Покупка

Какие проблемы решает переуступка права требования – рассказывает юрист

Как известно, застройщики продают квартиры в новостройках с самого начала строительства объекта. Цены на жильё на данном этапе сравнительно невелики, а вот ближе к концу строительства существенно возрастают.

В результате все квартиры зачастую бывают распроданы уже тогда, когда до момента сдачи дома остаётся больше года.

По этой причине, у заинтересованных остаётся только один вариант  – заключить договор переуступки права требования с дольщиком, т.е. физическим лицом, который купил квартиру раньше.

Еще один вариант ситуации, в которой поможет переуступка – это если вы купили квартиру на этапе котлована, а срок сдачи дома все время переносится или вы просто передумали и хотите продать квартиру до завершения строительства.

Смысл и содержание переуступки права требования

Цессия – это, по существу, сделка купли-продажи жилья, в основу которой положен договор переуступки.

В соответствии с положениями договора переуступки права дольщик (цедент) передает второй стороне сделки (цессионарию) все те права и обязанности, которые были обозначены в заключенном с компанией-застройщиком договоре.

Переуступка права требования на квартиру

Переуступка права требования на квартиру

Это означает, что впоследствии цессионарий будет вынужден выполнять все положения договора долевого участия

Договор цессии регламентирован статьями 382-390 24 главы Гражданского кодекса России. В отношении долевого строительства жилья процедура цессии оговорена в статье 11 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве…».

Цессия допустима только до того момента, когда дольщик полностью вступит в право собственности на квартиру.

Плюсы и минусы

Основные выгоды для цессионария (покупателя):

  • возможность приобрести жилье в здании с уже раскупленными квартирами
  • возможность сэкономить при покупке (цены, запрашиваемые дольщиком, обычно ниже тех, которые устанавливает официальный застройщик)
  • удобство при ипотечном кредитовании. Суть в том, что при приобретении квартиры “на этапе котлована” покупателю приходится платить проценты задолго до заселения, а процедура цессии позволяет начать платить ипотеку одновременно с заселением
Кстати! Вам может быть полезно:
Покупка квартиры, нюансы

Продавцу, в свою очередь, цессия позволяет получить выгоду в результате роста цен за счёт разницы стоимости квартиры на начальном и финальном этапах строительства, а заодно получить обратно внесённые изначально при покупке деньги, не подвергаясь штрафным санкциям.

Минус у цессии один, но довольно существенный – высокие риски.

Риски и подводные камни

Основная опасность заключается в том, что договор переуступки прав суд может признать недействительным. Чтобы минимизировать эту вероятность, для цессионера важно контролировать выполнение всех обязательных условий.

К последним относятся:

  • оплата в полной мере цедентом суммы, указанной в договоре долевого участия
  • зафиксированное в письменном виде согласие застройщика на переуступку прав
  • одобрение/согласие банка или иной кредитной организации (если жильё было куплено в ипотеку)

Нужно учитывать, что застройщик может обанкротиться, вернуть свои деньги в этом случае для цессионария довольно затруднительно.

Иногда случается, что одна и та же квартира по договору цессии продается дважды. В результате достаётся она обычно покупателю, который первым оформил договор.

Другая неприятная вероятность – несоблюдение цедентом нормы об обязательном уведомлении (в письменном виде) компании-застройщика о планируемой передаче прав на жилье.

Порядок заключения договора цессии

Вся юридическая процедура осуществляется в 4 этапа.

1. Контроль и проверка документов компании-застройщика – нужно просто обратиться к представителям компании и запросить следующие документы:

  • устав – основной нормативный акт
  • свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе
  • квартальную бухгалтерскую отчётность
  • свидетельство о гос. регистрации
  • правоустанавливающие документы на земельный участок
  • проект на строительство и проектную декларацию
  • действующее разрешение на строительство

2. Подготовка сторон к сделке

Продавец обязан:

  • оповестить застройщика о предполагаемом заключении договора цессии
  • получить от него письменное согласие на эту процедуру и справку, удостоверяющую отсутствие долга перед застройщиком
  • если жильё было куплено в браке – получить согласие мужа или жены (заверенное у нотариуса) на продажу квартиры по договору цессии
  • если квартира заложена по ипотеке – получить письменное согласие Банка на уступку права требования
  • получить выписку из ЕГРП на квартиру
Кстати! Вам может быть полезно:
Детально о налоговом имущественном вычете при покупке квартиры

Покупатель обязан:

  • если жильё покупается в браке – получить согласие мужа или жены (заверенное у нотариуса) на покупку квартиры по договору цессии
  • если квартира приобретается на условиях кредитования – получить кредитный договор и закладную

3. Составление договора цессии

Его можно составить в офисе застройщика или в агентстве недвижимости. Договор должен быть официально зарегистрирован.

4. Регистрация договора

Зарегистрировать договор цессии возможно в Регистрационной или Кадастровой палате, а также в Многофункциональном центре.

Необходимо будет оплатить пошлину, дождаться окончания регистрации и взять уже зарегистрированный договор. На этом заключение договора цессии завершается, и он вступает в законную силу.

Все денежные расчеты между сторонами осуществляются исключительно после того, как будет получено свидетельство о регистрации договора цессии из регистрирующего органа.

Теоретически процесс регистрации не должен занять больше 18 дней (однако реалии таковы, что этот срок зачастую растягивается на месяц-полтора).

Подводя итоги

Итак, договор цессии, или переуступки права требования, является единственным способом приобретения жилья в строящемся, уже выкупленном доме.

И наоборот, если вы купили квартиру на этапе котлована и передумали, а строительство еще не завершилось (или сроки сдачи дома все время переносятся и вы хотите избавиться от квартиры), то вам поможет переуступка – нужно только найти покупателя.

Этот способ удобен, но несет в себе немалые риски, особенно, если идти этим путем без помощи юриста или риэлтора.

Колосков Дмитрий
Какие проблемы решает переуступка права требования – рассказывает юрист
5 (100%) голосов: 1
logo
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

1
Оставить комментарий

avatar
1 Цепочка комментария
0 Ответы по цепочке
0 Последователи
 
Популярнейший комментарий
Цепочка актуального комментария
1 Авторы комментариев
Error Авторы недавних комментариев
  Подписаться  
новее старее большинство голосов
Уведомление о
Error
Гость
Error

Если квартира пребывает в залоге по ипотеке, то нужно получить разрешение банка на переуступку прав. Письменное согласие банковское учреждение даст лишь после того, как долг по ипотеке будет полностью погашен.