответ: Дело в том, что управляющие компании производят работы локально, а не по всему дому. Вода может затекать через кровлю или по вертикальному шву с самого верха и ручейком попадать в каждую квартиру сверху до низу. Нужно герметизировать вертикальные швы до кровли или хотя бы загерметизировать Ваши вертикальные и горизонтальные швы и поставить пробки в вертикальных швах у соседей над Вами.

Вопрос: Как утеплить квартиру снаружи?

Ответ: Нужно утеплить швы по технологии «Плотный шов». Кроме того холод может проникать через трещинки в панели. Некачественные панели трескаются так, что выглядят со времнем, как паутина. Вода замерзает и разбивает трещины. Со временем плита осыпается. Многие просят «помазать паутину» герметиком, но это даст лишь краткосрочный эффект, так как все трещинки не увидишь и не замажешь. Бракованную плиту нужно штукатурить, шпатлевать, грунтовать и красить. А для утепления можно набить сетку с утеплителем, а затем заштукатурить и покрасить. Это будет капитальное утепление панели (технология "Теплый фасад").

Герметизация швов панельных домов:

Профессиональная герметизация межпанельных швов и утепление межпанельного пространства — это необходимые работы, чтобы навсегда избавить своё жилье от протеканий, промерзаний и плесени. Читать подробнее.

Ремонт межпанельных швов:

Капитальный ремонт межпанельных швов производится только по технологии "Плотный шов", разработанной инженерами группы компаний "СтройАльп". По которой впоследствии был принят СНиП об уплотнении швов крупнопанельных зданий. Читать подробнее.

Утепление и герметизация швов окон и отливов:

Для того чтобы избавиться от плесени вокруг окон, производится герметизация окон — герметизация стыков и примыканий стеклопакетов и панели, утепление примыканий отливов и панели. Читать подробнее.

Технология герметизации межпанельных швов:

Выбранная технология герметизации межпанельных швов по которой производятся работы по заделке наружных швов крупнопанельных зданий, является определяющим фактором результата выполненных работ. Читать подробнее.

Герметизация межпанельных швов в панельных домах разных серий:

Герметизация межпанельных швов в панельных домах разных серий производится по разным технологиям, так как конструкции домов и панелей разные. Читать подробнее.

Герметизация швов лоджии:

Герметизация швов лоджии включает в себя герметизацию стыков лоджии и стеновой панели, герметизацию окон и отливов, а также ремонт мягкой кровли лоджии. Читать подробнее.

Утепление и герметизация швов квартир:

Утепление и герметизация швов квартир включает в себя герметизацию межпанельных швов, герметизацию лоджий и балконов, герметизацию окон и отливов, а также при необходимости, утепление швов изнутри — со стороны квартиры. Читать подробнее.

Материалы для герметизации швов:

Материалы для герметизации швов должны быть подобраны исходя из применяемой технологии заделки швов и серии дома. Иногда в одной серии дома застройщики используют различные облицовочные материалы, поэтому часто необходим индивидуальный подбор герметика для лучшей адгезии к поверхности. Читать подробнее.

Типичные случаи проблем межпанельных швов:

Несмотря на разнообразие серий панельных домов, существуют типичные случаи проблем межпанельных швов. Читать подробнее.

Ошибки и нарушения технологии герметизации швов:

К неудовлетворительному результату приводит не только неправильный подбор материалов, но и ошибки и нарушения технологии герметизации швов. Читать подробнее.

Герметизация межпанельных швов своими руками:

Если Вы не альпинист, герметизацию межпанельных швов своими руками можно произвести только на первом этаже. Тем не менее, знание основ технологии герметизации швов, поможет Вам проконтролировать работу подрядной организации. Читать подробнее.

Герметизация межпанельных швов на первом и последнем этаже:

Герметизация межпанельных швов на разных этажах может отличаться по применяемым технологиям. На первом этаже проблемы швов в "продувании", а на последнем — в "протекании". Читать подробнее.

Герметизация швов монолитных поясов:

Герметизация швов монолитных поясов производится в монолитно-кирпичных домах. Читать подробнее.

Утепление панелей по технологии "теплый фасад" производится на холодных стеновых панелях. Стеновые панели становятся холодными либо из-за трещин (паутины) или других разрушений, либо недостаточной толщины панели. Читать подробнее.

Герметизация швов остекления, герметизация швов вентилируемого фасада:

Герметизация швов остекления, герметизация швов вентилируемого фасада производится на стыках панелей фасадных панелей. Читать подробнее.

Смета на герметизацию межпанельных швов:

Сметный расчет на герметизацию межпанельных швов производится исходя из перечня работ и используемых материалов, согласно техническому заданию заказчика. Читать подробнее.

Периодичность герметизации межпанельных швов:

Периодичность герметизации межпанельных швов должна исходить из срока службы материалов при правильном соблюдении технологии работ. Читать подробнее.

Техническое задание по герметизации швов панельных домов:

Техническое задание по герметизации швов панельных домов дается заказчиком. Но если Вам необходимо произвесли обследование текущего состояния швов и сделать необходимое техническое задание для ремонта швов, мы сделаем эти работы бесплатно, при условии дальнейшего выполнения нами работ. Читать подробнее.

Герметизация межпанельных швов альпинистами:

Герметизация межпанельных швов альпинистами производится на панельных зданиях выше 3 этажа. На 3х этажных зданиях, например зданиях торговых центров, можно использовать для заделки швов туру. Читать подробнее.

adminlawsexp

adminlawsexp

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о