Жилищное право

ТСЖ создание и регистрация, подробная инструкция

ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, которая создается путем объединения собственников жилых помещений в многоквартирных домах, или же собственников участков, расположенных по соседству, с построенными на них частными домами.

В данной статье мы подробно рассмотрим вопрос о том, как создать и зарегистрировать ТСЖ, какие налоги платит ТСЖ, как осуществляется контроль за его деятельностью, а также порядок ликвидации ТСЖ.

Товарищество собственников создается для управления помещениями, землями, строениями и проч. имуществом, которое находится в совместной собственности, совместном пользовании.

Кроме того, ТСЖ ведет хозяйственную деятельность, осуществляет эксплуатацию земель и помещений совместного владения, может возводить новые постройки и дополнительные сооружения, сдавать в аренду полностью или частично общие земли и помещения.

Содержание статьи

ТСЖ – общая информация

В настоящее время порядок создания и управления ТСЖ регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации. ТСЖ является юридическим лицом. Регистрация создания ТСЖ осуществляется в том же порядке, что и регистрация создания коммерческих организаций.

Можно создать одно ТСЖ как на дом, так и сразу на несколько жилых многоквартирных зданий, даже на целый квартал (опытным путем установлено, что чем больше зданий, тем эффективнее и дешевле работа ТСЖ для собственников). Допускается такая форма и для индивидуальных жилых домов.

Как правильно регистрировать ТСЖ

Как правильно регистрировать ТСЖ

Основные решения при избрании данного способа управления принимаются общим собранием членов товарищества, непосредственно управляет многоквартирным домом правление ТСЖ во главе с председателем.

ТСЖ может либо поручать выполнение работ собственникам помещений, либо нанимать работников по трудовому договору, либо передавать все работы подрядным организациям.

Товарищество заключает договоры, касающиеся обслуживания дома: на ремонтные работы, вывоз мусора, аренду помещений или земельных участков, находящихся в общей собственности.

У ТСЖ есть собственные средства — деньги, поступающие в виде взносов от его членов или в виде субсидий от государства.

Целью деятельности ТСЖ как некоммерческой организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.

Как создать ТСЖ?

Решение о создании товарищества собственников жилья может быть принято только на собрании собственников помещений в многоквартирном доме проведенном в порядке предусмотренном статьями 45-48 ЖК РФ.

В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одно ТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и/или общую инженерную инфраструктуру.

Решение о создании товарищества и утверждении его устава принимаются большинством голосов всех собственников помещений, независимо от того, присутствуют они на общем собрании или нет (ст. 136 Жилищного кодекса).

Шаг 1: Организовать инициативную группу жильцов

Для начала нужно создать инициативную группу из собственников или жильцов дома, которая будет заниматься организацией ТСЖ (или некоторыми ее этапами).

Члены инициативной группы необязательно должны быть выбраны на каком-либо собрании собственников. Желательно, чтобы члены инициативной группы имели юридическую, бухгалтерскую специальность или обладали знаниями в управлении в области жилищно-коммунального хозяйства, пользовались доверием и авторитетом среди жильцов, т.к. часто члены инициативной группы в будущем становятся членами правления будущего ТСЖ.

Шаг 2: Подготовить и провести собрание жильцов

Вторым основным этапом является проведение общего собрания собственников жилья многоквартирного дома (или нескольких многоквартирных домов, имеющих общую придомовую территорию, либо находящиеся рядом), т.к. ТСЖ может быть создано после принятого большинством решения на собрании. При этом собственников должно быть не менее двух.

Как известить всех собственников о собрании?

Инициативная группа  должна разослать объявления о намечающемся собрании, либо раздать их остальным собственникам лично, под расписку о получении.

Скачать образец извещения о проведении собрания жильцов

Образец извещения о проведении собрания

Обратите внимание! Рассылка извещения должна быть организована не менее чем за 10 дней до планируемой даты проведения общего собрания.

Если в одной квартире проживают несколько собственников, то целесообразно позаботиться о том, чтобы приглашение на общее собрание получил каждый совершеннолетний собственник.

О количестве собственников в доме можно узнать в паспортном столе, к которому относится дом(а).

Явка жильцов на собрание

Пришедшие собственники должны иметь при себе паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру или помещение (а также их ксерокопию).

Если свидетельства нет, то подойдут и договора основания — это документы, на основании которых имеется права на недвижимость.

К таким документам относятся:

Кстати! Вам может быть полезно:
Расселение коммунальной квартиры: теория и практика

Если человек не может прийти, но желает, чтобы его голос был учтен, он может передать доверенность одному из соседей, чтобы тот действовал еще и от его лица. Доверенность можно составить в простой письменной форме (от руки).

Шаг 3: голосование жильцов о создании ТСЖ

На общем собрании обсуждаются только вопросы, указанные в повестке дня, которая прикрепляется к уведомлению о собрании и содержит краткий его план. В повестке дня указываются те вопросы, которые будут обсуждаться на собрании.

В данном случае это открытие ТСЖ и причины его создания.

Порядок организации общего собрания прописан в ст. 146 Жилищного Кодекса РФ.

Всем пришедшим на собрание раздаются заранее подготовленные бюллетени для голосования по вопросу создания ТСЖ и копии документов, подтверждающие права собственности на квартиру каждого голосующего. После голосования озвучиваются результаты, исходя из них, принимается решение.

Скачать бланк бюллетеня для голосования можно на нашем сайте:
Образец бюллетеня голосования 

Итоги голосования жильцов

ТСЖ создается только в том случае, если «за» его создание проголосовали собственники (или их представители), которые обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. «Вес» голоса собственника пропорционально размеру площади его собственности к размеру общей площади всех жилых помещений.

Если же 50% голосов не набирается, собрание считается несостоявшимся, и задача инициативной группы – донести до сведения собственников информацию о повторном собрании. Повторное собрание должно состояться не позднее, чем через 30 календарных дней после первого несостоявшегося собрания.

Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ.

В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ. Если в ТСЖ присутствует менее 50% собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.

Те собственники, которые по каким-либо причинам не принимали участие в решении вопроса о создании ТСЖ, обязаны выполнять одинаковые для всех предписания.

Шаг 4: Выборы председателя и правления ТСЖ

Если решение в пользу создания ТСЖ принято большинством голосов от общего собрания собственников жилых и коммерческих помещений дома, следующим шагом будет проведение голосования для выбора председателя и правления товарищества собственников жилья.

Согласно ст. 147 Жилищного Кодекса, правление и его председатель являются исполнительным органом ТСЖ.

Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов, оно избирает Правление — постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель правления ТСЖ — лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества.

Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избирается Ревизионная комиссия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельности Правления и Председателя.

Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.

Шаг 5: Устав ТСЖ и протокол собрания

На собрании жильцов необходимо утвердить устав будущего ТСЖ.

Утвержденный устав организации необходимо заверить у нотариуса.

Образец устава вы можете скачать на нашем сайте по ссылке:
Образец устава тсж

Если у вас есть вопросы, напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

Подписание протокола

Состоявшееся собрание и все последующие оформляются протоколом, который ведет инициативная группа собственников, решившая регистрацию ТСЖ. Образец протокола вы можете скачать на нашем сайте по ссылке ниже:

Шаг 6: Регистрация ТСЖ как юридического лица

Для официальной регистрации ТСЖ необходимо подать в налоговый орган заявление и пакет документов.

Список документов для регистрации ТСЖ:

  1. Заявление на регистрацию;
  2. Паспорт председателя и его нотариальная копия;
  3. нотариально заверенные копии протокола общего собрания собственников;
  4. нотариально заверенный устав организации;
  5. оплаченную квитанцию гос.пошлины в размере 4000 рублей (согласно ст. 333 Налогового Кодекса РФ).

Председатель обязуется подать в налоговый орган заявление о государственной регистрации юридического лица.

Далее в банке нужно открыть расчетный счет ТСЖ и перевести на его баланс соответствующий дом. Это делается при участии специальной комиссии из членов городской Администрации. Письменное уведомление о создании данного счета отправляется в Управление городского хозяйства администрации города.

Для осуществления деятельности, товарищество собственников жилья должно иметь:

  • устав товарищества собственников;
  • ЕГРП;
  • ИНН;
  • свидетельство о землепользовании;
  • данные о кодах;
  • штамп (угловой) и печать;
  • паспорт технический, на лифты и домовладение;
  • протоколы с результатами собраний;
  • техдокументация;
  • данные о членах товарищества;
  • договора с ресурсопредоставляемыми компаниями;
  • финансовые документы;
  • все письма ТСЖ.

Видео интервью с экспертом, о том как уйти от управляющей компании и создать ТСЖ:

Обязанности членов ТСЖ

  • Проведение плановых ревизий работы ТСЖ за год.
  • Подготовка заключения о проекте сметы, размерах платежей и взносов за год.
  • Рассмотрение жалоб и писем от членов товарищества.
  • Информирование о результатах всех проведенных проверок управленческих органов товарищества в течении 10-ти дней после них.
  • Отчет о своей работе перед собранием.

Ревизионная комиссия ТСЖ

Большое значение в работе товарищества имеет ревизионная комиссия. Она контролирует финансовую деятельность ТСЖ. Бухгалтер регулярно предоставляет сведения и нормативные документы ТСЖ, чтобы комиссия работала нормально.

Кстати! Вам может быть полезно:
Программы получения жилья для молодых семей

Избирает комиссию собрание собственников, срок ее деятельности не более 2-х лет.

Члены комиссии не имеют право состоять в управлении товарищества. Ее компетенция прописана в законодательстве и уставе, а порядок работы в документе, который утвердило собрание.

Проверки могут осуществляться:

  • По итогам за весь год.
  • В любое время, если этого требуют члены товарищества на собрании, либо проверку решило провести правление товарищества.

Она также может потребовать созвать собрание внеочередного плана, чтобы обсудить итоги проведенной работы.

Функции ревизионной комиссии

  1. Проверка документов ТСЖ о финансах и данных о проведении инвентаризации имущества. Сопоставление с первичными документами бухучета.
  2. Проверка договоров, расчетов с контрагентами на законность.
  3. Анализ бухучета.
  4. Проверка соблюдения правил и нормативов финансовой деятельности ТСЖ.
  5. Анализ финансового положения, способность производить платежи, ликвидность активов ТСЖ. Проверка осуществления платежей в госбюджет вовремя.
  6. Проверка отчетности для налогового органа.
  7. Проверка правомочности принятых решений должностными лицами ТСЖ, соответствие Уставу и решениям собрания товарищества.
  8. Разработка рекомендаций по правлению товариществом.

Акт проверки ревизионной комиссии

Итоги проведенной работы комиссия отражает в своем акте.

Он содержит такие разделы, как:

  • Общие положения – состав комиссии, сроки проверки и все лица, кто привлекается для ее работы. Сведения о том, в каком состоянии находится имущество.
  • Проверка документов кассовых и авансовых отчетов.
  • Проверка документов банковских.
  • Начисление и выплата ЗП.
  • Поступление финансов в виде доходов.
  • Организация политики ТСЖ тарифного плана.
  • Задолженность ТСЖ.
  • Таблица с расхождениями по статьям сметы расходов и доходов.
  • Сводные таблицы.
  • Оценка работы управленческих органов товарищества.
  • Свои выводы и рекомендации.

Положение Положение о комиссии разрабатывается в соответствии с Жилищным законодательством и Уставом ТСЖ.

В нем указаны:

  • общие положения, регулирующие деятельность комиссии ТСЖ;
  • цели и задачи комиссии;
  • порядок избрания председателя и членов, работающих в комиссии;
  •  права с обязанностями;
  • порядок проведения заседаний и ревизий;
  •  хранение документов;
  • уведомление членов товарищества о своем решении;
  • финансовое обеспечение работы комиссии.

Плюсы и минусы ТСЖ

Создание товарищества собственников жилья в многоквартирных домах или поселках имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим подробнее, какие выгоды несет в себе ТСЖ для собственников, и какие существуют проблемы, связанные с деятельностью ТСЖ.

Преимущества ТСЖ

  • К полномочиям ТСЖ относится право выбора обслуживающей компании. При несоответствии качества услуг требованиям жильцов, они могут расторгнуть договор, заключив его с другим предприятием. За организацией остается составление плана ремонтных работ, утверждение суммы расходов. Все это позволяет избавиться от общения с представителями государственных учреждений и прошений (часто безрезультатных) о выделении средств на удовлетворение потребностей дома.
  • Преимущество вступления в ТСЖ – независимость членов организации, которые сами решают, что, когда и кому делать. Они определяют первоочередность ремонтных работ, выбирают подрядчика и определяют уровень компетентности последнего.
  • Благоустроенные отремонтированные подъезды, ухоженный приятный двор является следствием сотрудничества со специализированной компанией, которая получает денежное вознаграждение от товарищества. Сотрудники такой компании получают конкретное вознаграждение за свои услуги, а при их низком качестве их ждут претензии и доведение дела до конца. Поэтому, они стараются сразу выполнять свои обязательства максимально ответственно.
  • В определенных случаях, помимо расходов на приведение домов в надлежащий вид, ТСЖ могут получать определенную прибыль. Согласно действующему законодательству, товарищество имеет право на осуществление строительства дополнительных помещений, объектов с последующей возможностью сдавать их в аренду. Полученная прибыль от данной хозяйственной деятельности может использоваться для оплаты услуг обслуживающих компаний либо направляться в специально созданный фонд. Объектами получения арендной прибыли зачастую являются подвалы и верхние технические этажи. Кроме того, на наружных стенах здания всегда можно разместить рекламные плакаты, что также обеспечит неплохое поступление денежных средств.

Недостатки ТСЖ

Несмотря на очевидные плюсы создания ТСЖ, присущи данному объединению и минусы.

  • Навязывание мнения одной группой людей (пусть и большинства) другой. Если на голосовании большинство решило создать ТСЖ, остальные должны просто смириться с этим решением, что может приводить к серьезным конфликтам между жильцами.
  • Следующей проблемой создания объединения может стать повышенный интерес к данной организации со стороны рейдеров. На сегодня многие жильцы очень смутно представляют механизмы работы Жилищного кодекса. При безответственном подходе в ТСЖ могут зарегистрироваться не только собственники квартир. При помощи поддельных документов и хитроумных уловок, в составе объединения могут оказаться рейдеры. Цель этих лиц заключается в получении контроля над деятельностью ТСЖ путем организации видимости правильного голосования. Ценность для рейдера представляет общее имущество и фонд организации, который может исчисляться несколькими миллионами рублей. Имущество можно выгодно сдавать в аренду, а средства использовать не по назначению, в своих целях. Во избежание таких ситуаций настоящим владельцам квартир, нужно быть предельно осторожными и внимательными.
  • Как показывает практика, затраты на поддержание привлекательного внешнего вида дома очень большие. При действующем ТСЖ результат, конечно, “на лицо”, но далеко не все жители имеют большой личный бюджет для оплаты услуг обслуживающих компаний. Взыскать обязательные взносы с конкретного жильца можно исключительно через суд, поэтому чаще всего остальные ликвидируют недостачу путем дополнительного внесения средств.

Какие налоги должно платить ТСЖ?

ТСЖ занимается определенной деятельностью, в результате которой к нему поступают денежные средства. Характер этих поступлений определяет, является ли организация плательщиком налога на прибыль или нет. Это могут быть целевые поступления, а также выручка организации, которая включается в налогооблагаемую базу.

Кстати! Вам может быть полезно:
Порядок приватизации квартиры от А до Я

Ст 251 НК РФ под целевыми поступлениями понимает взносы участников, в том числе поступления на проведение капитального и текущего ремонта совместного имущества. Если платежи являются целевым поступлением, они не облагаются налогом на прибыль.

Нужно учитывать, что не все жильцы многоквартирных домов могут входить в товарищество. Их отчисления и платежи нельзя относить к целевым поступлениям.

Основными видами денежных поступлений ТСЖ являются:

  • вступительные взносы — денежные средства, периодически вносимые членами некоммерческого объединения на оплату труда работников, заключивших трудовые договора;
  • целевые взносы — денежные средства, внесенные членами некоммерческого товарищества либо некоммерческого партнерства на приобретение (создание) объектов общего пользования;
  • паевые взносы — имущественные взносы, внесенные членами потребительского кооператива на приобретение (создание) имущества общего пользования;
  • дополнительные взносы — денежные средства, внесенные членами потребительского кооператива на покрытие убытков, образовавшихся при осуществлении мероприятий, утвержденных общим собранием членов потребительского кооператива.

Налоги ТСЖ

Налог на прибыль не платится с целевых поступлений, поступивших безвозмездно на содержание и ведение уставной деятельности ТСЖ, к которым относятся вступительные и членские взносы членов ТСЖ.

  • В случае, если в соответствии с Уставом на ТСЖ возложены обязанности по эксплуатации жилого дома и придомовой территории, оказанию прочих услуг (работ), и ТСЖ от своего имени заключает договоры с поставщиками данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ, то есть фактически является посредником, то налог на прибыль будет взиматься только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ.
  • Кроме этого, при оказании услуг ТСЖ следует исчислять налог на добавленную стоимость в общеустановленном порядке. В отношении НДС законодательство специальных льгот для товариществ собственников жилья не предусматривает.
  • Также товарищество собственников жилья уплачивает единый социальный налог и налог на имущество в общеустановленном порядке.
  • ТСЖ уплачивает транспортный налог, если на его балансе числятся транспортные средства.
  • ТСЖ исчисляют и уплачивают земельный налог только с находящихся у них в собственности земельных участков. Налогооблагаемая база — кадастровая стоимость земли. Его ставки определяют муниципальные власти.

Системы налогооблажения для ТСЖ

ТСЖ могут применять общую либо упрощенную систему. Отличаются они количеством и размером налогов. УСН — это льготная система, на которой меньше обязательных платежей, а также более низкий размер применяемых ставок.

Все юридические лица первоначально находятся на общем режиме налогообложения. Использование УСН возможно при подаче соответствующего заявления о переходе. Только что зарегистрированная фирма может перейти на него в течение 30 дней со дня регистрации.

Если ТСЖ уже осуществляет свою деятельность, то перейти на УСН оно может при соблюдении определенных условий с начала следующего года, подав заявление до 31 декабря.

Ст. 346.13 НК РФ определяет следующие условия применения УСН:

  • Размер выручки за 9 месяцев не более установленного лимита 45000000 рублей с учетом коэффициента-дефлятора;
  • Балансовая стоимость основных фондов не превышает 100000000 рублей;
  • Среднесписочная численность 100 человек;
  • Доля в уставном капитале других юридических лиц не превышает 25%.

При переходе на УСН организация должна выбрать объект налогообложения: доходы, уменьшенные на величину расходов (ставка налога 15%) или доходы (ставка налога 6%).

При выборе последнего варианта, необходимо помнить, что здесь существует минимальный налог (1%), который надо уплачивать, даже если получен убыток.

Выбранный вариант нужно применять до конца года. Изменить объект можно только с 1 января следующего года, сообщив об этом в налоговый орган до 31 декабря. Теперь вы можете решить, какую систему налогообложения выбрать для ТСЖ.

Ликвидация ТСЖ

Закрытие товарищества производится согласно закону (Гражданскому кодексу), в нем отражены сам порядок и имеющиеся основания для ликвидации.

Решение об этом принимается судом либо через собрание собственников дома, в котором есть ТСЖ.
Ликвидирование может быть осуществлено в добровольном или принудительном порядке (судом, госорганом, в чьем ведении находится ТСЖ.).

Суд сам назначает специальную комиссию, которая будет заниматься вопросами ликвидации и вынесет судебные решения по ТСЖ.

Основания для ликвидации:

  • если процесс создания товарищества был произведен с нарушением законодательства;
  • если члены товарищества не набирают 50% голосов от общего числа голосов членов;
  • суд не признал реорганизацию товарищества действительной;
  • добровольное волеизъявление участников собрания;
  • было вынесено судебное решение.

Ликвидация ТСЖ через суд

Ликвидировать ТСЖ через суд можно в случае плохого выполнения или не выполнения вовсе обязанностей товарищества, должностных инструкций ТСЖ его членами.

К нарушениям выполнения обязанностей относятся:

  • Общее имущество находится в плохом санитарном и техническом состоянии.
  • Дом плохо обслуживается или не обслуживается вовсе.
  • Не осуществляются вовремя оплата коммунальных услуг ТСЖ членами товарищества.
  • Происходит ущемление прав жильцов, не входящих в членство ТСЖ.

В суд должен обратиться орган жилищного надзора государственного значения либо орган муниципального жилищного контроля и доказать следующее:

  1. В процессе создания ТСЖ были выявлены нарушения законодательства.
  2. Нарушается закон в процессе работы товарищества, нарушения имеют неустранимый характер.
  3. Устав ТСЖ не соответствует законодательству.

При этом, должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования, т.е. органы, которые контролируют работу товарищества направляют председателю предписание с выявленными нарушениями, которые он должен устранить в течение полугода.

Если предписание не выполняется, орган вправе требовать ликвидации через суд.

Процедура ликвидации через судебный орган такая же, как через собственников, разница лишь в назначении ликвидационной комиссии.

Источники:

http://sovetnik.consultant.ru/

https://ru.wikipedia.org

http://prozhivem.com/

http://estplusi.ru/

http://lawyer-consult.ru/

Колосков Дмитрий
Оцените статью!
logo
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

ВНИМАНИЕ! Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию:

Оставить комментарий

avatar

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

  Подписаться  
Уведомление о