Аренда

Расторжение договора аренды квартиры

Расторжение договора найма жилого помещения между физическими лицами происходит в порядке, предусмотренном ГК РФ, а также согласно условиям, прописанным непосредственно в договоре аренды кварттиры.

Договор может быть расторгунут досрочно:

  • По желанию нанимателя,
  • По желанию наймодателя,
  • По иным причинам, не зависящим от сторон договора.

Расторжение договора по инициативе нанимателя

Сразу отметим, что процедура досрочного расторжения договора проще, если инициатива исходит со стороны нанимателя жилья.

Законом предусмотрено право арендатора расторгнуть договор раньше срока его истечения по своему усмотрению, предварительно уведомив об этом вторую сторону.

В ст.687 ГК РФ указано, что проинформировать владельца квартиры о своем желании прекратить договор наниматель обязан за три месяца.

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры

При этом порядок расторжения и срок уведомления относятся к условиям, которые стороны сами определяют при подписании договора.

Таким образом, в тексте договора может быть предусмотрен иной срок, за который наниматель обязуется проинформировать собственника о своем решении расторгнуть договор найма жилья. Если при подписании договора был согласован срок, отличный от указанного в ГК РФ, то придерживаться следует текста договора.

На практике используются сроки от двух недель до месяца.

Порядок уведомления собственника

По закону уведомление наймодателю о досрочном прекращении договора аренды должно быть направлено по его адресу, указанному в договоре в разделе реквизиты сторон.

Уведомление направляется в письменном виде, в свободной форме, с указанием желаемой даты расторжения договора. Уведомление нужно отправить заказным письмом с отметкой о вручении.

На практике, если у жильцов с владельцем квартиры сложились хорошие отношения, бывает достаточно личной встречи или телефонного звонка.

Так поступать стоит только, если вы совершенно уверены во взаимопонимании с владельцем арендуемого жилья, поскольку в такой ситуации официально считается, что уведомление направлено не было в соответствующем порядке.

Это может осложнить ситуацию для нанимателя, если собственник обратиться в суд и потребует компенсации за несоблюдение условий расторжения договора.

Письменное уведомление о досрочном расторжении договора может быть вручено наймодателю лично, в таком случае оно составляется в двух экземплярах, один остается у владельца квартиры, а второй у нанимателя.

Кстати! Вам может быть полезно:
Как составить договор аренды квартиры

На экземпляре нанимателя владелец ставит свою подпись и дату, таким образом с этого момента, по истечению предусмотренного условиями договора времени, договор будет считаться расторгнутым автоматически.

Пример уведомления о досрочном расторжении договора аренды по ссылке.

Расторжение договора по инициативе владельца квартиры

Досрочное расторжение договора найма жилья по желанию владельца – процедура более сложная. Закон здесь скорее на стороне жильцов и защищает их интересы.

Согласно ГК РФ, для расторжения договора досрочно, в одностороннем порядке (т.е. без согласия жильцов), наймодатель должен обратиться в суд.

Перечень причин, по которым собственник может потребовать через суд прервать действие договора аренды, приведен в ст.687 ГК РФ:

  1. Нарушение нанимателем порядка эксплуатации жилья, использование его не по назначению;
  2. Причинение ущерба, урон, порча имущества владельца, причиненное жильцами;
  3. Непригодность жилья для проживания, аварийное состояние дома или квартиры;
  4. Систематическое беспокойство соседей, нарушение общественного порядка и прав соседей;
  5. Отсутствие оплаты найма жилья (для краткосрочного договора – в течение двух мясяцев подряд; для долгосрочного договора – шесть месяцев подряд);
  6. Некоторые другие случаи, см.жилищное право.

Согласно закону, перед обращением с исковым заявлением в суд собственник обязан письменно проинформировать о своих претензиях и намерениях жильцов, а также предоставить им некоторый период времени для устранения причин обращения. Срок для устранения причин может составлять от двух недель до одного года.

Таким образом, процесс досрочного выселения недобросовестных жильцов довольно непрост для наймодателя, особенно это тяжело при наличии долгосрочного договора найма, в котором не указан порядок упрощенного расторжения договора по желанию одной из сторон.

Чтобы избежать сложностей, необходимо при составлении договора аренды прописывать в его тексте условия, дающие право как нанимателю, так и наймодателю досрочного одностороннего расторжения договора по желанию, без объяснения причин. В таком случае просто по соглашению сторон назначается срок, за который сторона, выступающая с инициативой расторжения, должно проинформировать другую сторону.

Кстати! Вам может быть полезно:
Договор посуточной аренды квартиры

Если договор не был заключен

Составление письменного договора аренды обязательно при сдаче в наем жилья даже на короткий срок. Это позволяет урегулировать отношения сторон и избежать многих трудностей в случае возникновения споров или претензий.

Однако нередко случается, что по разным причинам жилье было предоставлено в аренду на основе лишь устной договоренности.

В таком случае, если наниматель решит прекратить аренду квартиры, он фактически может просто собрать вещи и покинуть помещение.

Аналогично и для наймодателя ситуация не слишком сложна: достаточно обратиться в районное отделение полиции и выдворить из квартиры жильцов, которые фактически не имеют оснований находиться в чужой собственности.

Осложняется ситуация, когда возникают материальные или финансовые претензии сторон.

Например, жильцы не платят арендную плату или причинили ущерб жилью.

Для того, чтобы потребовать не полученную плату за жилье, владельцу квартиры потребуется доказать, что были договорные отношения, с установленным размером платежей. При отсутствии договора это может оказаться весьма непросто: нужно найти какие-либо свидетельства договоренности, например расписки, аудиматериалы, письма, подтверждающие факт наличия договоренности, о том, что жильцы обязаны платить за найм помещения.

В случае порчи имущества, будет практически невозможно доказать в суде, что урон был причинен именно лицами, находившимися в квартире.

Возможно, хотя и непросто, доказать наличие договорных отношений и жильцу, который не согласен выезжать из квартиры. Для этого также потребуется предоставить суду, какие-лтбо материалы, указывающие на существование устного договора о найме с владельцем квартиры.

Если нанимателю удастся убедить суд в том, что между ним и владельцем жилья существовали договоренности о найме жилплощади, то порядок выселения будет регламентирован статьей 867 ГК РФ, о чем говорилось выше.

Кстати! Вам может быть полезно:
Акт приема передачи квартиры в аренду

Обратите внимание, что в отсутствии письменного договора аренды, в качестве доказательств найма не принимаются свидетельские показания соседей.

Как оформить расторжение договора найма

Фактически расторжение договора, при наличии письменного уведомления другой стороны с отметкой о дате вручения, не требуется. Договор будет считаться прекращенным по истечению срока, указанного в его условиях, который должен пройти с момента уведомления второй стороны.

Однако на практике есть смысл в оформлении досрочного расторжения договора отдельным соглашением, рассмотрим почему.

Пример соглашения о досрочном расторжении договора аренды по ссылке.

Одним из важных приложений к договору найма является акт приема-передачи помещения.

При подписании этого акта, фиксируется факт отсутствия повреждений в жилище на момент отъезда жильцов. Также указывается, что владельцу были переданы ключи и другое имущество (если таковое имелось) своевременно и в сохранности.

Стороны заверяют своими подписями, что на момент прекращения договора все взаиморасчеты между ними произведены, не имеется финансовых претензий.

Этот шаг позволяет гарантировать отсутствие проблем в будущем, так как не оставляет возможности для сторон предъявить какие-либо финансовые претензии или заявить о необходимости оплаты поврежденного имущества.

Если на момент составления акта приема-передачи выявлены повреждения квартиры или содержащейся в ней мебели, бытовой техники и проч. То этот факт должен быть зафиксирован в акте. В этом случае, наймодатель должен оплатить причиненный вред, либо устранить его. В подтверждение оплаты прилагается расписка.

Простой и надежный способ расторгнуть договор найма – составить соглашение, письменное в свободной форме, суть которого в том, что стороны решили прекратить действие договора и на момент подписания соглашения не имеет друг к другу никаких претензий.

Колосков Дмитрий
Расторжение договора аренды квартиры
5 (100%) голосов: 1
logo
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

Оставить комментарий

avatar

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

  Подписаться  
Уведомление о