Жилищное право

Кадастровая стоимость – пересмотр и правовые аспекты

ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли.

Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет.

Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Согласно Земельному законодательству РФ, использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В целях налогооблажения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок.

Таким образом, главным критерием, определяющим размер налога и арендной платы за земельный участок, является его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость – это расчётная величина, определяемая в результате государственной кадастровой оценки земли с учётом её классификации по целевому назначению.

Кадастровая оценка и налог на землю

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях определения кадастровой стоимости земельных участков, являющейся налоговой базой для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65,66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерацииот 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее – Правила проведения государственной кадастровой оценки земель).

Административные процедуры по организации проведения государственной кадастровой оценки земель определены положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость

В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель Минэкономразвития России утверждает Методики для государственной кадастровой оценки земель для той или иной категории.

Во исполнение пунктов 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 №222 утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Согласно данным Методическим указаниям осуществляется определение кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, а также существующих земельных участков в случаях изменения площади, изменения вида разрешенного использования земельных участков, перевода земельных участков из одной категории в другую или отнесения земельных участков к определенной категории земель, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках, в период между массовыми оценочными работами.

Кадастровая оценка земель и земельный налог Каботы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях определения кадастровой стоимости земельных участков, являющейся налоговой базой для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65,66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерацииот 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее – Правила проведения государственной кадастровой оценки земель).

Административные процедуры по организации проведения государственной кадастровой оценки земель определены положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель Минэкономразвития России утверждает Методики для государственной кадастровой оценки земель для той или иной категории.

Во исполнение пунктов 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 №222 утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Согласно данным Методическим указаниям осуществляется определение кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, а также существующих земельных участков в случаях изменения площади, изменения вида разрешенного использования земельных участков, перевода земельных участков из одной категории в другую или отнесения земельных участков к определенной категории земель, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках, в период между массовыми оценочными работами.

Кстати! Вам может быть полезно:
Жилищный сертификат: виды сертификатов и правила получения

Как оспорить кадастровую стоимость земли?

Многие арендаторы и налогоплательщики встретились с ситуацией, когда увеличился размер земельного налога и арендной платы за землю. Причина этому –  значительное повышение кадастровой стоимости земельных участков.

Собственники, арендаторы, а также иные лица, в законном пользовании которых находятся земельные участки, имеют право на оспаривание их кадастровой стоимости. Данная процедура осуществляется двумя способами:

  • во внесудебном порядке, посредством обращения в территориальную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости;
  • посредством обращения в суд.

Внесудебный порядок по данной категории споров не является обязательным. Таким образом, заинтересованное лицо вправе подать иск в суд, минуя обращение в территориальную комиссию.

Внесудебный порядок

Территориальные комиссии по пересмотру кадастровой стоимости созданы и работают при органах Росреестра субъектов РФ. Процедура оспаривания кадастровой стоимости урегулирована Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».

В территориальную комиссию по рассмотрению споров по кадастровой стоимости могут обратиться:

  • физические лица и организации, в собственности, аренде или законном пользовании которых находятся земельные участки;
  • представители органов власти и местного самоуправления — в случае, если объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности.

Указанные лица обращаются в территориальную комиссию при Росреестре с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и приложенным пакетом документов. В течение одного месяца с момента поступления документация рассматривается и принимается решение.

Основаниями для переоценки кадастровой стоимости являются:

  • недостоверные сведения об объекте недвижимости, с учетом которых выполнен расчет кадастровой стоимости;
  • оценка рыночной стоимости объекта на дату утверждения его кадастровой стоимости.

Изменения в ГКН путем установления рыночной цены земельного участка

В данном случае изменение кадастровой стоимости осуществляется в следующем порядке:

  1. Обращение в независимую организацию для проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости земельного участка. Специалист подготовит отчет, который является правовым основанием для дальнейших действий по изменению кадастровой стоимости. В соответствии с законом данный вид работ вправе проводить независимые оценщики, состоящие в СРО. Зачастую рыночная цена земельного участка, рассчитанная в результате независимой оценки, значительно отличается от кадастровой стоимости.
  2. Обращение в территориальную комиссию при Росреестре. Собственник, арендатор или иное заинтересованное лицо должно предоставить:
  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
  • правоустанавливающий (правоудостоверяющий) документ на землю (нотариально заверенную копию);
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • отчет об оценке, выполненный независимой оценочной организацией;
  • положительное экспертное заключение — этот документ требуется в том случае, если рассчитанная в отчете об оценке цена объекта отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке

Закон наделяет правом на судебное оспаривание кадастровой стоимости следующих лиц:

  • ИП и организации, в собственности, аренде или законном пользовании которых находятся земельные участки. В данном случае иск подается в арбитражный суд по месту нахождения участка.
  • Землевладельцы-физические лица. Они обращаются с исковым заявлением в суды общей юрисдикции.

Подача заявления о внесении изменений в нормативный акт, утверждающий кадастровую стоимость земли по региону, в данном случае является ошибкой. Дела об оспаривании нормативно-правовых актов являются сложными и рассматриваются длительно.

Фактически кадастровая стоимость не оспаривается — устанавливается ее новый размер по результатам проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Ответчиком по искам о пересмотре кадастровой стоимости выступает территориальный орган Росреестра.

Правовая позиция судов по данной категории дел определена Постановлением Высшего арбитражного суда РФ №913/11. Так, дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по общим правилам искового производства.

Защита прав землевладельцев осуществляется путем изменения кадастровой стоимости земли на рыночную. Землевладелец вправе подать иск в течение трех месяцев с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав.

Для обращения в суд потребуются следующие документы:

  • исковое заявление;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
  • кадастровый паспорт земельного участка, стоимость которого оспаривается;
  • отчет о независимой оценке рыночной цены объекта;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется на основании отчета о рыночной цене земельного участка, подготовленного независимым специалистом.

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса РФ решение суда об установлении рыночной стоимости земельного участка — это правовое основание для внесения указанной стоимости в качестве кадастровой в ГКН.

Внесение изменений в ГКН производится с момента вступления судебного решения в законную силу.

Компании, оказывающие юридические услуги, как правило, предлагают полный комплекс услуг по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков:

  • консультации экспертов-оценщиков;
  • экспертиза обоснованности кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • оценка рыночной стоимости земельных участков;
  • ведение документооборота;
  • подготовка отчетов независимой оценки для суда.

Какие изменения в законе о кадастровой стоимости в 2016 году?

01.07.2016 года в ступили в силу изменения в  Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”

Кстати! Вам может быть полезно:
Наследование квартир и жилых помещений, порядок и документы

В числе внесенных изменений –  измененное трактование ст. 24.18 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».

А именно, в данном случае изменений касается то, что теперь физические и юридические лица, желающие оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости, не обязаны предоставлять в комиссию или в суд (это касается физических лиц, так как они могут обходить стороной обращение в комиссию и юридических лиц, желающих оспорить решение комиссии) положительное экспертное заключение СРО на отчет.

В данный момент времени полным списком документов для подачи заявления в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является:

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

Споры и отказ пересмотра кадастровой стоимости

Споры о результатах кадастровой оценки рассматриваются комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, создаваемых при Управлениях Росреестра по субъекту РФ.

Граждане вправе обжаловать кадастровую оценку напрямую в суд, минуя комиссию.

Для юридических лиц и публичных собственников рассмотрение заявления в комиссии должно предшествовать обращению в суд. В противном случае заявление, поданное в суд, будет оставлено без рассмотрения.

Основаниями для пересмотра результатов кадастровой оценки являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На практике в подавляющем большинстве случаев заявители используют второе основание, то есть определяют рыночную стоимость участка на дату проведения кадастровой оценки и, в случае ее завышения, просят привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной.

Право на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости имеют собственники земельных участков (капитальных объектов) и их арендаторы, если кадастровая стоимость является базой для начисления арендных платежей.

Также правом оспаривания наделены иные лица, чьи права могут быть затронуты проведенной оценкой.

Вся процедура обжалования кадастровой оценки в комиссии, по сути, сводится к установлению рыночной стоимости участка на основании заключения оценщика, привлеченного заявителем.

Представляемый отчет об оценке должен соответствовать стандартам оценки и обязательным требованиям закона. Соответствие подтверждается заключением экспертов саморегулируемой организации, членом которой являются оценщики, подготовившие отчет об оценке.

Закон не устанавливает четких критериев, по которым комиссия вправе не согласиться с заключением об оценке, представленным заявителем.

Как правило, в случае отказа предъявляются технические претензии к отчету об оценке, примененным методикам оценки, аналогам, использованным при определении стоимости сравнительным методом и пр.

Необходимо признать, что рассмотрение заявлений об оспаривании результатов кадастровой оценки в комиссиях не требует особого участия квалифицированных юристов, так как, в основном, это работа оценщиков по подготовке квалифицированного отчета об оценке.

Вместе с тем, юридическая консультация может потребоваться при выборе оснований для оспаривания кадастровой оценки, а также в случае, если предполагается последующее судебное обжалование кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, правовая помощь необходима при оспаривании кадастровой стоимости в связи с ошибками в сведениях, которые были использованы при определении кадастровой стоимости, поскольку эта процедура требует тщательного сбора, систематизации и анализа доказательств.

Такими сведениями, в частности, могут быть наличие либо отсутствие на участке капитальных объектов, их назначение, функциональные характеристики оцениваемого капитального объекта и пр.

Мораторий на государственную кадастровую оценку 2017 года

С 1 января 2017 года вводится мораторий на государственную кадастровую оценку. Данная мера означает, что до момента проведения кадастровой оценки по новым правилам исходя из требований Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (такая оценка должна быть проведена не позднее 1 января 2020 года) кадастровая стоимость будет сохраняться в размере, установленном на 1 января 2014 г.

Несмотря на изменения в правилах установления размера кадастровой стоимости, возможности по его оспариванию сохраняются.

Согласно новеллам ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которые вступят в силу 1 января 2017 г., оспаривать кадастровую стоимость напрямую в суд, без комиссионного рассмотрения, смогут как физические, так и юридические лица.

Кстати! Вам может быть полезно:
Расселение коммунальной квартиры: теория и практика

Порядок и основания оспаривания (подготовка отчёта об оценке у квалифицированных оценщиков, устанавливающего размер рыночной стоимости земельного участка) останутся неизменными.

Верно ли решение отменить обязательность прохождения экспертизы?

С одной стороны, благодаря новой редакции закона об оценочной деятельности, процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов стала более облегченной – сбор и подготовка документов теперь требует в два раза меньше времени и, как следствие – средств, что, несомненно, стало более доступным для населения.

Теперь многие заинтересуются тем, чтобы по возможности снизить налог на свое имущество – по причине того, что без оплаты стоимости экспертного заключения на отчет, выгода от возможного положительного решения в оспаривании в финансовом плане более очевидна, ведь существенно меньше затрат уйдет на расходы по созданию необходимого пакета документов для обращения в комиссию или суд.

Но, если рассматривать данную ситуацию под другим углом, становится ясно, что отсутствие положительного экспертного заключения СРО на отчет об оценке  может несколько усугубить процедуру оспаривания.

Дело в том, что, по сути, экспертное заключение является «страховкой» на отчет, ведь в любом случае – отчет об оценке – это независимое мнение специалиста оценщика о рыночной стоимости объекта оценки, которое подкрепляется расчетами в соответствии с Федеральным законодательством и Федеральными стандартами оценки (ФСО).

Указанное мнение в любом случае может подлежать критике со стороны оппонента с целью возможного дальнейшего опротестования возможности оспаривания кадастровой стоимости.

Методы подобной «критики», как показывает практика, могут быть абсолютно разные, скорее всего их придется увидеть в комплексе  – письменные претензии на отчет, отчет об оценке, предоставленный другой оценочной организацией, привлеченной оппонентами – все эти меры будут приниматься для того, чтобы поставить рыночную стоимость объекта оценки, выведенную оценщиком в отчете об оценке, под сомнение членам комиссии и суду.

В случае наличия положительного экспертного заключения СРО на отчет, которое включает в себя полную проверку документа экспертом СРО на соответствие  требованиям ФСО и ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также окончательное резюме в экспертном заключении о том, что «выведенную итоговую рыночную стоимость объекта оценки, установленную в отчете, можно считать обоснованной», опротестовать отчет становится более сложным и тяжелым вопросом, который требует гораздо большего количества весомых аргументов – увеличиваются шансы на положительное завершение процедуры по оспариванию кадастровой стоимости объекта.

Оптимизация кадастровой стоимости без оспаривания

В ряде случаев, хотя их количество не так велико, оптимизация кадастровой стоимости земельного участка может быть осуществлена без оспаривания результатов кадастровой оценки.

Первым случаем такой оптимизации может быть изменение вида разрешенного использования земельного участка на более «дешевый» с точки зрения определения кадастровой стоимости.

Основной параметр, от которого зависит размер удельного показателя кадастровой стоимости – это вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка.

«Разброс» между отдельными видами использования (например, между участками производственного назначения и участками под торговлю или офисы) может составлять несколько порядков.

Зачастую виды разрешенного использования земельных участков и капитальных объектов устанавливаются ошибочно и в результате таких ошибок кадастровая стоимость земельных участков существенно возрастает.

Изменение вида разрешенного использования в судебном или несудебном порядке путем его приведение в соответствие с действительным видом использования участка может привести к снижению кадастровой стоимости.

Например, достаточно часто участкам производственного назначения, на которых имеются отдельные объекты административного назначения (для размещения конторы, бухгалтерии и пр.) устанавливается ВРИ «для офисных объектов, что увеличивает арендную плату практически в два раза.

Другой случай, также встречающийся на практике, – это применение при установлении кадастровой стоимости ошибочного удельного показателя. Могут быть применены показатели, относимые к иному ВРИ или даже к иному кадастровому кварталу.

В этом случае ошибки устраняются либо во внесудебном порядке, либо через суд.

Комплексный подход к вопросам землепользования также позволит минимизировать кадастровую стоимость земельного участка.

Например, если в муниципальном образовании имеются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и участок находится в собственности, оптимизация кадастровой стоимости и земельных платежей может быть достигнута путем раздела участка и отнесения его части к более «дешевым» видам использования, которые отражены в ПЗЗ.

Как вариант, если ПЗЗ относят к основным видам разрешенного использования участка те же офисы и производственные площади, а офисами застроена только часть участка, незастроенный участок можно выделить и установить для него ВРИ «для производства».

В зависимости от площади выделенной части экономия на земельных платежах может составить от 30 до 50 процентов.

Колосков Дмитрий
Кадастровая стоимость – пересмотр и правовые аспекты
5 (100%) голосов: 1
logo
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

Оставить комментарий

avatar

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

  Подписаться  
Уведомление о