0

Типовой договор управления многоквартирным домом 2018 образец

По итогам встречи жильцов-собственников определяются ключевые моменты договорных отношений: срок, на который составляется соглашение, обязанности и права сторон, правила оплаты оказанных ЖК-услуг, принцип оформления актов проведенных мероприятий по благоустройству здания и входящих в его состав объектов, порядок контроля над действиями УК.

В ходе своей работы в проведении общих собраний и консультированию инициативных собственников в половине случаев мы приходим к тому, что требуются изменения в договоре управления многоквартирным домом или же жители дают образец договора управления для помощи в его изучении и внесении изменений. Давайте более подробно рассмотрим, из чего состоит договор, какие в нем есть важные части и на что нужно обращать внимание в первую очередь!
В договоре управления МКД обязательно нужно поменять 5 условий. Если этого не сделать, то ДУ будет считаться несоответствующим законодательству, а значит, и недействительным. Ниже мы детально опишем все эти условия.

Жк рф статья 162. договор управления многоквартирным домом

Осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством с наибольшей выгодой в интересах Собственника, в соответствии с целями, указанными в п. 2.1 настоящего Договора, а также в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, иных правовых актов.

Давайте абстрагируемся и представим, что мы живем в своем частном доме (коттедже), вокруг коттеджа есть земельный участок. ООО «Управление коммунального хозяйства», в лице директора Иванова Михаила Владимировича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Исполнитель» с одной стороны, и Собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, указанного в п. 1.1. настоящего договора, именуемые в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, заключили настоящий договор на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о нижеследующем.

На общедомовом собрании протоколируется решение собственников об утверждении управляющей организации, а также ключевые моменты взаимоотношений с ней. Копия протокола предоставляется хозяйствующей компании. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными положениями гражданского законодательства Российской Федерации, нормативными и правовыми актами города Москвы.

Типичная ситуация, когда управляющая организация не убирает придомовую территорию, на газонах мусор, а оказывается, что эта территория не включена в состав общего имущества, а существует лишь де-факто, но не де-юро.
Почему важно прописать состав общего имущества? Потому что по договору управления Вы фактически передаете управляющей компании права и обязанности следить за этим имуществом. Если что-то не описано, то и следить за этим она будет не обязана, никакой ответственности нести не будет. Типичная ситуация, когда управляющая организация не убирает придомовую территорию, на газонах мусор, а оказывается, что эта территория не включена в состав общего имущества, а существует лишь де-факто, но не де-юро. Вроде как вокруг дома газоны, а по документам земля не разграничена и жителям не принадлежит.

В этой статье мы расскажем о, пожалуй, самом важном документе, который заключается между собственниками помещений и управляющей организацией.

Обновление правил требует внесения изменений в договор управления МКД. Это необходимо для того, чтобы исключить появление противоречий, а значит, и споров с потребителями и Госжилинспекцией.

Цель настоящего договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания Собственников помещений и иных пользующихся помещениями лиц, надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества в МКД.

Управляющая организация по заданию Собственника в соответствии с приложениями к настоящему Договору, указанными в п. 3.1.2, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме по адресу: ______________________________________________________, предоставлять коммунальные услуги Собственнику (а также членам семьи собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещений), осуществлять иную направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом деятельность. Вопросы капитального ремонта Многоквартирного дома регулируются отдельным договором.

Договор управления многоквартирным домом.Договор управления многоквартирным домом с управляющей компаниейКогда необходимо его заключениеПредмет и существенные условияПрава и обязанности сторонНа что необходимо обращать внимание при заключении данного вида соглашенияПравила отчетности о проделанных работах и осуществленных затратахУсловия расторженияЧто такое договор управления многоквартирным домом?Зачем нужно заключать договор управления?Договор управления многоквартирным домом с ТСЖУправление многоквартирным домомОсновные договорыДоговор управленияДоговор с ТСЖ на обслуживаниеСтруктура договора управления и обслуживанияЗаключениеДоговор управления многоквартирным домомДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ /Ст. 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом 3.
Исправление требуется потому, что поменялись правила о начале действия договора. Раньше он вступал в силу спустя тридцать дней после подписания, сегодня этот момент привязан к внесению сведений в реестр лицензий. Сама управляющая организация тоже не может устанавливать дату, когда начинает действовать договор, потому что это позволяет продлить срок обслуживания дома.

Читайте также:
Проблематика применения норм трудового права по аналогии

Как устанавливает седьмой пункт типового договора с управляющей компанией, контролирует соблюдение ею обязательств выбранное представительное лицо со стороны жильцов дома и надзорные госструктуры.

Типовой договор управления многоквартирным домом отражает условия о том, что хозяйствующая организация имеет право использовать факсимильную подпись директора для утверждения документации.

Собственник помещения дает согласие Управляющей организации (далее – УО) осуществлять обработку персональных данных, включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в том числе передачу представителю для взыскания обязательных платежей в судебном порядке, специализированной организации для ведения начислений, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством), обезличивание, блокирование, уничтожение персональных данных.

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны. Если компания не выполнит указанные требования или будут другие разногласия с жильцами, к ней могут применить санкции или расторгнуть договор.

Частью договора управления являются дополняющие его приложения.

  • Приложение № 1 – «Список обязательных работ/услуг по содержанию общедомового имущества многоквартирного дома в должном состоянии». В этом документе перечисляются все мероприятия, входящие в обязанность управляющей компании.
  • Приложение № 2 – «Список работ/услуг, осуществляемых для текущего ремонта общедомового имущества многоквартирного дома». В этом дополнении присутствуют только мероприятия, касающиеся текущих работ по содержанию хозяйства коллективного пользования.
  • Приложение № 3 – «Обозначение границ общедомового имущества многоквартирного дома по внутридомовым инженерным сетям и строительным объектам». В этом документе имеются схематичные изображения границ территории, находящейся в компетенции управдома, а также того, за что ответственны жильцы здания.

Договор управления МКД по закону можно заключить только с одной единственной управляющей организацией. Это компания, которая предоставляет жильцам коммунальные услуги и выполняет различные требования владельцев по ремонту и содержанию помещения.
Сразу отметим, что эта статья написана простым доступным языком для широкого круга лиц, писать ее с использованием сложной профессиональной терминологии – значит сделать ее неинтересной и трудной для понимания собственниками помещений, обычных жителей. Профессиональные юристы, возможно, отметят некоторую простоту изложения материала без отдельного глубокого погружения в сторону гражданского законодательства.

Образец договора управления многоквартирным домом (часть 1)

Исполнитель по заданию и за счет средств Собственников в течение срока действия настоящего договора за плату обязуется оказывать услуги по управлению и выполнять работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги, с учетом п. 3.1.13 настоящего Договора (далее – Услуги) расположенного по адресу: г. Отрадное ________________________ (далее – МКД), осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

В 2018 году поменялся порядок и стандарты управления многоквартирными домами. Обновление правил требует внесения изменений в договор управления МКД. Это необходимо для того, чтобы исключить появление противоречий, а значит, и споров с потребителями и Госжилинспекцией. В статье мы рассмотрим произошедшие изменения и приведем готовые формулировки, которые в соответствии с ними можно просто вписать в имеющийся договор.

Договор управления МКД является новшеством среди других гражданско-правовых договоров. Поэтому это понятие для многих остается незнакомым. Тем не менее, его необходимость для управления многоквартирным зданием с каждым годом становится все важнее. Данный документ заключается между управляющей организацией и владельцами жилых помещений.
Для исполнения договорных обязательств Собственники помещений предоставляют следующие персональные данные: фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес, семейное, социальное положение, сведения о наличии льгот, сведения о зарегистрированном в МКД праве собственности на жилое помещение, сведения о проживающих в помещении лицах и иные данные, необходимые для реализации настоящего договора в части начислении платежей.

Договор управления многоквартирным домом (2018)

По правилам, установленным законом для соглашения с УК, время актуальности документа может составлять от 1 до 5 лет. Прекращение его действия вправе инициировать одна из сторон, которая извещает о своих намерениях вторую за 30 календарных дней. Порядок расторжения соглашения должен отражать то, что если полученные за услуги доходы не перекрывают расходы при работе управляющей компании, то она вправе разорвать договорные отношения в одностороннем порядке.

  • Пункт 7. Контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору

Состав общего имущества в Многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, и его состояние указаны в приложении 1 к настоящему Договору. Договор управления МКД заключается в письменной форме. Однако законодатель ничего не указал по поводу того, что устная форма договора не освобождает собственников от оплаты услуг.

Типовой договор управления многоквартирным домом образец бланк

Почему важно прописать состав общего имущества? Потому что по договору управления Вы фактически передаете управляющей компании права и обязанности следить за этим имуществом. Если что-то не описано, то и следить за этим она будет не обязана, никакой ответственности нести не будет.

Цель настоящего Договора — обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в Многоквартирном доме.

Появившиеся изменения делятся на 2 категории – обязательные и желательные. В соответствии с первыми договор управления МКД необходимо корректировать обязательно, так как в противном случае он будет противоречить законодательству. Желательные изменения включаются в ДУ по желанию управляющей организации. Их появление поможет минимизировать риск ответственности.

Договор управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьи 445 ГК РФ.

Читайте также:
Постановление пленума вас о последствиях расторжения договора

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

  • непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
  • постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

  1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.
Читайте также:
Справка о валютных операциях когда предоставляется 2018

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

  • существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
  • жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

  • собственники помещений в МКД;
  • ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
  • по выбору застройщика
  • по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

  • объект (в данном случае многоквартирный дом);
  • субъекты (участники сделки — собственники жилья и управляющая копания);
  • права и обязанности сторон.

Состав договора:

  1. Объект договора. Речь идет о необходимости правильно отразить информацию о многоквартирном доме и составе общего имущества (запирающие устройства, коммуникации, лифты, двери, стены и т.п.). Подробнейшее описание такого имущества дает возможность требовать от УК устранения неисправностей такого имущества. В противном случае это влечёт расторжение такого договора в упрощенном порядке
  2. Субъекты договора. На стороне заказчика выступают все собственники жилья в многоквартирном доме, которые решение о заключении такого соглашения также принимают на общем собрании. Немаловажным фактом является и подбор управляющей компании (проверка на сайте налогового органа, запрос о предоставлении учредительных документов и т.п.).
  3. Права и обязанности сторон. Здесь, как и при подготовке любого иного документа необходимо исходить из особенностей предмета.
  4. Ответственность сторон. В данном пункте в обязательном порядке необходимо предусмотреть ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств сторонами, фиксацию таких фактов неисполнения. Также рекомендуется указать на досудебный порядок урегулирования споров.
  5. Порядок расчетов. Данный пункт имеет существенное значение, поскольку, фактически, управляющая компания оказывает услуги, за которые, впоследствии, вправе рассчитывать на получение вознаграждения.
adminlawsexp

adminlawsexp

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о