Земля и строительство

Виды обременений земельного участка

Обременение земельного участка – это наложенные законом ограничения на использование данной земли. Ограничения накладываются на основе закона или по договору, заключенному владельцем участка. Существуют различные виды обременений, среди них: сервитут, ипотека и прочие.

При покупке участка следует внимательно проверить землю на наличие ограничений и обременений, о том как это правильно сделать подробно рассказано в нашей статье.

Обременение земельного участка – что это такое?

Обременение земельного участка – это ограничение собственника в его праве пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему землей. Оно может предполагать следующее:

  1. ограничение в возможности пользования (например, запрет размещать промышленные объекты в охранных зонах);
  2. обязанность предоставлять землю для ограниченного использования другим людям или организациям (сервитут);
  3. ограничение в праве владения и распоряжения (ипотека и т. д.).
Виды обременений земельного участка

Виды обременений земельного участка

Почему на участок налагаются обременения?

Обременения могут налагаться на основании:

  • закона или подзаконного акта, устанавливающего ограничения на использование земли;
  • договора (ипотека, долгосрочная аренда и т. п.);
  • решения суда (публичный сервитут, арест и т. д.).

Виды обременений земельного участка

В российском законодательстве в качестве обременений земельного участка могут выступать:

  • Aренда, которая может иметь платный и безвозмездный характер, но всегда имеет закрепление данных отношений в договорной форме. Согласно ему собственник передает другому лицу право распоряжаться его земельным участком в рамках договора. Обременение по данному типу отношений действует только до окончания срока договора.
  • Ипотека, которую в практике банковских кредитов в нашей стране, принято считать сугубо кредитом под жилищные фонды, на самом деле это не так. И в это понятие входит помимо недвижимости еще и земля. Обременение, налаживаемое ипотекой подразумевает ряд ограничений на право свободного распоряжения землёй собственником без согласия банковского учреждения, которое взяло данную землю как залог по ипотеке.
  • Сервитут. Он может быть как частным, так и публичным. Сюда попадают нужды как ваших соседей, так и в государственном формате, к примеру, для установки водопроводов или проведения раскопок, и подобное.
  • Арест имеет место быть при различных спорных ситуациях, решение которых происходит в судебных инстанциях и налаживается только судьей. Право требования. Данное ограничение временное и возникает при споре на право собственности на данный земельный участок в судебной инстанции.
  • Запрет на отчуждение имеет место быть в определенных областях нашей страны и может быть наложен как общероссийским постановлением, так и местными властями.
  • Изъятие земельного участка. Это крайняя и очень редкая мера, зачастую используемая правительством в заповедных и санитарно-защитной зоне.

Кроме того, могут быть обременения, связанные не с самой землей, а с находящимися на ней объектами недвижимости, имеющими статус памятников культуры.

Давайте рассмотрим самые частые виды и случаи обременений, с которыми вы можете столкнуться при оформлении купли-продажи земельного участка, более подробно.

Как регистрируются обременения?

Ограничения, наложенные на землю, подлежат обязательной регистрации наряду с правом собственности. Органы Росреестра вносят соответствующие записи в ЕГРП. Поскольку же реестр является публичным и информация из него может быть получена любым заинтересованным лицом, проверка обременений является обязательной частью подготовки к покупке участка.

Таким образом, приобретая участок, необходимо предпринять возможные действия для проверки на предмет наличия/отсутствия обременений, как документально, так и визуально, а в случае выявления обременений обращаться за защитой своего права.

Приобретая участок с обременениями, следует понимать, что дальнейшая перепродажа может быть гораздо сложнее, чем реализация участка без таких “отягощений”.

Кроме того, необходимо учитывать возможные требования со стороны собственников обременений. Даже если такие притязания не будут доказаны, вовлечение в длительный судебный процесс – явление затратное как в плане времени, так и финансово, если возникает необходимость оплачивать услуги юристов и других специалистов.

Кстати! Вам может быть полезно:
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), получение, содержание

О том, как проверить наличие ограничений и обременений на земельном участке по выписке из ЕГРП :

Земельный Сервитут

Сервитутом называется ограниченное право пользования, которое приобретает постороннее лицо в отношении чужого земельного участка. Обычно такое обременение налагается с целью обеспечения доступа к объекту недвижимости, который принадлежит получателю сервитута.

Пользование по сервитуту может выражаться в виде:

  • права прохода или проезда через участок;
  • права прокладки коммуникаций (кабелей электропитания или связи, водопроводных труб и т. д.);
  • права использования чужого участка в целях мелиорации.

Сервитут может быть либо частным, либо публичным. Частный налагается в интересах конкретного лица, а публичный — в интересах неопределенного количества лиц, имеющих право ограниченно пользоваться чужой землей в своих целях.

Как правило, публичный сервитут предусматривает свободный проход через участок, но может включать в себя право на покос сена, прогон сельскохозяйственных животных и т. п.

Частный сервитут может налагаться либо на основании договора, заключенного с владельцем земли, либо по решению суда. Публичный же устанавливается нормативным актом, который принимает местная или федеральная власть. Примером сервитута, наложенного на федеральном уровне, является право каждого человека находиться на территории леса (но надо отметить, что права на охоту, рубку деревьев или другое использование лесных ресурсов этот сервитут не дает).

Ипотека или залог

Другим часто встречающимся примером обременения может служить ипотека.

Существует такой вид обеспечения кредита, займа, как залог недвижимого имущества (в том числе участка земли). Одной из форм такого залога является договор об ипотеке.

Суть ее в том, что собственник владеет и пользуется имуществом, однако кредитор (залогодержатель) нашего собственника правомочен изъять имущество недобросовестного должника, неспособного оплатить долг.

При этом должником может быть и постороннее лицо, за которое поручился собственник своим имуществом.

Более распространен договор об ипотеке с кредитом в банке. К примеру, гражданин принял решение взять кредит в банке и у него есть в собственности земельный участок.

Для обеспечения кредита банк, как правило, предпочитает взять в ипотеку ваше недвижимое имущество. И если кредит не будет выплачен, то такой участок будет продан, а полученные средства пойдут на погашение ссуды.

В случае если участок купят (разумеется, с дозволения банка) в период кредитного обременения, то обязательства по ипотеке перейдут к новоиспеченному собственнику даже несмотря на то, что он может и не знать об этом договоре об ипотеке.

Поэтому если вы купили землю, ограниченную ипотекой, а предыдущий хозяин не выплатил кредитный заем, то ожидайте прихода представителей службы судебных приставов или банка, которые выставят заложенное имущество на продажу.

Ипотека не допускается в отношении земель, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. Исключение — участки, предназначенные для строительства жилья, если кредит берется именно для строительства или обустройства этих участков.

Участок под ипотекой не может быть по площади меньше, чем норма, установленная для конкретного вида землепользования.

В случае с налоговым залогом речь идет о способе обеспечения налогового обязательства, не исполненного в срок. Это означает, что имущество налогоплательщика, имеющего налоговый долг, находится в налоговом залоге. К тому же такое лицо не может участвовать в каких-либо нотариальных сделках.

Итак, при наличии у собственника земельного участка, обремененного налоговым залогом, отсутствует возможность продажи такого объекта недвижимости до тех пор, пока налоговый долг не будет погашен в полном объеме.

Долгосрочная аренда

Из договоров аренды регистрации в качестве обременения подлежат те, которые рассчитаны на год и более. Аренда не препятствует собственнику совершать сделки с участком, и при покупке его новый собственник может обнаружить на участке арендатора. Однако расторжения договора при этом происходить не должно.

Концессия

Куда более редким примером обременения является соглашение о концессии. Обычно оно касается зданий и сооружений, однако может применяться и в отношении земли (например, при концессии на добычу ископаемых).

Согласно этому виду соглашений собственник или арендатор передает концессионеру право пользования участком за определенную плату. В отличие от аренды концессия заключается с определенной целью, обычно — для возведения здания или сооружения, которым концессионер затем будет пользоваться для получения прибыли.

Кстати! Вам может быть полезно:
Кадастровый номер и паспорт земельного участка, как получить?

Доверительное управление

В отношении земельных участков также допускается доверительное управление. В этом случае использование участка осуществляет управляющий — но не в своих интересах, а в интересах владельца или лица, которое укажет владелец. Этот вид обременения также подлежит регистрации в ЕГРП.

Лицо, которому доверили управление, может осуществлять сделки и вести дела, только в интересах владельца. Права, которыми может обладать доверительное лицо в отношении с недвижимым имуществом может определить сам владелец и суд.

Чтобы дать возможность осуществлять управление земельным участком доверительному лицу, требуется составить договор. Также важно зарегистрировать его. Регистрация проходит так же, как и в случае с переходом права собственности от одного лица к другому. Если договор не соблюдается, его аннулируют.

Обременение земельного участка – ЛЭП, Газ, Водопровод

Один из часто встречающихся видов обременения – расположение на участке линий электропередач (ЛЭП).

В данном случае при защите прав в суде необходимо правильно формулировать исковые требования. Например, суд удовлетворил требования и обязал в течение 3 месяцев освободить земельный участок от линии электропередач по требованию владельца земельного участка.

Иск удовлетворен частично, поскольку суд отказал истице в праве устранить линии самостоятельно ввиду отсутствия специальных знаний для работы с источником повышенной опасности, однако обязал ответчика в течение 3 месяцев освободить участок от ЛЭП. Однако, так бывает далеко не всегда.

На территориях которые обременены водоводом, газопроводом или электролиниями строить нельзя по Закону. Что это значит? Только то, что даже сумев оформить право собственности на участок строить можно будет только на той части которая не обременена. И очень возможно, что на большей части территории можно будет только поставить палатку и жарить шашлык по выходным.

Таких участков достаточно встречается в продаже.

И многие ошибочно думают, что раз они при вскапывании своего участка не сталкивались с трубой, то под ним нет водовода. Для примера: Водовод может залегать на глубине более 3 метров, зоной обременения считается место залегания и 10-ти метровая охранная зона от места нахождения водовода во все стороны. При этом водовод, это не водопроводная труба и ее диаметр может быть и 3-4 метра и более.

Похожая ситуация и относительно газопровода (зона отчуждения с запретом на строительство может достигать 200 метров для магистрального газопровода) и линий электричества. Если Вы их не видите (подземные линии) или она не проходят через Ваш участок это еще не значит, что Ваш участок не попадает под зону обременения.

Арест

Наконец, довольно часто встречающимся видом ограничений является арест земельного участка. Он налагается судом в качестве меры, обеспечивающей исполнение судебного решения, и связан, как правило, с наличием непогашенного долга.

Арест для владельца означает, что любые сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением этой землей, будут запрещены и не могут пройти регистрацию в Росреестре. Однако помимо ограничений на сделки есть и другие последствия.

В частности, арестованный участок нельзя разделить, зарегистрировав вновь образованные участки, нельзя укрупнить, слив с соседним (даже если соседний участок принадлежит тому же владельцу).

Таким образом, арест — это единственный вид обременения, делающий незаконными все сделки с конкретным участком.

Все остальные виды ограничений допускают переход собственности: новый владелец просто принимает участок вместе с теми ограничениями, которые наложены, а дальше разбирается сам. Арест же является абсолютным препятствием, поэтому сделку с арестованным участком просто не зарегистрируют.

Ограничения обременения земельных участков

На земельный участок с обременением существуют некоторые ограничения.

Они предусмотрены действующим законодательством и призваны на защиту прав как населения, так и государства. Такие ограничения созданы для того, чтобы избежать неприятных ситуаций. Но в случае если они уже произошли, возместить полный ущерб лицам, попавшим в такие ситуации.

Существуют два вида ограничений, общие и специальные.

  1. Общие ограничения: Владелец несет полную ответственность за свой участок и предоставления полной информации по нему. Различные виды сервитутов. Владельцу запрещается использовать недвижимость, если это наносит вред здоровью человека, окружающей среде и самому участку.
  2. Специальные ограничения запрещают собственнику вести различную несанкционированную деятельность на земельном участке. Сюда включаются и различные разработки по добыче полезных ископаемых.

Выбирая участок для покупки, следует быть очень внимательным. Рекомендуется изучить все возможные документы и ситуации, которые могут принести вред самому покупателю.

Кстати! Вам может быть полезно:
Как приватизировать землю под домом или гаражом?

А также знать все законы в действующем законодательстве, которые смогут защитить в случае непредвиденных негативных сделках.

Это также избавит покупателей от мошенников, которые могут попытаться продать землю по любым устраивающим условиям. Продавцу земельного участка рекомендуется как можно быстрее избавиться от всех ограничений, иначе этот процесс может затянуться на долгие годы.

Что принесет большие финансовые растраты и отпугнет потенциальных покупателей, ведь никто не хочет приобретать землю с различными обременениями.

Как получить информацию об обременениях?

Поскольку обременения серьезно мешают собственнику пользоваться участком, то при сделке новый владелец заинтересован в полной информации о возможных проблемах, связанных с землей.

Наилучшим вариантом в случае сомнений будет обратиться в Росреестр и заказать выписку по интересующему вас участку. В ней будет сказано, имеются ли обременения, и если да — указано, какие именно. Кроме того, выписка пригодится позднее, когда будет регистрироваться сделка. Заказать выписку вправе любой желающий.

Получить выписку из ЕГРП, а также произвести осмотр участка важно еще и потому, что обременение может существовать, но не быть зарегистрированным.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Еще можно воспользоваться всемирной сетью, ввести данные по продаваемому земельному участку и найти всю информацию. Реестр находится в свободном доступе для любого желающего. Чтобы ввести данные в онлайн, нужно узнать номер участка и его адрес. Когда будет полная информация о покупаемой земле, тогда уже можно делать выбор.

Виды специальных зон и запрет на отчуждение имущества

Существуют определенные зоны, возле которых может располагаться земельный участок.

Тогда на такой участок будет наложено ограничение.

Все зависит от вида зоны, возле которой расположена земля собственника.

Выделяют такие типы зон:

  • Охранная зона – на ее территории расположены водоемы, оздоровительные объекты и различные источники воды. Зона охраняется санитарно-эпидемиологической станцией и защищает данные водоемы. На территории зоны могут также находиться разные гидрологические станции, полезные источники, промышленные объекты.
  • Санитарно-защитная – на площади зоны находятся вредные объекты, приносящие негативные последствия жилым районам. Это такие объекты, которые издают большую вибрацию или повышенный уровень шума. А также объекты повышенного химического производства.
    Особенность этого вида обременения в том, что существует близость земельной собственности к объектам, окруженным специальными зонами. Характер объекта определяет зону вокруг себя и, следовательно, особенности обременения земельного участка.

Зоны санитарной охраны создаются около объектов, где есть источники воды (открытые и закрытие), водоотводы, водоочистные и водозаборные сооружения, оздоровительные объекты. Такие зоны создаются с целью эпидемиологической защиты этих объектов.

Если вы наткнулись на местность, где действует охранный режим, то, возможно, это особая разновидность участка с обременением – охранная зона. Этот вид зон окружает объекты культурного наследия, ценные природные объекты, гидрометеорологические станции, территории вдоль линий связи и электропередач, промышленные объекты.

Такой вид зон, как санитарно-защитные, можно встретить в районе объектов, выделяющих вредные вибрации, запахи, вещества, а также повышенный уровень шума. Цель образования этого вида зон – обособление неблагоприятных территории от жилой области.

В таких местах запрещается возводить жилые постройки и другие строения, связанные с постоянным проживанием или пребыванием людей. И разумеется, такие зоны создают соответствующие обременения земельных участков.

Представим, что собственник участка, находящегося в продаже, является участником судебного разбирательства по какому-либо делу. При этом предмет спора в суде может быть и не земельным угодьем.

Бывает всякое, например, собственник является должником или разрешает семейные дела в бракоразводном процессе. Так что не исключено, что по результатам судебных дел на собственника будет наложены какие-либо обязанности, в том числе финансовые.

Или например, еще до разрешения судебного спора суд может наложить запрет на отчуждение имущества.

Источники:

http://sovetnik.consultant.ru/

http://consultmill.ru/

http://1nasledstvo.ru/

http://nasledstvo7.ru/

http://lexandbusiness.ru/

 

Колосков Дмитрий
Оцените статью!
logo
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

Оставить комментарий

avatar

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

  Подписаться  
Уведомление о