Жилищное право

Наследование квартир и жилых помещений, порядок и документы

ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

Оформление наследства на жилое помещение – процедура, которую необходимо произвести в установленный законом срок. Порядок наследования квартир и жилых помещений описан в Гражданском Кодексе РФ.

В данной статье мы подробно рассмотрим вопросы о том, кто может претендовать на наследство, как вступить в свои права на наследство, кто обладает преимущественным правом.

А также разберем различные ситуации, которые могут возникать в связи с наследованием жилых помещений, такие как: наследование приватизированных и неприватизированных квартир, наследование доли в квартире, наследование кооперативных квартир, завещательный отказ.

Статья 35 Конституции РФ гарантирует гражданам право наследования, а также констатирует, что право частной собственности охраняется законом.

Наследование имущества служит охране права частной собственности граждан.

Необходимым условием возникновения наследственных правоотношений является смерть гражданина либо объявление судом его умершим в порядке, предусмотренном гражданским процессуальным законодательством.

Содержание статьи

День и место открытия наследства

Открытие наследства – это возникновение наследственных правоотношений согласно ГК РФ.

Днем открытия наследства считается день смерти гражданина (ст. 1114 ГК РФ).

При объявлении гражданина умершим таким днем считается день вступления в законную силу соответствующего решения суда, которым гражданин признан умершим. Если днем смерти гражданина признается день его предполагаемой гибели, днем открытия наследства признается день, указанный в решении суда.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (умершего), либо место нахождения его имущества (согласно ст. 1115 ГК РФ).

Ценность имущества определяется исходя из его реальной рыночной стоимости, действующей на момент открытия наследства. При необходимости для определения реальной рыночной стоимости имущества могут быть привлечены профессиональные оценщики.

Как правильно оформить наследование квартир и жилых помещений

Как правильно оформить наследование квартир и жилых помещений

Кто может претендовать на наследство?

В ст. 1116 ГК РФ определен круг лиц (физических, юридических, том числе физических лиц, родившиеся после открытия наследства), которые могут призываться к наследованию.

Согласно ГК РФ установлено 8 очередей наследников (ст. 1142–1145, 1148 ГК РФ). Имущество переходит к перечисленным в законе наследникам в соответствии с установленной очередностью.

Круг лиц, призываемых к наследству, определяется на основании степени родства по отношению к наследодателю. Наследники по закону последующей очереди призываются к наследству только в том случае, если отсутствуют наследники предыдущей очереди.

1-я очередь – супруг, дети, родители;

2-я очередь – братья и сестры, дедушка и бабушка;

3-я очередь – дяди и тети;

4-я очередь – прадедушки и прабабушки;

5-я очередь – двоюродные внуки и внучки, двоюродные бабушки и дедушки;

6-я очередь – двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянницы и племянники, двоюродные дяди и тети;

7-я очередь – пасынки и падчерицы, отчим и мачеха;

8-я очередь – нетрудоспособные иждивенцы.

Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предыдущей очереди (т.е. они либо отсутствуют, либо не имеют право наследовать, либо отстранены от наследования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наследство, либо они отказались от него).

К первой очереди наследников по закону отнесены дети, супруг и родители наследодателя. Если все они живы на момент открытия наследства, то они наследуют в равных долях все имущество, которое осталось после наследодателя. При отсутствии одного или нескольких из них оставшиеся вступают в наследство также в равных долях.

Кто не имеет права получить наследство?

Недостойные наследники – это лица, которые не имеют права наследовать, они перечислены в ст. 1117.

К ним относятся наследники, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Вина такого лица должна быть только умышленной.

Кроме указанных лиц, не имеют права наследовать следующие лица:

1) родители после детей, в отношении которых они были лишены в судебном порядке родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства;

2) граждане, злостно уклонявшиеся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя.

Наследование по закону и по завещанию

Законом определено два способа наследования:

1) по закону;

2) по завещанию.

Завещание – это распоряжение наследодателя (завещателя) относительно принадлежащего ему имущества на случай своей смерти, изложенное в установленной законом форме.

Гражданин может завещать свое имущество или часть его любым лицам из круга наследников по закону или посторонним лицам, не входящим в этот круг, а также государству или отдельным государственным, региональным, муниципальным, кооперативным, коммерческим или общественным организациям (ст. 1116 ГК РФ).

Содержание завещания составляют указания завещателя о назначении наследника или наследников, о распределении между ними своего имущества в ином порядке, чем это предусмотрено правилами о наследовании по закону, и о выполнении наследниками других действий в соответствии с волей завещателя (порядок погребения, назначение исполнителя завещания, подназначение наследника, завещательный отказ и т.д.).

Так как написание завещания – это не обязанность, а право наследодателя, которым он может и не воспользоваться, то при отсутствии оформленного надлежащим образом завещания вступает в силу норма, касающаяся наследования по закону.

Таким образом, наследование по закону осуществляется при отсутствии завещания. Однако такое наследование возможно и при наличии завещания в следующих случаях:

  • завещание признано недействительным (ст. 1131 ГК РФ);
  • наследник по завещанию отказался от наследства (ст. 1157–1159 ГК РФ);
  • наследодатель в завещании лишил всех наследников по закону наследства (ст. 1119 ГК РФ);
  • имеются лица, обладающие правом на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).
Кстати! Вам может быть полезно:
Принудительное выселение из квартиры: правовые аспекты

Как принять (вступить) в наследство?

Лицо, призываемое к наследованию, должно принять наследственное имущество.

Способы принятия наследства (ст. 1153 ГК РФ):

1) подача по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства;

2) подача по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство;

3) совершение наследником иных действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства.

Обратите внимание! Принятие наследства любым из указанных способов возможно в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Наследование отдельных видов имущества производится по особому порядку. Он определен гл. 65 ГК РФ и касается, в частности, прав, связанных с участием в хозяйственных товариществах, обществах, производственных и потребительских кооперативах; наследования имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства; наследования земельных участков и др.

Наследование жилых помещений

1. Жилое помещение представляет собой объект гражданских прав, при этом данная вещь может быть:

а) делимой, если состоит из нескольких изолированных комнат;

б) неделимой. Согласно ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Например, жилое помещение состоит из одной комнаты или комнаты, входящие в ее состав, являются смежными и не могут быть превращены в изолированные.

В соответствии с п. 3 ст. 1168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и т.п.), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

Другими словами, существенным является проживание одного из наследников с наследодателем на день открытия наследства, а также тот факт, что данное место проживания является для него единственным.

Но при этом нужно заметить, что более важным критерием является наличие еще одного сособственника на наследуемое жилое помещение. Его права при разрешении вопроса о наследовании являются более весомыми, даже если он не пользовался правом проживания в наследуемом жилом помещении.

Выплата компенсации другим наследникам

Если наследник с преимущественным правом на получение жилого помещения получил все помещение по наследству, но стоимость этого жилого помещения превышает положенную ему долю в наследстве, то, согласно п. 1 ст. 1170 ГК РФ, он должен компенсировать эту разницу остальным наследникам путем передачи другого имущества, выплаты денежной суммы и т.п.

Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

В том случае, если наследник, проживавший с наследодателем в наследуемом жилом помещении, не сможет предоставить компенсацию другим наследникам или если между ними не будет достигнуто соглашение о сроках и порядке компенсации, его преимущественное право на получение данного жилья не будет реализовано.

Наследование доли в квартире

Если жилое помещение находится в общей совместной собственности граждан (например, супругов согласно ст. 256 ГК РФ), в случае смерти одного из сособственников часто возникает вопрос об определении наследуемой доли умершего.

Статьей 254 ГК РФ установлено, что при разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

По причинам, о которых мы говорили выше, наследник может стать собственником доли в приватизированной квартире, получив ее в наследство по закону или по завещанию.

Стать собственником доли наследник может и в том случае, когда квартира досталась по наследству нескольким наследникам. В случае если наследодатель в своем завещании не указал долю каждого наследника, то они наследуют в равных долях.

Квартира перейдет в общую долевую собственность. Получив долю в приватизированной квартире, которую в соответствии с долями разделить в натуре невозможно, наследники могут путем соглашения договориться о том, как использовать эту квартиру.

Соглашение о ее разделе, а также о выделении доли может быть наследниками заключено после получения ими свидетельства о наследстве. Если договориться не удастся, то решение этой проблемы возможно только в судебном порядке.

При разделе унаследованной квартиры законом особо охраняются интересы детей (несовершеннолетних), а также недееспособных и ограничено дееспособных лиц. Если таковые имеются среди наследников, то органы опеки и попечительства уведомляются при разделе наследуемой квартиры по соглашению между наследниками, а также о рассмотрении дела о разделе квартиры в суде.

У некоторых лиц возникает преимущественное право при разделе квартиры. Это право устанавливается частью третьей статьи 1168 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этой статьей наследники, участвующие в разделе квартиры, которую в натуре разделить невозможно, имеют преимущественное право на эту квартиру в том случае если:

  1. на момент открытия наследства проживали в этой квартире;
  2. не имеют другого жилого помещения;
  3. другие наследники не являются собственниками этой квартиры.

Преимущественное право заключается в получении этой квартиры указанными лицами в счет их долей в наследстве. Суд может предоставить такому наследнику право выкупить доли других наследников.

Наследник, получивший квартиру, может компенсировать разницу путем передачи другим наследникам денежных сумм или другого имущества.

Кстати! Вам может быть полезно:
Приватизация комнаты в коммунальной квартире или общежитии: документы и инструкция

Интервью с юристом о порядке выделении доли в жилых помещениях, получаемых в наследство

Наследование кооперативного жилья (квартир)

При разрешении вопросов наследования прав, связанных с участием в потребительском кооперативе согласно ст. 1177 ГК РФ, в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай.

Наследник члена жилищного, дачного или иного потребительского кооператива имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.

Решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива в случае, когда пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, а также порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре определяются законодательством о потребительских кооперативах и учредительными документами соответствующего кооператива.

Статья 131 ЖК РФ предоставляет преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая после смерти члена жилищного кооператива его супругом при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если указанные ранее граждане отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия вышеуказанных граждан, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

Завещательный отказ на жилое помещение

Суть завещательного отказа состоит в том, что, кроме наследника, жилым помещением, полученным им по наследству, могут пользоваться и третьи лица, которых укажет наследодатель в завещании.

Согласно ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.

Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п.

Например, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.

Наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя.

Отказополучатель вправе отказаться от получения завещательного отказа. При этом отказ в пользу другого лица, отказ с оговорками или под условием не допускаются (ст. 1160 ГК РФ).

Согласно ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.

При этом, если отка-зополучатель является дееспособным гражданином, он несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (коммунальные платежи, плата за жилье и т.д.).

  • Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (но не обязан это зарегистрировать).
  • По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.
  • При продаже или совершении наследником иной сделки у лиц, пользующихся завещательным отказом, сохраняется право пользования жилым помещением, так как обязанность по прекращению права пользования жилым помещением возникает у них после истечения установленного завещательным отказом срока.

При этом необходимо обратить внимание на то, что согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

То есть при продаже жилого помещения с сохранением права лиц, пользующихся помещением по праву завещательного отказа, необходимо составление перечня этих лиц с указанием оснований прав пользования этим помещением.

Государственная регистрация прав наследников

Согласно ст. 1165 ГК РФ права наследников на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Она осуществляется на основании выданного свидетельства о праве на наследство и заключенного наследниками соглашения о разделе наследственного имущества.

В наследство может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, в том числе включать в наследственную массу путем составления завещания. Самовольные постройки (являющиеся таковыми согласно ст. 222 ГК РФ) подлежат сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.

Кстати! Вам может быть полезно:
Расселение коммунальной квартиры: теория и практика

В соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233, для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение.

То есть право распоряжения полученным в порядке наследования недвижимым имуществом можно реализовать только после уплаты собственником налога.

Наследование муниципальных (неприватизированных) квартир

Под процедурой приватизации принято подразумевать передачу государственного имущества в личную собственность граждан. Порой возникают такие правовые ситуации, при которых наследодатель не успевает приватизировать свою жилую площадь.

Объект недвижимого имущества в виде квартиры становится официальной собственностью проживающего в ней гражданина только после того, как он зарегистрирует свои права на него, то есть оформит приватизацию.

Если этого не происходит, то его потенциальные наследники могут испытать ряд сложностей при оформлении квартиры после смерти гражданина.

При наличии обстоятельств, когда гражданин умирает до окончания процедуры приватизации, квартира остается в собственности государства или муниципалитета, с которым наследодатель когда-то заключил соглашение о социальном найме жилого помещения. Это значит, что умерший останется нанимателем жилья и не сможет стать его собственником.

Перезаключение договора социального найма квартиры

Члены семьи нанимателя жилого помещения, которые проживали в квартире совместно с наследодателем, на основании ст. 672 ГК РФ имеют возможность проживать в этом помещении даже после смерти основного нанимателя.

В таком случае законодатель указывает на право любого из родственников заключить договор на квартиру с органами, предоставляющими жилье из государственного фонда.

Таким образом, законный наследник погибшего лица станет выступать полноправной стороной договора на неприватизированное жилье и сохранит свои права на проживание в квартире.

Закон от 04.07.1991 N 1541-1 позволяет таким нанимателям осуществлять процедуру приватизации объекта недвижимого имущества

Право на приватизацию дается гражданину не на основании наследования, а в связи с договором социального найма.

Это означает, что если наследник не жил в одной квартире с наследодателем, то он не может рассчитывать на получение в наследство неприватизированной жилой площади умершего гражданина.

Как включить неприватизированную квартиру в наследство?

Право на наследование квартиры по закону принадлежит лицам, признанным наследниками умершего лица.

Только наследник может ходатайствовать о включении жилого помещения в наследственное имущество. Для успешной реализации норм необходимо, чтобы до смерти гражданина была произведена:

  1. Подача наследодателем перед смертью заявления о приватизации объекта недвижимого имущества в уполномоченные регистрационные органы.
  2. Предоставление наследодателем перед смертью необходимого для регистрации квартиры пакета документов.
  3. Отсутствие факта отзыва наследодателем заявления на регистрацию.

При наличии описанных обстоятельств Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 дает наследникам по закону право заявлять о включении в наследственное имущество неприватизированной квартиры.

При этом учитываются обстоятельства, при которых наследодатель умирает до государственной регистрации своего права собственности на квартиру или до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность.

Пакет документов для получения квартиры по наследству

При наследовании квартиры на разных этапах оформления требуется представление определенного пакета документов.

На этапах принятия наследства, открытия наследственного дела и оформления свидетельства о наследстве нотариусу необходимо представить:

  • свидетельство о смерти бывшего владельца квартиры;
  • паспорт наследника;
  • документы, подтверждающие последнее место жительства наследодателя;
  • документы, подтверждающие основания наследования (завещание или подтверждение родственных связей между наследником и наследодателем);
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • документы, содержащие оценку квартиры;
  • договор приватизации;
  • технический паспорт на квартиру;
  • выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП);
  • другие документы, которые может потребовать нотариус для проверки оснований наследования и оформления свидетельства о наследстве.

После получения свидетельства о наследстве на квартиру необходимо обратиться в местное Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для получения свидетельства о государственной регистрации права.

Кроме перечня документов, указанного выше, необходимо дополнительно представить свидетельство о праве на наследство и квитанцию оплаты госпошлины в сумме одна тысяча рублей. В назначенный срок наследник получает свидетельство о праве собственности на квартиру.

Размер налога и госпошлины при наследовании квартиры

При наследовании квартиры независимо от ее стоимости и степени родства наследодателя и наследника налог не уплачивается. Ранее этот налог существовал, но был отменен с 1 января 2006 года.

Наследнику при обращении к нотариусу по вопросу получения свидетельства о праве на наследство необходимо оплатить госпошлину за выдачу свидетельства о наследстве.

Размер госпошлины не зависит от порядка наследования: по закону или по завещанию. Он напрямую зависит от стоимости квартиры и степени родства между наследодателем и наследником. Для детей, родителей, супругов, а также братьев и сестер госпошлина составляет 0,3 % от стоимости квартиры (но не более ста тысяч). Для остальных наследников – 0,6% от стоимости квартиры (но не более одного миллиона рублей).

Источники:

http://www.razlib.ru/

http://www.enasled.ru/

http://sovetnik.consultant.ru/

http://nasledstvo-ru.ru/

Колосков Дмитрий
Оцените статью!
logo
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

Оставить комментарий

avatar

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

  Подписаться  
Уведомление о