Налоги

Расчет налога на недвижимость для физических лиц

С 1 января 2015 года введена новая система расчета налога на недвижимость для физических лиц. По новым правилам налог исчисляется на основе кадастровой стоимости жилья. Подробно о всех нововведениях, новом порядке расчета и оплаты налогов, льготах и вычетах, которые действуют на данный момент на территории РФ, читайте в этой статье.

Содержание статьи

Какие изменения произошли в порядке расчета налога на недвижимость?

С 1 января 2015 г. действует новая глава НК РФ, посвященная налогу на имущество физлиц, называемому в народе налогом на недвижимость. Какие же изменения произошли в расчете налога? Перечислим основные новшества:

Ранее налог на недвижимые объекты начислялся исходя из их инвентаризационной стоимости. С 2015 года в течение пятилетнего периода по всей стране произойдет переход на новый порядок расчета налога — на основе кадастровой стоимости (которая зачастую оказывается выше инвентаризационной в несколько раз).

Определяют кадастровую стоимость профессиональные оценщики по заказу органов власти.

Расчет налога на недвижимость

Расчет налога на недвижимость

Раньше налогом облагались:

  1. Жилой дом.
  2. Квартира.
  3. Комната в коммунальной квартире.
  4. Гараж.

Теперь, согласно статье 401, список объектов расширен:

  1. Машино-место.
  2. Несколько зданий, которые объединены технологическии физически в документе, определяющим ваше право собственности (ст.133.1 Гражданского Кодекса РФ), то есть Единый недвижимый комплекс.
  3. Недострой.
  4. Дачи и другие сооружения, здания,находящиеся на земельном участке.

До того момента, как в конкретном субъекте РФ будет введен новый порядок налогообложения, расчет налога по-прежнему производится на основе инвентаризационной стоимости.

Изменен срок уплаты налога: теперь внести сумму налога за прошедший год необходимо не позднее 1 октября следующего года.

Начисление налога, как и раньше, осуществляется налоговой инспекцией. Однако если собственник недвижимости не получил из ИФНС уведомление на уплату налога, он обязан самостоятельно направить в инспекцию сообщение о наличии у него имущества и приложить копии подтверждающих бумаг.

Обратите внимание, что по новым правилам налог будет рассчитан за 2015 год и далее. Таким образом, обязанность уплатить налог, определенный исходя из кадастровой стоимости, начинается с 2016 года (поскольку налоговый платеж начисляется за уже прошедший год).

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Сегодня узнать точную кадастровую стоимость на свою недвижимость можно в интернете, если знаете кадастровый номер и даже если не знаете (по адресу):

  1. Если вы не знаете кадастровый номер, то обращайтесь на сайт Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», введите адрес квартиры, затем скопируйте полученный ГКН (гос. кадастровый номер).
  2. Если вы знаете кадастровый номер, заходите на сайте налоговой службы, где указываете ГКН, нажимаете «далее» и смотрите стоимость.
  3. Если вы хотите узнать причитающийся налог на имущество, и узнать рассчитывается он исходя из кадастровой или инвентаризационной стоимости, нажмите «далее».

Другие варианты узнать стоимость на официальном сайте Росреестра:

  • раздел «Получение сведений из ГКН» — заказать получение выписки, которую придется подождать 5 рабочих дней. Запомните номер заявки, потому что по ней можно отслеживать исполнение;
  • раздел «Публичная кадастровая карта» — поиск по номеру кадастра, полученной информацией можно воспользоваться в виде справочной информации, юридической силы она не имеет;
  • раздел «Справочная информация по объектам недвижимости» — можно узнать по одному из трех условий: номер кадастра, условный номер или адрес недвижимости;
  • раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» — поиск по кадастровому номеру.

Если в единой базе данных есть информация о кадастровой стоимости именно вашей недвижимости, то такие сведения обязаны предоставить на бесплатной основе в течение пяти дней с момента обращения непосредственно в Росреестр или МФЦ.

Новый расчет налога

Поскольку для большинства владельцев недвижимости новые правила повлекут увеличение налогового бремени, власти решили повышать сумму налога постепенно. Поэтому с момента введения в конкретном регионе нового порядка расчета в течение 4 лет налог будет начисляться по специальной формуле, включающей понижающий коэффициент.

Иными словами, в полной сумме налог, определенный на основе кадастровой стоимости, граждане заплатят лишь на пятый год после его введения в субъекте РФ.

Таблица: размер налоговой ставки для объектов недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости, млн. руб. Ставка налога,  %
До 10 млн. руб. 0,1%
От 10 до 20 млн. руб. 0,15%
От 20 до 50 млн. руб. 0,2%
От 50 до 300 млн. руб. 0,3%
Свыше 300 млн. руб. 2%
Гаражи и машиноместа 0,1%
Незавершенное строительство жилого дома 0,3%
Прочие объекты 0,5%
Кстати! Вам может быть полезно:
Налоговый вычет при покупке и продаже квартиры

Налоговый кодекс РФ содержит лишь базовые размеры ставок по налогу на имущество, конкретные же их величины определяются муниципальными властями. Если по какой-то причине местные органы власти не примут нормативный акт о размерах налоговых ставок, то будут применяться ставки, указанные в кодексе.

Ставка 0,1% от кадастровой стоимости применяется при начислении налога:

  • на незавершенную постройку, если планируется ее использование в качестве жилья;
  • жилое помещение;
  • гараж;
  • недвижимый комплекс, если в его составе есть жилое помещение;
  • машино-место;
  • строения (не более 50 кв. м) на земельных наделах, предназначенных для ЛПХ, ИЖС, дачного хозяйства, садоводства.

Ставка 2% предусмотрена:

  • для дорогостоящего имущества (с кадастровой оценкой более 300 млн руб.);
  • нежилых помещений, предназначенных для размещения офисов, иных административных или торговых заведений.

Базовая ставка 0,5% предназначена для всех остальных объектов, облагаемых налогом.

Важно, что муниципальные власти вправе снизить размер базовой ставки вплоть до 0, а вот увеличить ее они могут не более чем в 3 раза.

Формула нового расчета налога на недвижимость

Как мы уже говорили выше, чтобы переход на новый расчет был более плавным, предусмотрен понижающий коэффициент, который постепенно будет увеличиваться (для 2015 года он составляет 0,2). Формулу, по которой можно высчитать размер налога на недвижимость в 2016 году:

Налог = (Н1*СК – Н2*СИ) *К + Н2*СИ, где
Н1 — кадастровая стоимость недвижимости.

Н2 — инвентаризационная стоимость недвижимости.

К – коэффициент (в зависимости от типа объекта недвижимости).

СИ – ставка налога от инвентаризационной стоимости.

СК – ставка налога от кадастровой стоимости

Налог по формуле рассчитывается следующим образом:

  •  рассчитывается сумма налога на основе кадастровой оценки;
  • вычисляется размер налога исходя из инвентаризационной стоимости;
  • определяется разница между суммами налога, начисленными в том и другом порядке;
  • полученная разница умножается на понижающий коэффициент (этот коэффициент в течение периода его применения ежегодно возрастает — с 0,2 в первом году до 0,8 в четвертом году);
  • к получившейся величине прибавляется сумма налогового платежа, определенная на основе инвентаризационной стоимости.

Налоговый вычет для недвижимости

В первую очередь необходимо сказать о тех льготах, которые полагаются всем собственникам определенных видов имущества. Такие льготы называются налоговыми вычетами. Суть их состоит в том, что на часть площади недвижимого объекта налоговый платеж не начисляется. В частности, не облагается налогом:

  • часть комнаты – 10 кв. м.
  • часть квартиры – 20 кв. м.
  • часть частного дома – 50 кв. м.

Эти квадратные метры нужно вычесть из размера общей площади вашей недвижимости, они не облагаются налогом.

Пример расчета нового налога на недвижимость

Давайте рассмотрим пример расчета налога по новой методике. Для первого года расчет будет выглядеть так:

Физическое лицо владеет квартирой, общей площадью — 50 кв. м, а кадастровая оценка равна 3 млн руб.

Налоговый платеж будет начисляться не на всю стоимость жилища, а лишь на стоимость 30 кв. м (поскольку 20 кв. м в любой квартире не облагаются налогом).

Получается, что в данном случае налог высчитывается с кадастровой стоимости 1,8 млн руб. (3 млн руб. / 50 кв. м х 30 кв. м).

Предположим, инвентаризационная стоимость равна 200 тыс. руб., а ставки налога, вычисляемого тем и другим способом, совпадают (0,1%).

Величина налогового платежа на основе кадастровой оценки в этом случае составит 1800 руб. (1,8 млн руб. х 0,1%); налог, начисленный по инвентаризационной стоимости, будет равен 200 руб. (200 тыс. руб. х 0,1%).

Таким образом, итоговая величина налога к уплате составит 520 руб. ((1800 руб. — 200 руб.) х 0,2 + 200 руб.).

Начиная с пятого года применения новой методики сумма налогового платежа высчитывается путем умножения кадастровой стоимости имущества (за минусом стоимости необлагаемой площади) на ставку.

Видео интервью с экспертом, про изменения в налогообложении на имущество

Кто освобождается от уплаты налога на недвижимость?

Некоторые категории граждан полностью освобождаются от уплаты налога на имущество. Однако такая льгота полагается только в отношении 1 объекта каждого вида имущества. Например, можно получить льготу одновременно на дом, квартиру, дачу и гараж, но нельзя — сразу на 2 квартиры или 2 дома. При этом нужно отметить, что квартира и комната считаются одним видом имущества.

Согласно НК РФ, от уплаты налога освобождаются:

  • инвалиды 1 и 2 групп, а также инвалиды с детства;
  • участники ВОВ и других военных действий по защите СССР;
  • лица, имеющие стаж военной службы более 20 лет;
  • пенсионеры;
  • члены семьи военнослужащего, потерявшие кормильца;
  • чернобыльцы;
  • некоторые иные категории граждан.

Льгота предоставляется налогоплательщику по его заявлению, к которому необходимо приложить подтверждающие документы. Если у гражданина в собственности сразу несколько объектов одного вида, то в заявлении он должен выбрать 1 из них.

И даже если человек имеет право на льготу сразу по двум основаниям (например, как пенсионер и как участник ВОВ), все равно она предоставляется только на 1 объект каждого вида.

Кстати! Вам может быть полезно:
Налоговый вычет при покупке и продаже квартиры

Скачать форму заявления можно на нашем сайте по ссылке:

Образец заявления на предоставление налоговых льгот

Регионы, в которых действует новый порядок расчета налога

Закон предусматривает, что переход на начисление налога по новой методике должен завершиться к 2020 г. Это связано с тем, что далеко не во всех регионах в настоящее время окончена кадастровая оценка недвижимости. В каждом конкретном субъекте РФ расчет налога на основе кадастровой стоимости начинает применяться только после того, как по этому поводу будет принят соответствующий региональный закон.

С 2015 г. почти в 30 российских регионах налог на имущество будет рассчитан по новым правилам. Так, законом столицы № 51 от 19.11.2014 установлено, что налог на недвижимость в Москве с 2015 г. вычисляется на основе кадастровой оценки имущества. Жилые помещения с кадастровой стоимостью не выше 10 млн руб. облагаются по ставке 0,1%, для более дорогостоящего имущества установлены повышенные ставки.

Узнать о том, по каким правилам будет начислен налог на недвижимость за 2016 год в конкретном регионе, можно в ИФНС по месту жительства.

Кому придется теперь платить больше?

На самом деле наиболее сильным будет удар по кошелькам владельцев крупных и дорогостоящих квартир, домов, торговых центров или мест общественного питания.

За объекты элитной недвижимости, стоимость которых по кадастру будет свыше 300 млн рублей, собственники обязаны оплатить 2% налога на имущество.

Владельцы более скромного жилья могут не переживать – размер налога будет исчисляться в пределах 0,1% от кадастровой стоимости.

Кстати, в редких многих случаях сумма налога может стать даже меньше, чем была ранее, до 2015 года.

Пример: имеется квартира общей площадью 50 кв.м. Ранее инвентарная стоимость составляла 186 000 рублей, кадастровая стоимость стала – 196 000 рублей. Ставка налога была 0,1% в обоих вариантах. Стоимость 1 кв.м. по кадастровой стоимости = 196 000 : 50 = 3 920 рублей. Размер налогового вычета для квартиры – 20 кв.м., что в нашем случае будет 3 920 х 20 = 78 400 рублей. За минусом вычета получаем сумму, облагаемую налогом 196 000 – 78 400 = 117 600 рублей. Таким образом, налог на квартиру площадью 50 кв.м. будет 117 600 х 0,1% = 117 рублей 60 копеек. К примеру, ранее по инвентарной стоимости собственник платил 186 рублей (186 000 х 0,1%).

Оплата налога на долю в квартире

Согласно нормам налогового законодательства каждый собственник будет оплачивать налог только соразмерно своей доле в квартире.

Однако вычет предоставляется не каждому владельцу, а на весь объект недвижимости.

Например: Квартира общей площадью 50 кв.м. находится в долевой собственности двух владельцев по 1/2, как будет распределяться вычет?

Одному собственнику необходимо будет вычесть только 10 кв.м. (20 м2/2) в качестве налогового вычета. Таким образом, он уплатит за 25 – 10 = 15 кв. м. Аналогичный расчет будет и для второго владельца. Кадастровая стоимость жилья 2 млн. руб, площадь 44 м2, каждый должен будет платить (44м2/2 – 10 м2) с 12 м2. А 1 м2 стоит 45 455 руб (2.млн./44), тогда налог составит (12 м2 * 45 455 руб.)* 0,1% = 545 руб.

Это максимальная сумма, т.е. в те года, когда будет действовать понижающий коэффициент, налог будет еще меньше. Если собственников трое и больше, то вычет будет делиться на соответствующее количество лиц, согласно их долям.

Если кадастровая стоимость недвижимости завышена

Можно ли снизить кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость рассчитывается независимыми оценщиками на основании заказа городских властей. Все данные по оценке объектов вносятся в единый кадастр недвижимости. Уже сегодня появилось много недовольных собственников, которые считают размер стоимости по кадастру своей недвижимости слишком завышенной.

Законодатель предусмотрел возможность оспаривания ее размера в судебном порядке.

Поэтому если имеются веские основания для ее пересмотра, то целесообразно обратиться к квалифицированному юристу, который порекомендует провести независимую оценку и составит грамотное исковое заявление в суд (см. также как оспорить кадастровую стоимость земельного участка).

Рассмотрим пример: кадастровая стоимость домовладения составила 12 000 000 рублей. Владелец посчитал такой размер суммы явно завышенной, так как дом не достроен и нет средств для завершения строительства, туалет находится на улице, водопровод – скважина, канализация – септик.

Из центральных сетей только электричество. Были приглашены независимые аккредитованные оценщики, которые указали в выводах о проведенной оценке кадастровую стоимость дома в размере 3 500 000 рублей. С полученными результатами можно обращаться в суд.

Когда налог начнет начисляться по новым правилам?

По общему правилу владельцы недвижимости должны будут начать платить новый налог на имущество уже в 2016 году за отчетный период с 01.01.2015 года.

До осени каждому налогоплательщику по почте придет уведомление и квитанция, которую нужно будет оплатить до 1 октября текущего года.

Процедура традиционная, изменится только размер суммы налога. Еще не все регионы произвели оценку всего фонда недвижимого имущества, в списке ниже указаны лишь те 22 субъекта (до 2020 года список будет пополняться), жителям которых придется платить новый налог на имущество уже в 2016 году.

Кстати! Вам может быть полезно:
Налоговый вычет при покупке и продаже квартиры

Башкортостан, Бурятия, Ингушетия, Карачаево-Черкессия, Коми, Мордовия, Татарстан, Удмуртия, Амурская область, Архангельская, Владимирская, Ивановская, Магаданская, Московская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Пензенская, Псковская, Рязанская, Сахалинская, Тверская, Забайкалье, Ярославская, г. Москва, Ханты-Мансийский, Ямало-Ненецкий.

Как будет начисляться налог, если недвижимость приобретена в 2015 году?

Налог будет начислен по кадастровой стоимости только с августа, то есть, когда вы фактически приобрели недвижимость в собственность. За предыдущий период уведомление из налоговой придет продавцу, который и должен будет оплатить налог с 1 января и до августа включительно.

Налог на землю для физических и юридических лиц

Владельцам земельных участков были представлены квитанции с новыми суммами. Они включают налог, который был начислен за 2014 год исходя из так называемой кадастровой стоимости на землю, находящуюся в собственности.

Оценку этой кадастровой стоимости проводили еще в 2013 году. И размер налогообложения не будет меняться до тех пор, пока муниципальные власти не проведут повторную переоценку земельных участков. То есть в 2016 году землевладельцев ожидает та же ставка, что и в 2015, согласно следующим критериям:

  1. Величина пошлины в регионах Российской Федерации высчитывается из базовой кадастровой стоимости земли. Эта кадастровая стоимость представляет собой рыночную цену участка, находящегося в собственности гражданина.
  2. По данной схеме налоги на этот вид имущества высчитывают уже порядка 8-ми лет.
  3. До того земельный налог просчитывался по нормативной оценке.

Потому никаких нововведений в этой сфере ожидать не приходится.

Это справедливо и для юридических лиц.

По текущим данным, средний показатель пошлины на этот год в столичном регионе составил около 4-5 тысяч российских рублей за 10 соток, которые были выделены государством физическому лицу под жилищные постройки. Ставка все еще остается на уровне 0,3% базовой кадастровой оценки.

Также за этот год отдельные муниципальные власти ввели ряд льгот и послаблений для некоторых категорий населения. В основном это касается пенсионеров, частично или полностью недееспособных и малоимущих граждан.

Изменения налога на земельные участки

Несмотря на заявленное отсутствие изменений в налогообложении на участки, проверка будущих размеров налогов на дачи многим показала, что им придется выплачивать в казну значительные суммы в 2016 году.

Это обуславливается тем фактом, что гражданам, имеющим во владении участок земли, необходимо выплачивать налог не только за территорию, но и за все присутствующие на этой территории постройки, то есть и дом, и хозстроения.

Вот по отношению к этой разновидности имущества исчисление суммы пошлины изменилось достаточно существенно.

Недвижимость со следующего года также переводится на систему просчетов по кадастровой оценке собственности. Напомним, что сейчас по действующей схеме применяется инвентаризационная стоимость, а она предусматривает значительно меньшую базовую сумму.

Как комментируют это независимые юридические эксперты: ранее, когда эта величина вводилась, она была соотносимой с себестоимостью недвижимого имущества. Сейчас же это символическая сумма, потому власти решили применить уже проверенную земельную практику к недвижимости.

По этой причине общий налог на дачу для некоторых граждан может вырасти в несколько раз.

Прогноз по изменениям налогов на недвижимость

В нескольких регионах муниципальные власти уже опробовали подобную практику для юридических лиц и предпринимателей. Это привело к огромному количеству (порядка полутора десятка тысяч) судебных исков с целью оспорить сумму налога, так как они, по мнению налогоплательщиков, были необоснованно завышены.

Многие действительно добились пересмотра этого вопроса, и для них налог был уменьшен до более приемлемой суммы.

По этой причине в 2016 году аналитики ожидают значительный рост числа судебных разбирательств именно по этому вопросу. Уже на текущий момент многие граждане, наводящие справки о будущих суммах пошлины, говорят о том, что предоставленная информация не может соответствовать реальности.

Последние неподтвержденные данные показывают, что представители комиссии аналитических компаний, получивших тендер на кадастровую оценку недвижимости, не появлялись на земельных участках, чтобы установить адекватную стоимость объектов для налогообложения 2016 года.

Но это не является проблемой, поскольку:

  • муниципальные власти обещают, что каждому гражданину, недовольному тем, какой налог с него требуется, будет предоставлена возможность оспорить его в судебном порядке;
  • судебная система в 2016 году будет назначать оценочную комиссию, которая и займется замерами объектов недвижимости;
  • на основе данной оценки, после официального документирования, уже будет высчитываться пошлина.

Обещано также, что за те, кому полагались льготы на налог, и в 2016 будут иметь право на послабления. Но будет применяться иной метод предоставления льгот. Пенсионеры, имеющие несколько единиц недвижимости одной категории, будут иметь право не платить налог только за одну из них на собственное усмотрение.

Так, льготник с квартирой и домом не должен выплачивать пошлину. Но владелец двух домов обязан в 2016 отчислять в казну налог за один из них. Какой, он решит сам, уведомив налоговые структуры до 1 ноября заявлением.

Источники:

http://sovetnik.consultant.ru/

juresovet.ru

http://pravo812.ru/

http://finansiko.ru/

Колосков Дмитрий
Расчет налога на недвижимость для физических лиц
5 (100%) голосов: 1
logo
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о