Квартиры

Дарственная на квартиру: как составить и оформить правильно

В настоящее время оформление договора дарения (или дарственной) на недвижимость – одна из наиболее используемых форм передачи прав собственности.

При составлении и оформлении этого документа необходимо учитывать некоторые принципиально важные моменты, что позволит правильно оформить дарение квартиры и избежать негативных последствий.

Для того, чтобы права дарителя оказались наиболее защищены, необходимо придерживаться некоторых правил в оформлении договора дарения.

Дарственная (или договор даоения) предполагает согласие одоряемого принять предложенное ему имущество и требует оформления в особом порядке. В зависимости от того, что является объектом, передаваемым в дар, меняются требования к договору дарения.

Если это недвижимое имущество, то дарственная подлежит обязательной государственной регистрации в государственной регистрационной палате. Закон позволяет оформлять договоры дарения не только нотариально, но и в простой письменной форме.

Договор дарения: ограничения

Законом предусмотрен определенный круг лиц, в пользу которых может быть заключен договор дарения. Ограничения касаются только тех государственных и иных служащих, которым законом запрещено принимать в дар вещи от подчиненных и их родственников, клиентов и иных лиц. Им разрешено получить дар только от близких родственников.

Как правильно составить дарственную на квартиру

Как правильно составить дарственную на квартиру

Однако если вы все еще сомневаетесь, как правильно оформить дарственную на квартиру, то предлагаем вам обратить внимание на то, что законодатель ограничил круг граждан, которые не могут передавать ничего в дар другим лицам:

  • не достигшие совершеннолетия и лишенные дееспособности – без согласия законных представителей;
  • законные представители этих лиц, если имущество принадлежит их подопечным.

Право собственности у одаряемого на недвижимость возникает сразу после государственной регистрации права. С этого момента он может совершать абсолютно любые действия с квартирой.

Но у договора дарения есть и свои минусы. Главный – возможность оспорить сделку в суде. Чтобы этого не произошло, рекомендуем вам тщательно изучить документ перед подписанием и следовать букве закона во всех своих действиях.

В отличие от договора купли-продажи, дарение имеет ряд преимуществ:

квартира, которая получена в дар, не подлежит разделу между супругами в случае развода;
если дарение происходит между близкими родственниками, то налог платить не нужно.

Как оформить дарственную на квартиру, если будущий получатель квартиры не достиг совершеннолетия?

Если одаряемый не достиг возраста 14 лет, то сделку за него должны проводить родители/законные представители. Если же гражданину больше 14 лет, то документ подписывается им самим и его родителями.

Документы для оформления дарения недвижимости

Необходимые документы для подписания дарственной на квартиру:

  1. документ, подтверждающий право собственности дарителя на недвижимость, передаваемую по договору дарения другому лицу;
  2. документ, выдаваемый в БТИ, который дает инвентаризационную оценку квартиры (дома);
  3. справка обо всех проживающих, кто зарегистрирован в жилом помещении;
  4. согласие опекуна, попечителя, если одна из сторон недееспособна или находится в несовершеннолетнем возрасте;
  5. если оформлением дарственной занимается доверенное лицо, то необходим договор о доверительном оформлении дарственной;
  6. если передаваемая доля жилого помещения является собственностью нескольких людей, то требуется согласие всех собственников;
  7. свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
  8. документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого; договор дарения, подписанный обеими сторонами;
  9. кадастровый паспорт передаваемой собственности (дома, квартиры и др.). Его можно получить в БТИ;
  10. нотариально заверенное согласие члена семьи, если собственность, подлежащая дарению, является совместной.

Образец договора дарения квартиры

Закон требует оформление договора дарения в письменно виде.
Образец договра дарения можно скачать на нашем сайте (редакция 2016 года)
Образец договра дарения можно скачать на нашем сайте (редакция 2016 года).

Обратите внимание, что текст документа обязательно должен содержать:

  • ФИО сторон, их паспортные данные, дата и место рождения, адрес регистрации.
  • Предмет договора, который может быть описан следующим образом: «Даритель безвозмездно подарил Одаряемой принадлежащую ему по праву собственности квартиру, расположенную по адресу: город Москва, улица Лескова, дом 1, квартира 2, состоящую из 2 (двух) жилых комнат, общей площадью 65,04 (шестьдесят пыть целых четыре сотых) кв. м, жилой площадью 40,38 (сорок целых тридцать восемь десятых) кв. м. Одаряемая указанный дар принимает».
  • Далее необходимо указать реквизиты документа, на основании которого квартира принадлежит дарителю на праве собственности.
  • Во избежание судебных тяжб в договоре можно прописать, что даритель дает гарантию на то, что до заключения договора дарения квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит.
  • Подписи сторон.
Кстати! Вам может быть полезно:
Когда дарственную на квартиру можно оспорить?

Закономерно возникает вопрос, как правильно оформить дарственную на долю квартиры? Аналогичным образом. Только в предмете договора необходимо указать, что в дар передается не доля в недвижимости, а часть квартиры.
После составления договора, его необходимо подписать и зарегистрировать.

Самостоятельно оформить дарственную

Подписать и регистрировать договор дарения необходимо в регистрирующем органе (согласно ст.574 ГК РФ) по месту нахождения имущества (ст. 131 ГК РФ). Это может быть УФРС (далее Регистрационная палата) или МФЦ (Многофункциональный Центр).

Ниже представлена инструкция регистрации договора в Регистрационной Палате, т.к. процесс регистрации в других органах не различается.

Дарителю (ям) и одаряемому (ым) необходимо обратиться в Регистрационную Палату, подписать договор перед регистратором, оплатить госпошлину и предоставить документы (указаны ниже).

Госпошлина составляет 2000 рублей, которая оплачивается одаряемым.

Чаще всего квитанцию можно оплатить в кассе по приёму платежей, которая находится в здании Регистрационной палаты.

Список документов, которые необходимо подать в оригиналах и копиях:

  • паспорта дарителя и одаряемого (оригиналы);
  • договора дарения;
    Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки, плюс один экземпляр, который остаётся в Регистрационной палате. Например, если дарителей два и один одаряемый, то необходимо 4 экземпляра.
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности дарителя на квартиру. Это могут быть: свидетельство о праве собственности; договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРП на недвижимое имущество (на одаряемую квартиру/инструкция получения данной выписки читайте здесь) и т.д.;
  • письменное согласие супруга (родственника) дарителя, заверенное нотариально, если одаряемая квартира совместно нажитое имущество;
  • справку о наличии зарегистрированных граждан в квартире (оригинал и копию), т.е. выписка из домовой книги (перейдите по ссылке, чтобы прочитать инструкцию по получению выписки). Хоть на данный момент Регистрационная палата эту справку не требует, но взять её стоит для того, чтобы одаряемый знал, кто в квартире прописан или же прописанных нет.
  • если за одного или обоих участников сделки действуют доверенные лица – нотариально заверенную доверенность (оригинал и копию);
  • Разрешение органов опеки и попечительства. Это разрешение необходимо если одаряемый несовершеннолетний или недееспособен. Также в некоторых случаях это разрешение нужно если одаряемый имеет вместо родителей опекуна, но это зависит от того кто опекун (советуем на счет разрешения заранее уточнить в Регистрационной Палате).

Выше представлен основной перечень, но в каждом конкретном случае Регистрационная палата может потребовать дополнительные документы и справки. Ознакомиться с полным перечнем можно в справочном окне у консультанта регистрационной службы или у нашего юрист-консултанта. Они проверят наличие собранного на данный момент пакета документов и подсказать, чего ещё не хватает.

На основании полученных документов, регистратором составляется заявление, которое дарителю и одаряемому необходимо проверить и подписать.

После подписания заявления регистратор заберёт все оригиналы и копии поданных документов (кроме паспорта), выдаст расписки о принятых от Вас документов, в которых указана дата их получения. Договора дарения должен получить каждый участник сделки.

По закону максимальный срок регистрации сделки дарения — 10 рабочих дней, но не всегда регистрирующий орган укладывается в установленный срок.

Это зависит от количества собственников приобретаемого жилья, ипотеки, обременения. Вы всегда можете позвонить в Регистрационную Палату и уточнить дату завершения регистрации.

В назначенный день все участники сделки, дарители и одаряемые, должны забрать каждый свою копию договора дарения. Одаряемому также выдадут выписку из ЕГРП на квартиру, в которой указано, что теперь он является собственником (правообладателем) квартиры. При себе иметь паспорта и ранее выданные регистратором расписки.

Кстати! Вам может быть полезно:
Выселить квартирантов из квартиры: порядок действий

После регистрации сделки одраяемые уже станет собственником и он будет иметь право распоряжаться ею, как сочтёт нужным. Также одаряемому после регистрации дарственной можно прописаться в квартире.

Оформление договора дарения у нотариуса

Оформление дарственной у нотариуса позволит избежать проблем с правильностью составления документа, но при этом повлечет за собой дополнительные расходы.

Связано это с тем, что нотариусом составляется договор и заверяются различные документы, которые необходимы при совершении сделки (например, согласие супруга на передачу в дар части совместного имущества).

Кроме того, некоторые нотариусы предлагают услуги по регистрации договора.
Обращение к нотариусу законом не запрещается, а вам оно обеспечит правильно составленный договор и отсутствие излишней волокиты – в процессе сбора документов нотариус подскажет, как все сделать правильно.

Тариф взыскиваемый нотариусом, в среднем составляет 7 000 руб. + 0,5% от суммы сделки и за техническую работу 10 000 руб.

Что лучше: завещание или дарение

Что предпочтительнее: оформить дарение или завещание?
Рассмотрим принципиальные различия между этими действиями:

  • В завещании присутствует только одна сторона, а в дарении – две.
  • Даритель, осуществляет передачу подарка, одаряемому. То есть, выражает непосредственное волеизъявление.
  • Завещатель выражает волеизъявление через завещание, с содержанием которого, могут ознакомить уже после смерти завещателя;
  • В договоре указывается конкретный объект, передаваемый одаряемому.
  • В завещании могут быть указаны материальные и нематериальные блага, которых даже нет в собственности у завещателя на момент составления документа. Но в будущем он планирует их создать или приобрести;
  • Момент получения объекта завещания или дарения в собственность. При дарении квартиры, она перейдет в собственность одаряемому, сразу после подписания договора и государственной регистрации права собственности на квартиру. В завещании, имущество перейдет только после смерти завещателя и вступление в наследство;
  • Отмена решения. Завещатель имеет право в любой момент изменить содержание завещания, а вот добровольно- подаренное и правильно-оформленное имущество, уже не вернуть;
  • Претенденты на квартиру. Рассматривая квартиру как объект дарения или завещания, можно заметить, что после дарения, никто из наследников дарителя не сможет на нее претендовать. Квартира, полученная по завещанию, может стать объектом судебных разбирательств между наследниками.
  • Если квартира или доля квартиры передается посредством оформления дарственной на квартиру между близкими родственниками (родители, сыновья, дочери, братья, сестры, бабушки, дедушки), то за такую передачу не нужно платить налог на доходы физических лиц.

Дарение квартиры и налоги

Если гражданину подарили квартиру, то он получил доход в виде полной стоимости подарка, поэтому подаренная квартира облагается подоходным налогом. Ставка налога при дарении квартиры составляет 13% от её КАДАСТРОВОЙ стоимости на момент заключения сделки дарения. Поэтому в договоре дарения лучше не указывать стоимость подарка, или же указать кадастровую стоимость. Но если подарил недвижимость близкий родственник, то подарок не облагается налогом, подробнее об этом ниже.

Например, кадастровая стоимость квартиры на момент дарения — 2 млн руб., то налог на дарение квартиры составит — 2 млн * 13% = 260 тыс руб. Если дарится не вся квартира, а только доля в ней, то и на нее действует та же самая налоговая ставка в 13% от кадастровой стоимости квартиры с учетом размера подаренной доли. Например, дарится доля в размере 1/3 квартиры, кадастровая стоимость квартиры составляет 2 млн руб. То налог будет 13%%*(1/3 * 2 млн)= 86,6 тыс руб.

Если налоговая служба будет настаивать на оплате налога с рыночной стоимости, а не с кадастровой (что скорее всего и будет), то придется защищать свои права в суде.

По закону налог при дарении квартиры должен оплатить одаряемый (кому подарили).

Ставка налога в 13% составит, если одаряемый является резидентом РФ. Ставка нерезиденту РФ составляет 30%. Наличие гражданства у человека не значит, что он является резидентом страны, т.к. резиденция субъекта определяется только временем пребывания на её территории.

Кстати! Вам может быть полезно:
Ипотека при покупке квартиры: условия и документы

Резидентом РФ может считаться гражданин, который находится на территории страны более 183 дней.

Налог начисляется на одаряемого только после официального оформления договора дарения и его регистрации в УФРС (Регистрационной палате) или у нотариуса, а именно в течение 2-х недель, после того как налоговая инспекция получит все необходимые документы от УФРС или нотариуса.

Если же одаряемый живет за границей, то он обязан оплатить налог до получения документов о переходе квартиры в его собственность.

Для пенсионеров не предусмотрено каких-либо льгот по уплате налога, поэтому если квартира дарится пенсионеру, он обязан заплатить все те же 13%.

Если одаряемый до 30 апреля не подаст декларацию, то придет уведомление от налоговой. Штраф за несвоевременную подачу декларации – от 1000 рублей. Оплатить налог нужно до 15 июля следующего года после сделки дарения, иначе наложат штраф в размере 20% от суммы налога, 40% штрафа – если не оплатили умышленно.

Кто освобождается от уплаты налогов

не платится налог при дарении квартиры близким родственникам (п. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ), т.к. отчуждение имущества между родственниками не вызывает получения дохода одной из сторон.

К ним близким родственникам относятся:

  1. супруги;
  2. родители и их дети, причём вторые могут быть даже усыновлены;
  3. дедушки, бабушки по отношению к своим внукам;
  4. братья и сёстры, которые имеют хотя бы одного общего родителя.

Безусловно, документом, необходимым для признания супружества является свидетельство о регистрации брака. Если же оно было повреждено или утеряно, тогда подойдёт решение суда, в котором признан факт супружества, причём неважно, проживали люди вместе или нет.

Не платят налог на дарственную квартиры работники консульства, а также члены их семей. Это закреплено на международном уровне Венской конвенцией.

Дарение квартиры, которая в собственности менее 3 лет

Можно ли подарить квартиру, если она в собственности менее 3 лет? Можно.
Любой собственник, как гласит 32 глава Гражданского кодекса РФ, может подарить вещь, которая принадлежит ему, сколько времени бы он ею до этого не владел.

Это относится не только к дарению, свою жилплощадь гражданин может также завещать, обменять, продать или сделать предметом залога.

На что в данном случае влияют сроки?

Придется ли платить налог, если подарил квартиру менее 3 лет в собственности?
Сроки ни на что в данном случае не влияют, если подразумевается налогообложение, потому как дарящий не получает со сделки ничего, она безвозмездна.

Налоговый кодекс (ст. 217) говорит прямо о налоговых ограничениях при продаже жилья, которым хозяин владел менее трех лет — придется заплатить налог с продажи в размере 13% от кадастровой стоимости жилища. Причем те же самые нормы действуют и для мены (ст. 567 ГК).

Данное правило касается резидентов (ст. 207 НК), нерезидентам придется поделиться большей частью дохода- в 30%.

Однако, в данном случае речь идет о подарке. А если человек что-то дарит, то о каком доходе — а значит и отчислениях с него- может идти речь? Доход уж скорее получает тот, кому подарили квадратные метры в этом случае.

И вот тут уже снова встает вопрос налогов. Облагается ли налогом подаренная квартира менее 3 лет в собственности? Тут влиять уже будет не то, сколько лет владел площадью прежний собственник, а то, кем стороны приходятся друг другу.

Именно на этом решают сыграть многие продавцы квартир, которые официально оформляют дарение — чтобы избавить себя от необходимости платить.

Однако для такого дела следует привлечь опытного юриста, чтобы сам договор дарения не вызывал никаких вопросов.

Дело в том, что если заинтересованному лицу станет что-то известно на предмет небезвозмездности передачи, он может подать иск в суд и сделка будет признана притворной (ст. 170 ГК) !

Источнки:
http://sovetnik.consultant.ru
http://prozhivem.com/
http://yconsult.ru
http://gorelikoff.ru/
http://gilkod.ru
http://s-u-d.ru

Колосков Дмитрий
Дарственная на квартиру: как составить и оформить правильно
5 (100%) голосов: 1
logo
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

Оставить комментарий

avatar

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

  Подписаться  
Уведомление о